Дмитрий Халин: «Каждый покупатель элитного жилья является инвестором»
— В связи с переходом рынка на новую схему финансирования строительства для многих потенциальных инвесторов встает вопрос: имеет ли вообще смысл вкладывать деньги в элитную недвижимость?
— Как раз напротив, c переходом на эскроу-счета время цивилизованных инвестиций в элитное жилье только начинается. Во-первых, неизбежен общий рост рыночных цен на квартиры в новостройках минимум на 10% в течение ближайших 12 месяцев, так что все, кто приобрел строящееся элитное жилье в 2018-м — первом полугодии 2019 года неизбежно получат дополнительную доходность. Во-вторых, сохранится рост стоимости квадратных метров по мере повышения строительной готовности. От котлована до ввода в эксплуатацию это, как и раньше, будет 20–30%. Неплохая ценовая вилка для спекулятивных инвестиций. В-третьих, с переходом на проектное финансирование наверняка расширится практика предоставления длительных рассрочек покупателям квартир — на срок от года и более. Это создает хорошие условия для так называемого флиппинга, то есть быстрых перепродаж прав по ДДУ инвесторами после внесения минимальных начальных платежей. Даже небольшой рост цены при перепродаже — на 5–7% при условии внесения инвестором на этом этапе 15–20% от общей стоимости квартиры, позволит получить доходность на инвестиции 30–35%.
Что касается рисков, то полностью обнулить их с переходом на эскроу-счета все же не получится. Не было бы риска, не было бы и повышенной доходности. Для элитных проектов это риски несвоевременной сдачи объекта, снижения качества проекта в процессе строительства, валютные риски, риски банкротства застройщика и пр. Еще один специфический риск для элитных новостроек — гарантированная государством сумма в случае банкротства банка, в котором открываются эскроу-счета. Сейчас это 10 млн руб. — всего 10–15% от стоимости среднестатистической элитной квартиры в Москве.
— Насколько сегодня выгоден самый безрисковый вариант — покупать элитную недвижимость в готовых новостройках, чтобы в дальнейшем ее перепродавать или сдавать в аренду?
— Весьма выгоден. Квартир с хорошими планировками и современной отделкой на рынке очень мало. Для инвесторов, которые хотят воспользоваться данной возможностью, Savills запустил новую услугу и открыл новое подразделение (по аналогии с лондонским офисом) — Savills Design Studio. Мы подбираем квартиры в новостройках, которые наиболее интересны с точки зрения дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, договариваемся с застройщиком о хороших условиях приобретения, а затем совместно с клиентом разрабатываем планировку и делаем ремонт. Таким инвесторам мы предлагаем взять всю работу на себя: наше подразделение разработает планировку, наиболее перспективную для аренды, выполнит отделку и найдет арендатора.
Далее следует перепродажа квартиры либо ее сдача в аренду. Если выбирается сценарий перепродажи, то мы готовы гарантировать таким клиентам доходность на инвестицию 15% при сроке вложений один год. Если клиент планирует сдавать приобретенную недвижимость в аренду, то может рассчитывать на устойчивый арендный поток, приносящий 6–8% годовых, который мы обязуемся обеспечить и поддерживать.
— Не низковата доходность?
— Средняя ставка по банковским депозитам составляет 6–7%. Примерно то же, что и доход от аренды, который мы предлагаем инвесторам при сценарии сдачи в аренду. Однако не будем забывать об ожидаемом росте среднерыночных цен после перехода на проектное финансирование. Кроме того, в отличие от ставки по банковским вкладам, которая может существенно снизиться уже через год-два при замедлении инфляции, доходность от аренды не претерпит аналогичных изменений. Даже если инфляция снизится до фантастических 2–3%, инвестор будет получать все те же 6–8% или больше.
— Savills Design Studio — подразделение, которое появилось в Лондоне и только в прошлом году пришло в Россию. Какие еще ноу-хау ваших зарубежных коллег наиболее интересны для реализации в России?
— Мы внимательно смотрим, куда движется Savills в Великобритании и в остальном мире, куда инвестирует наш головной офис. В этой связи огромный интерес вызывают онлайн-агентства недвижимости (или так называемые гибридные риелторы).
Например, Savills является одним из крупнейших инвесторов платформы YOPA, которая очень бурно развивается в Соединенном Королевстве. Это гибридный агент. Он не требует офисов и большого штата support staff.
Savills понял, что ниша очень перспективная, что клиенты с появлением подобных сервисов в других отраслях все больше хотят самостоятельно заниматься продажей и меньше платить комиссию агенту. Спрос на такую услугу и рождает гибридных риелторов. Заметим, что сервис YOPA развивается с конца 2015 года и за это время привлек уже более $100 млн инвестиций, став восьмым по величине агентством недвижимости Великобритании. Сегодня в компании работает более 300 сотрудников-брокеров. Сейчас YOPA борется за то, чтобы стать крупнейшим гибридным агентством Соединенного Королевства. К тому же сервис становится более структурированным — там, к примеру, уже можно брать микрокредиты на оплату услуг риелтора, оформлять ипотеку в партнерских банках и т. д.
— Можно ли говорить о том, что YOPA — конкурент традиционным агрегаторам онлайн-объявлений, к которым мы привыкли? Стоит ли ждать появления большого числа новых гибридных риелторов?
— Yopa не конкурент для таких платформ, а скорее ресурс, который использует их возможности, автоматически выгружая на подобные сайты тысячи объявлений своих клиентов-продавцов. Это отдельная платформа, напоминающая открытую CRM-систему. Главный ее элемент — хаб, соединяющий продавца, покупателя и риелтора. Через него участники могут взаимодействовать друг с другом без звонков по телефону, встреч и, что важно, без каких-либо информационных ограничений.
Основное преимущество гибридных агентов для продавцов в том, что вознаграждение риелтора здесь — не привычный процент, а фиксированная сумма, притом очень небольшая. Сейчас она составляет в среднем около £800 (для элитных квартир может доходить до £2,5–3 тыс.), но по мере развития системы будет расти. Заметим, что, как правило, вознаграждение гибридного риелтора сегодня не превышает 1% от стоимости недвижимости.
— Вы недавно запустили сервис оценки квартир Savills.Expert. По сути, это онлайн-оценщик дорогих квартир в Москве. Как он может помочь тем, кто планирует покупку элитной недвижимости? Чем он отличается от других аналогичных сервисов?
— Создавая Savills.Expert, мы ставили задачу систематизировать и автоматизировать процесс оценки элитных квартир в центре Москвы и в жилых комплексах высокого уровня вне центра. В отличие от существующих аналогов мы используем для оценки реальные сделки, которые состоялись на рынке в последние 12 месяцев. Это существенно повышает точность и достоверность оценки.
Кроме того, потратив буквально 15 секунд на ввод информации, необходимой для оценки, посетитель сайта Savills.Expert получает не только саму цифру, но и профессиональный отчет-альбом, в котором обосновывается рекомендуемая системой цена квартиры. Его можно распечатать или переслать по электронной почте. Этот отчет можно использовать в том числе и для дальнейшей работы с риелторскими агентствами, и в качестве аргумента при проведении переговоров о цене продажи квартиры в ходе заключения сделки.
Заметим, что Savills.Expert — чрезвычайно удобен и для инвесторов, так как позволяет за считаные секунды оценивать инвестиционную привлекательность как новостроек, так и предложений на вторичном рынке. За полгода нашим сервисом уже воспользовались больше 2 тыс. пользователей. Многие из них стали нашими клиентами по продаже квартир.
— Какие рекомендации потенциальным инвесторам в элитное жилье вы можете дать?
— Как я уже сказал, для инвесторов наступает уникальный момент. Главный совет — не тянуть с принятием решения о покупке. Переход на проектное финансирование практически наверняка спровоцируют довольно заметный скачок цен. Это неизбежно, так как для новых проектов будет иметь место фактически двойной удар по себестоимости: она, как и раньше, станет расти в процессе стройки по причине инфляции, а также за счет банковского процента по кредиту, который теперь нельзя заменить «бесплатными» средствами дольщиков. Работать «в ноль» застройщики элитного жилья не будут. Поэтому повысят цену, чтобы покрыть дополнительные затраты.
— Сможет ли элитная недвижимость в будущем конкурировать с ценными бумагами, акциями, золотом и другими инструментами сохранения и приумножения средств?
— Элитное жилье, по сути, не классический инвестиционный актив, специально предназначенный для получения дохода частными инвесторами. При создании проектов жилых комплексов архитекторы и девелоперы стремятся максимально удовлетворить требования покупателей, касающиеся комфорта и безопасности, подчеркнуть их социальный статус. Основная инвестиционная доходность создается за счет скидок на начальном этапе продаж.
Главное преимущество инвестиций в элитное жилье по сравнению, например, с акциями — незначительный риск резкого или полного обесценивания. По крайней мере, в рублях. Частному инвестору полезно иметь в числе своих активов хотя бы одну элитную квартиру как гарантированный источник арендного дохода. Такой актив сохраняет стоимость и в потенциале может существенно вырасти в цене.
— В какие активы сегодня вкладывают те, кто инвестирует в элитную недвижимость?
— Что касается выбора объектов для инвестирования — важно учитывать не только потенциальную доходность от перепродажи и аренды, но и ликвидность. Целесообразно инвестировать в наиболее востребованные на рынке локации и размеры квартир. Конечный пользователь элитного жилья, как правило, семейный покупатель с понятной шкалой ценностей. Именно он будет готов заплатить инвестору максимальную цену за квартиру либо снять ее в аренду по максимальной ставке.
Впрочем, на рынке элитного жилья появляются проекты, специально ориентированные на инвестиционную аудиторию. Например, жилые комплексы под управлением и сервисом от топовых отелей. В Москве уже как минимум пять подобных проектов. Подобная коллаборация девелоперов и отельеров позволяет создавать очень интересные с точки зрения арендной доходности проекты, сопоставимые с первоклассными офисными центрами.
— Кто сегодня инвестирует в элитную недвижимость?
— Среди покупателей, изначально нацеленных на перепродажу или выгодную сдачу в аренду элитных квартир, с каждым годом становится все больше региональных клиентов из городов-миллионников и промышленно развитых регионов. Сегодня они составляют треть всех инвесторов. Остальные — москвичи. Средний бюджет, которым располагают частные инвесторы, как правило, 30–150 млн руб.
Впрочем, будет справедливым сказать, что каждый покупатель элитного жилья является инвестором. Даже тем, кто приобретает квартиру для себя, небезразлична потенциальная доходность как при перепродаже, так и при сдаче ее в аренду.