Уйти по-английски: как Brexit скажется на рынке недвижимости Британии
29 марта 2019 года, скорее всего, станет самым обычным днем для большинства россиян, но жизнь британцев коренным образом изменится — и не к лучшему, по крайней мере в краткосрочной перспективе. Ведь именно этот день станет началом официального выхода Великобритании из Евросоюза, началом Brexit.
Все чаще и чаще в британских СМИ раздается формулировка no deal как самый возможный способ расстаться с Евросоюзом. Это означает, что Британия уйдет из ЕС по-английски, не прощаясь, ни о чем не договариваясь и не заплатив 45-миллиардные отступные. Я не буду подробно останавливаться на том, что no deal стал камнем преткновения для британской политической элиты, из-за него потерял пост министра иностранных дел Борис Джонсон, из-за него парламентарии требовали отставки Терезы Мэй. Кому интересно эта мыльная опера за пределами Соединенного Королевства?!
Важно другое, что на данный момент такой вариант остается наиболее вероятным из всех возможных. Как же изменится жизнь британцев в этом случае? Судите сами, аналитики UBS подсчитали, что уровень жизни в Великобритании после Brexit может снизиться более чем на 2%. Национальный институт социальных и экономических исследований (NIESR) прогнозирует замедление роста британского ВВП в 2019 году на 0,3%. А управляющий банком Англии Марк Карни так и просто пригрозил своему правительству, что, если все будет развиваться по сценарию no deal, цены на британскую недвижимость могут обвалиться на 35%. Для страны, которая по разным оценкам занимает 4–13-е место по уровню жизни в мире, это похоже на катастрофу.
Для сравнения: в 30-е годы прошлого века, во времена депрессии, недвижимость Великобритании упала лишь на 7%, а в результате глобального финансового кризиса 2007–2009 годов — на 16,5%. Было еще одно знаменательное событие, которое обвалило цены — «черная пятница». В результате спекуляций Джорджа Сороса стоимость фунта резко снизилась относительно немецкой марки и доллара США. Но и тогда недвижимость в Великобритании подешевела в среднем лишь на 10%. Все эти цифры красноречиво свидетельствуют о том, что политика гораздо сильнее влияет на цену квадратного метра, чем финансовые катаклизмы.
Для сравнения мы можем взять аналогичную ситуацию в России. Согласно порталу irn.ru, средняя цена квадратного метра в Москве до финансового кризиса 2008 года составляла порядка $6 тыс. В 2009-м она опустилась до $4 тыс. — падение цены составило примерно 33%. В течение следующих пяти лет она частично восстановилась, колеблясь на отметке $5 тыс. за 1 кв. м. Однако в 2014 году, когда начались события на Украине, стоимость квадратного метра в Москве снова опустилась до $3 тыс. и выше этой отметки уже не поднималась. Сейчас она составляет порядка $2,5 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, падение цен на московские квадратные метры, которое произошло после 2014 года, в среднем составило около 50%. Это еще один наглядный пример того, как политические события влияют на стоимость жилья.
Но вернемся в Великобританию, проблема усугубляется еще и тем, что британское правительство, руководствуясь благородными намерениями — бороться с бездомностью, — собирается ввести налог для иностранных покупателей, который составит от 1 до 3%. Основные британские застройщики (Berkeley, Barratt и Taylor Wimpey) уже выразили обеспокоенность по этому поводу. Согласно ведущему индексу лондонской биржи FTSE 100, недавно они вошли в топ-10 компаний, чьи акции упали больше всего.
Это произошло в понедельник, 1 октября, сразу после того, как премьер-министр Великобритании Тереза Мэй объявила о намерении ввести новый налог. Больше всего — на целых 3% — упали акции Berkeley, застройщика, известного своими премиальными проектами в Лондоне. Его основные покупатели — иностранцы, в основном из Юго-Восточной Азии, они активно инвестируют в британскую жилую и коммерческую недвижимость, постоянно взвинчивая цены и тем самым делая ее практически недоступной для граждан страны. По данным земельного кадастра, средняя стоимость недвижимости в Великобритании (составляет £231 тыс., в Лондоне — £600 тыс.) превышает доходы среднестатистического жителя страны в 16 раз.
Так что сейчас Великобритания, прямо как русский витязь на распутье, стоит перед выбором, но у нее, в отличие от былинного героя, только два пути — deal и no deal, это в краткосрочном периоде означает «плохо» и «очень плохо». О том, что может быть очень плохо, свидетельствуют пессимистичные и крайне запутанные заявления политиков. Взять хотя бы последнюю речь главы казначейства Филиппа Хаммонда: «Если мы покинем ЕС без сделки, хотя это крайне маловероятный сценарий, мы должны подготовиться ко всем неожиданностям, как любое разумное правительство…» Что может быть хуже отсутствия ясности в таком важном вопросе?! Только всем известная британская традиция — делать хорошую мину при плохой игре.
Перед выбором из двух вариантов также стоит любой инвестор, который собирается покупать недвижимость в Великобритании, и любой собственник, который собирается ее продавать.
Первый вариант описан выше. Это no deal и 35% — процентное падение цен на недвижимость. Им «фонят» высказывания британского истеблишмента, о нем свидетельствуют цифры аналитических отчетов, его обсуждают серьезные экономические издания. Достаточно вспомнить обложку последнего номера The Economist, где Тереза Мэй и Борис Джонсон изображены на палубе тонущего в пучине корабля.
О втором варианте вам, скорее всего, расскажут риелторы и сами владельцы британских квартир. И это тоже будет правдой. Они вспомнят, что за последние полвека цены на британскую недвижимость падали всего три раза и каждый раз восстанавливались в течение нескольких лет, по данным Nationwide Building Society. И хотя после Brexit-референдума цены продолжают падать, рынок домов Лондона, тем не менее, уже восстанавливается и даже показал рост на 6% по сравнению с сентябрем прошлого года.
Иностранные покупатели постоянно увеличивают объем инвестиций в коммерческую недвижимость Лондона — так, во втором квартале 2018 года он вырос на целых 22%. Скорее всего, вам приведут пример, как Южно-Корейская национальная пенсионная служба приобрела новую штаб-квартиру Голдман Сакс за £1,1 млрд в августе этого года. И если после официального Brexit фунт стерлингов, впитавший в себя, кажется, уже все плохие новости, так и останется недооцененным, иностранные инвестиции могут значительно увеличиться и в следующем году. В итоге все будет замечательно, недвижимость обязательно вырастет в цене и даст хороший доход даже в среднесрочной перспективе, если вложить деньги именно сейчас, ведь цены скоро снова вырастут. Все-таки британская экономика — одна из сильнейших в мире, и политическая Brexit-неразбериха не может продолжаться вечно.
Очевидно, что эти два варианта являются взаимоисключающими, но каждый имеет право на существование. Мне бы не хотелось склонять читателей к какому-то одному из них. Пусть каждый сам решает, во что ему верить.
Текст подготовлен при участии главного редактора журнала World Economics Брайана Стреджеса
