Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам

Фото: Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.

Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.

— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс. счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено. Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу. Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.

Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу.

Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:

— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию. Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб. На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.

Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.

Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:

— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м. Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски. Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.

На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.

Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:

— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года. За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов. При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.

Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.

Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:

— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов. В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено. Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.

Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%.