Почему растут цены на «вторичке» и исчезают дешевые квартиры
Цены на вторичном рынке недвижимости Москвы пошли в рост, а из экспозиции стали исчезать дешевые предложения, да и в целом объем выставленных на продажу объектов заметно сократился.
Участники рынка рассказали «РБК-Недвижимости», с чем это связано, насколько реален дальнейший активный рост цен на квартиры и возможен ли дефицит предложений на «вторичке».
Продажи ускорились
По сравнению с сентябрем прошлого года объем предложения на вторичном рынке сократился на 34,3% (с 33,9 тыс. до 22,2 тыс. квартир в продаже), говорят аналитики «Инком-Недвижимости». Они отмечают, что в августе база объектов компании пополнилась только на 806 единиц — в последний раз на таком низком уровне объем нового предложения был 11–12 лет назад.
«На вторичном рынке покупательская активность достаточно высокая, и спрос вымыл все дешевые варианты. Скорость продажи объектов увеличилась, срок экспозиции уменьшился», — подтверждает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Средний срок экспозиции лота на вторичном рынке снизился с 77 до 56 дней, отмечают эксперты онлайн-сервиса объявлений ЦИАН. Объем продаж вырос: по итогам первых восьми месяцев 2018 года было заключено 94,2 тыс. сделок со вторичными квартирами, а за аналогичный период прошлого года — 82,2 тыс. (+ 11%).
С начала этого года цены на вторичное жилье постепенно растут. По данным «Миэля», в январе средняя стоимость 1 кв. м составляла 178,1 тыс. руб., а к настоящему моменту данный показатель увеличился на 8,1%, до 192,6 тыс. руб.
Разочарованные продавцы
У сложившейся на вторичном рынке ситуации довольно много причин. По мнению экспертов, рост спроса вызван, во-первых, снижением ипотечных ставок (которое, впрочем, к настоящему моменту прекратилось), во-вторых, выходом предложений в недавно сданных домах по конкурентным ценам, в-третьих, недавними резкими колебаниями курса рубля — многие посчитали, что при нынешней экономической неопределенности лучше вложиться в недвижимые активы.
Ситуация усугубляется тем, что многие владельцы сняли объекты с продажи и не торопятся выводить их обратно. Риелторы называют это явление «синдромом разочарованного продавца». По наблюдениям экспертов «Инком-Недвижимости», одни владельцы откладывают продажу, понимая, что не смогут продать квартиру по желаемой стоимости (как правило, она завышена), другие ждут укрепления рубля, чтобы вырученную от сделки сумму выгодно перевести в валюту. Еще часть продавцов просто отложили продажу из-за экономической нестабильности в стране, многие из них решили пока сдать квартиры в аренду.
Владельцы, которые остались на рынке, ощущают реальный прирост спроса, поэтому стали менее лояльны к покупателям — они отказываются от предоставления больших скидок, отмечают риелторы. Если в прошлом году можно было рассчитывать на дисконт в 3–5%, то сегодня собственники готовы скинуть не больше 2%, а то и вовсе не согласны на скидку.
«Два года назад мы говорили о том, что на вторичном рынке недвижимости правит бал покупатель, который, не торопясь, выбирал из более чем двух десятков квартир, а потом останавливался на первом просмотренном объекте (так как тот все еще не был продан). Сейчас ситуация кардинально изменилась, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Покупатели уже не могут позволить себе вальяжно ходить по рынку, прицениваться, неспешно перебирать варианты, так как попросту рискуют упустить понравившееся им предложение — оно быстро уйдет из экспозиции».
Прогнозы
Для лавинообразного роста цен на вторичное жилье предпосылок нет, говорят эксперты. По мнению аналитика ЦИАН Марии Борисовой, возможный дальнейший рост ипотечных ставок (которые для вторичного рынка всегда увеличиваются быстрее, чем для новостроек), а также сокращение самых доступных и ликвидных предложений может в итоге приостановить рост спроса на вторичные квартиры.
«Для глобального роста стоимости нужны другие предпосылки — рост экономической активности, рост реальных доходов, — считает брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone Сергей Коршунов. — То, что происходит на рынке жилья сейчас, — это спекулятивное движение именно в самом низком сегменте вторичного жилья, вызванное сочетанием нескольких краткосрочных факторов. Прекратится действие этих факторов, исчезнет и рост».
Серьезного дефицита вторичного жилья тоже не предвидится — как только экономическая ситуация в стране несколько стабилизируется, владельцы, снявшие квартиры с продажи, вновь вернутся на рынок. К тому же предложение будет пополняться за счет сданных новостроек — а сейчас на рынок вышло довольно много новых проектов.
Вряд ли стоит готовиться к долгосрочному росту цен на квартиры на вторичном рынке, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Тем более что «вторичке» все сложнее становится конкурировать с новостройками на качественном уровне, учитывая перспективные объемы строительства в столичном регионе. По ее мнению, стоимость качественных объектов в относительно новых проектах будет расти, а старые панельные дома продолжат дешеветь.
«Именно по этой причине владельцам не стоит затягивать с продажей старой недвижимости, — отмечает Литинецкая. — Лучше реализовать ее сегодня со скидкой 5%, чем потерять через два года 10% от стоимости. Вторичный рынок начинает планомерно пополняться предложением в бывших новостройках, которые по качеству на голову выше основного объема старого фонда. Конкуренция будет увеличиваться».
Сергей Шлома, в свою очередь, не рекомендует и покупателям затягивать с покупкой — поскольку самые ликвидные предложения сегодня довольно быстро уходят с рынка, лучше не откладывать выход на сделку, если подвернулся действительно оптимальный вариант.