Риелторы разъяснили основания для изъятия жилья у собственников
За последние годы в России вступили в силу несколько законов, которые регулируют условия изъятия жилья у законных собственников. Аналитики компании «Метриум» обобщили, в каких ситуациях владельцы могут лишиться своей квартиры по решению суда.
Согласно Жилищному кодексу, в случае если собственник жилья нарушает интересы и права соседей, а также пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы, размещает в домашних условиях промышленное производство, органы местного самоуправления вправе подать на него в суд. Кроме того, недавно вступивший в силу «пакет Яровой» запрещает использование жилых помещений в культовых целях. Согласно ст. 293 Гражданского кодекса, помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. При этом вырученные средства возвращаются владельцу недвижимости за вычетом судебных издержек.
В случае бесхозяйственного использования квартиры к ее владельцу также может быть применено выселение. Под бесхозяйственностью принято понимать создание пожаро- или взрывоопасной ситуации, нарушение целостности несущих конструкций здания, угрозы для инженерных систем.
Еще одно основание для выселения — незаконная перепланировка квартиры. Согласно Жилищному кодексу РФ, любые изменения конфигурации жилого помещения проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Все изменения необходимо вносить в технический паспорт квартиры. Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт незаконной перепланировки и он не будет устранен в установленный срок, квартиру могут изъять в судебном порядке и продать с торгов.
Согласно ст. 90 Жилищного кодекса, лишиться жилья можно также за неуплату жилищно-коммунальных услуг. Если владелец недвижимости не платит за ЖКУ в течение полугода, управляющая компания имеет право подать иск в суд с требованием выселить должника из квартиры. Ст. 237 и 256 Гражданского кодекса позволяют также конфисковывать недвижимость, если у его владельца есть другие задолженности. Однако если квартира является единственным жильем должника, изъять ее запрещает ст. 446 Гражданского процессуального кодекса. Если квартира взята в ипотеку, банк вправе потребовать продажи заложенной недвижимости в случае неуплаты кредита. При этом на ипотечную квартиру действие ст. 446 ГК РФ не распространяется, уточняют в «Метриуме».
Собственник также может лишиться квартиры, если сделка была заключена незаконно (с нарушением прав предыдущих собственников). При этом в России действует закон, который гарантирует выплату компенсации добросовестному покупателю за изъятие жилья из-за недействительности сделки, произошедшей не по его вине. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета.
Лишиться жилья можно, если оно признано аварийным. В этом случае муниципальные власти рассылают жителям уведомления о предстоящем расселении, затем определяется размер денежной компенсации для собственников и альтернативные помещения для квартиросъемщиков по договору социального найма, напоминают в «Метриуме».
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса, жилое помещение может быть изъято, если земельный участок, на котором оно находится, понадобился для государственных или муниципальных нужд. Собственник в этом случае получает компенсацию, размер которой должен покрывать не только стоимость жилья, но и расходы на переезд. В начале текущего года Конституционный суд постановил, что при расчете стоимости недвижимости, изъятой для нужд государства, которую нужно возместить собственникам, судам необходимо исходить из рыночной цены имущества.