Революция и эволюция: как апартаменты изменили элитный рынок новостроек

Сегмент апартаментов отмечает десятилетие. Он зародился накануне кризиса 2008 года и за прошедшие годы вырос в полноценный и влиятельный сектор рынка новостроек, который предлагает покупателю новый взгляд на стиль жизни в мегаполисе.

За минувшие десять лет в столичном девелопменте произошла настоящая революция: появился новый формат жилья, который мы знаем как апартаменты. Хотя в целом они остаются сравнительно узким сектором, составляя 26% предложения новостроек Москвы, в высокобюджетном сегменте превратились в серьезный фактор развития рынка. Так, в элитных новостройках апартаменты составляют 74% всех лотов, а в премиум-классе — 43%.

Более слабые позиции у апартаментов в массовом сегменте (12% объектов в продаже), где покупателю важна прописка. Также относительно немного апартаментов в бизнес-классе (24%), который уже во многом превратился в некий гибридный формат старого бизнес-класса и нового комфорт-класса. Таким образом, высокобюджетный сегмент столичных новостроек уже наполовину охвачен девелоперами апартаментов.

Прежде всего девелоперы апартаментов за десять лет произвели качественный рывок. Из маргинального и малопонятного этот формат жилья превратился в полноценный рынок дорогостоящей недвижимости. В 2008 году едва ли кто-то предполагал, что каждый второй объект на премиальном и элитном рынке новостроек будет относиться к данному формату. Сегодня это стало реальностью — девелоперы доказали покупателям, что элитные и премиальные апартаменты почти не имеют отличий от аналогичных квартир. Более того, застройщики апартаментов проявляют больше креатива в силу особенности своего положения: часто приходится работать на непростых площадках и с большим числом разных конкурентов.

Поясню на конкретных примерах, как изменился облик формата. Десять лет назад собирательный образ комплекса апартаментов — это любой из небоскребов «Москва-Сити». Для своего времени данный проект был прорывом техническим, консьюмеристским, даже идеологическим. В то же время нельзя не признать, что такой продукт остается весьма специфичным. После кризиса 2008 года наступила эпоха реконструкции: застройщики превращали невостребованные офисные центры и старинные доходные дома в актуальное жилье. Сделать это удавалось не всегда удачно, что и подпортило репутацию формату. Сегодня же апартаменты предлагают такое разнообразие концепций, архитектуры, этажности, инфраструктурной обеспеченности, расположения, что едва ли можно говорить о собирательном образе. Однако если детально изучать отдельные проекты, то разницу мы увидим.

Начнем с концептуальной составляющей. Именно в сегменте высокобюджетных апартаментов появились комплексы модного на Западе формата residential + retail. Самый новый проект такого плана — комплекс апартаментов Chkalov на Садовом кольце, включающий две высотные башни, размещенные на многоэтажном стилобате. Башни — исключительно жилые, а стилобат — это огромная галерея премиальных услуг и товаров. Жители апартаментов имеют индивидуальный доступ в галерею с магазинами, ресторанами, wellness-клубом, студией йоги, cinema-room, коворкингом. Представьте, что вы можете буквально в тапочках спуститься на лифте в галерею, где есть все необходимое, не отправляясь за авто. При этом здесь нет огромных офисных площадей. Посткризисные апартаменты-реконструкции вовсе не идут в сравнение: там часто не было даже паркинга, не говоря о более сложной «коммерции».

Что касается архитектурной концепции, то современные апартаменты унаследовали тягу ввысь от первых проектов «Москва-Сити». Но формат проживания стал все-таки намного более приватным и камерным. Скажем, в комплексе Chkalov, достигающем в высоту 96 м, предусмотрено чуть менее 400 апартаментов. Причем в башне А Chkalov’а всего 160 апартаментов — это практически клубный дом на стилобате.

Изменилась и стилистика. Хотя авторы у первых апартаментов и проекта Chkalov одни — титулованная команда Сергея Чобана и его бюро Speech, — они ушли от подчеркнуто интернационального стиля «Москва-Сити». Современные проекты стали более домашними и европейскими. Такие здания вы можете увидеть в престижных районах Берлина, Амстердама, Парижа.

Произошла и географическая экспансия, которая качественно расширила выбор для покупателя. Много ли вы знаете жилых небоскребов на Садовом кольце? Со времен сталинских высоток вдоль этой важнейшей и престижнейшей артерии Москвы не появилось ни одного достойного проекта. По меньшей мере до 2018 года, пока здесь не вышли в продажу сразу три высотных комплекса. Самый высокий — Chkalov.

Заметно поменялась и начинка апартаментов. Это больше не полуфабрикат, как десять лет назад, когда за красивым фасадом прятались голые бетонные стены. Сегодня покупатели стали более практичными. Никто не хочет ждать еще год до окончания ремонта и вкладывать в него 20–30% от стоимости приобретенной квартиры. Сейчас таких издержек можно избежать. К примеру, в комплексе Chkalov все апартаменты передаются покупателю с отделкой, предусматривающей оборудованные ванные комнаты и кухни со встроенной бытовой техникой. Авторство интерьерных решений принадлежит английскому дизайнеру Мартину Халберту, то есть к моменту получения ключей вы можете быть уверенным, что заселяетесь в современное и актуальное жилье.

Сервисные апартаменты предполагают разный уровень обслуживания жителей комплекса. Правда, нельзя сказать, что такая услуга повсеместна. Это большая редкость. Скажем, в дом Chkalov после заселения резиденты смогут воспользоваться услугами ресепшен, консьерж-сервиса и круглосуточной службы эксплуатации здания. То есть все бытовые вопросы решает управляющая компания, экономя тем самым много времени жителей. Десять лет назад организация такой системы могла быть только личной инициативой владельца апартаментов.

На мой взгляд, формат продолжит развиваться, особенно в высокобюджетном сегменте. Пересмотр технических и законодательных правил неизбежен, потому что апартаменты — это уже факт рынка, который, как показывает практика, всегда сильнее формальностей.