Как переход на эскроу-счета изменит рынок апартаментов Москвы

Фото: ТАСС/ Марина Лысцева

С 1 июля 2019 года девелоперы должны перейти на новую схему реализации новостроек — через эскроу-счета. Однако апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям и их можно реализовывать не только по договорам долевого участия (ДДУ), без использования специальных счетов.

Риелторы прогнозируют роста числа апарт-комплексов, которые будут продаваться не по ДДУ, а также рост числа таких проектов, особенно в российских регионах, где застройщикам будет сложнее получить проектное финансирование. В 2018 году на столичный рынок вышло рекордное количество новых апарт-комплексов. Власти Москвы не исключают появления на рынке новостроек с серыми схемами реализации в момент перехода на эскроу-счета.

Формально апартаменты не являются жилой недвижимостью и на них не распространяются нововведения в законодательстве, регулирующие первичный рынок жилья. Однако если застройщик апартаментов выберет в качестве формы продажи ДДУ, то применение эскроу будет обязательным, так как он становится их атрибутом, говорит заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов.

Апартаменты также можно реализовывать по другим схемам — например, некоторые застройщики продают их по предварительному договору купли-продажи или договорам соинвестирования, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, с переходом на проектное финансирование для сохранения возможности получения прямого доступа к средствам дольщиков застройщики апартаментов смогут вести продажи не по ДДУ.

В связи с трудностями перехода на проектное финансирование и эскроу-счета количество проектов с апартаментами, продаваемых по ДДУ, может сократиться, предполагает директор департамента городской недвижимости Blackwood Иван Бородин. «В связи с поправками в 214-ФЗ формат апартаментов может получить более широкое распространение в регионах, где застройщики уже работают с минимальной маржинальностью и вынуждены искать новые способы сокращения издержек. Формат апартаментов как раз позволяет это сделать законно», — считает Литинецкая.

На первый взгляд, застройщики апартаментов действительно оказываются в более выгодных условиях. «Бюджет предложения такой недвижимости в среднем на 10–20% дешевле, чем аналогичных квартир за счет отсутствия постоянной регистрации и необходимости строить инфраструктуру. Застройщики апартаментов, возможно, откажутся от продаж по ДДУ, тогда как девелоперы, реализующие жилую недвижимость, будут вынуждены строить на заемные средства», — говорит Литинецкая.

С другой стороны, по данным «Метриума», абсолютное большинство новостроек с апартаментами в Москве подпадают под 214-ФЗ, так как продаются по ДДУ, а в общем объеме сделок на первичном рынке доля апартаментов варьируется в диапазоне 10–12%. «Это значит, что средства дольщиков уже с 1 июля 2019 года будут аккумулироваться на специальном эскроу-счете в банке. В условиях конкуренции девелоперы вряд ли станут массово отказываться от реализации проектов по ДДУ. На фоне многочисленных банкротств покупатели, полагаю, все же будут выбирать проекты с заключением ДДУ. Поэтому отказ от данной схемы реализации — сомнительный ход», — считает Литинецкая.

Сегодня только на ДДУ распространяется ипотека, а с привлечением заемных средств совершается больше половины сделок. Отказ от такой формы договора может моментально сузить целевую аудитория на данный процент, отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. С эти мнением согласен и руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков: «Продажа по ДДУ повышает уровень доверия к проекту со стороны потенциальных покупателей, а также позволяет организовать ипотеку от банков на приобретение апартаментов. Покупатели сегодня настолько привыкли к ДДУ, что другая форма договора их сразу же пугает, считает Родионцев. В то же время, по словам Дарусенкова, застройщикам апартаментов элитного или премиум-класса реализация по такой схеме не так актуальна, как в массовом сегменте.

Столичные власти ранее высказывали опасения, связанные с возрождением серых схем продаж новостроек в связи с переходом на эскроу-счета — например, по предварительным договорам или вексельным схемам. Однако пока они не заметили увеличения числа запросов от девелоперов на строительство апартаментов в столице.

Цены, по мнению Кирсанова, могут увеличиться, если застройщик продавал апартаменты по договорам инвестирования, а теперь решит продавать по ДДУ. Также при переходе на продажи через эскроу-счета застройщику придется платить взносы в компенсационный фонд, отмечает эксперт. «Прогнозы разные — можно ожидать рост на 10–15%», — считает Кирсанов.

Стоимость апартаментов привязана к стоимости квартир (дисконт к стоимости квартир в той же локации), однако у апартаментов более ощутимый порог стоимости, после которого будет резко снижаться покупательская активность, особенно в массовом сегменте, прогнозирует Бородин.

Несмотря на высокие темпы продаж, застройщики не готовы увеличивать стоимость предложения, если это не будет оправдано существенными признаками — например, ростом стадии строительной готовности, отмечают риелторы. «Пока можно ориентироваться на сохранение существующей ценовой разницы между квартирами и апартаментами. В массовом сегменте средняя цена на апартаменты составляет 170 тыс. руб. за 1 кв. м при средней цене на квартиры 150–160 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорит Родионцев.

Основной особенностью этого рынка является то, что сегмент существует, а самого термина «апартаменты» в законодательстве нет, отмечают риелторы. Поэтому, по словам Бородина, несмотря на то что на апартаменты распространяется 214-ФЗ, дольщик не будет признан обманутым, если у застройщика возникнут проблемы.

Апартаменты и квартиры имеют одно существенное отличие — применение к их приобретателям норм 214-ФЗ. Закон о долевом строительстве распространяется как на покупателей жилых помещений, так и на покупателей апартаментов, но если в отношении первых он применим в полном объеме, то на вторых работает только в одном случае: как гарант от двойных продаж, отмечала ранее председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. На этом, по ее словам, распространение правил Федерального закона на приобретателей апартаментов заканчивается и достройка объектов в случае банкротства застройщика в законе никак не регламентируется.

«Позднее власти обязательно вернутся к проработкам вариаций схемы эскроу-счетов применительно к помещениям со статусом «нежилое». Также после запрета размещения хостелов в жилых домах есть предположения, что правительство займется именно сегментом апартаментов. Такими вопросами, как прописка в них, возможность голосовать на выборах, проживая в апартаментах, приравнивание апартаментов к квартирам и более строгое контролирование строящихся объектов, получение ГПЗУ и разрешения на строительство», — считает Бородин.