Гибкий подход: зачем нужны agile-решения в недвижимости
Популярная в последнее время модель agile зародилась в бизнес-среде в 2001 году. Ее основоположниками стали представители технологических стартапов и ИТ-индустрии, которые хотели ускорить процессы разработки программного обеспечения, тестирования и вывода на рынок новых продуктов. Постепенно agile-подход распространился за рамками ИТ-индустрии, а его восприятие эволюционировало в бизнес-сообществе.
Аgile — это гибкие принципы работы, которые интегрированы в стратегические и операционные бизнес-процессы, а также в корпоративную культуру компании. Сегодня agile активно проникает в область недвижимости. «Офисное здание может быть agile. Это значит, что наряду с классической моделью сдачи площадей в аренду на длительный срок (обычно пять — десять лет) собственник также обязательно размещает в здании инфраструктуру и выделяет площади для временных арендаторов здания и других заинтересованных компаний», —подтверждает руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Agile в недвижимости
Признаком agile может обладать не только офисный актив, но и офисное пространство. Это адаптивное рабочее пространство, сформированное исходя из бизнес-потребностей компании. Гибкие офисы подразумевают мобильность и способность транформироваться в контексте внешних изменений. Следуя этому принципу, компания разделяет рабочее пространство на зоны, где нет закрепленных за сотрудниками мест. По словам руководителя отдела управления проектами CBRE Павла Якимчука, гибкое рабочее пространство может включать изолированные места для уединенной работы, комфортные зоны для работы проектных команд, креативные зоны для обмена мнениями и генерации новых идей, wellbeing-зоны, которые предназначаются для отдыха, фитнеса, занятий йогой и многое другого. Задача такого рабочего пространства — способствовать реализации главных задач организации через создание комфортной среды для сотрудников.
В ситуации, когда пересматриваются среднесрочные цели, компании могут меняться внезапно. Классические структуры отделов теряют свои стандартные функции, фронт-офис превращается в мультидисциплинарные команды, состоящие из сотрудников c разнообразными компетенциями. Традиционный офис перестает соответствовать новым целям и задачам. Именно в этом вихре изменений важно, чтобы офисное пространство могло быстро переформатироваться под бизнес-потребности и идеи сегодня и завтра. В этом случае концепция agile поможет использовать площади более эффективно и создать креативную рабочую среду.
При таком подходе квадратные метры должны трансформироваться в сервис, обеспечивающий сотрудников инновационным пространством. Более того, меняется сама организация рабочего процесса: от традиционных «с 9.00 до 18.00 на своем рабочем месте» к «когда и где удобно». При этом компания должна обеспечить сотрудников технологиями, включая удаленный доступ к системам и мобильность, чтобы они имели возможность работать из любой точки земного шара без привязки к физическому расположению офиса. Используя подход к удаленной работе сотрудников и создание офисного пространства agile-формата, компания может пересмотреть свою потребность в квадратных метрах.
Гибкие офисы
На мировом рынке можно найти немало примеров гибких офисов во всех отраслях. Например, банк ING стал одной из первых компаний за пределами традиционной ИТ-отрасли, которая внедрила agile-культуру и переформатировала пространство офиса. Сегодня ING строит новую штаб-квартиру в Амстердаме, руководствуясь принципами гибкости и креативности.
Российский рынок недвижимости находится в начале пути agile-трансформации. Зачастую компании с осторожностью рассматривают перспективы перехода от традиционного офиса и привычного менеджмента к гибкому пространству и новым методам управления. Тем не менее по этому пути идет все больше компаний. Самым знаменитым agile-проектом офисного пространства в Москве стала штаб-квартира Сбербанка на Кутузовском проспекте — Sberbank Agile Home. Более того, банк объявил о приобретении соседних зданий на улице Кульнева и планах по созданию целого инновационного квартала «Сбербанк-Сити». Гибкими офисами могут похвастаться также компании «Яндекс», Lamoda, Avito, Samsung Artificial Intelligence Center.
Офисы как часть шеринг-экономики
На изменение площади офиса и расходов на него все больше влияет растущая популярность шеринг-экономики, то есть сервисов экономики общего пользования, где фрилансеры, технологии и интернет разрушают традиционные подходы к формированию и самой сути рабочего процесса. Новое поколение хочет иметь больше свободного времени и стремится к эффективному выполнению проекта как с точки зрения управления своим временем, так и с целью быстрого получения заработка. Они, скорее, предпочтут проектную работу или фриланс стандартному рабочему дню в офисе.
В рамках развития шеринг-экономики все большую популярность приобретают гибкие решения по аренде офиса. Это краткосрочная аренда (от нескольких часов до нескольких месяцев) готовых рабочих мест и/или ограниченного офисного пространства, прямой арендой которых, как правило, управляет сторонняя организация. Гибкие решения аренды обеспечивают быстрый выход из договора, помещения предлагаются по принципу «недвижимость как услуга». У компании-арендатора отсутствуют капитальные затраты, более того, в рамках аренды рабочих мест доступно множество дополнительных услуг.
Гибкая аренда
Самый распространенный сегодня вид гибких решений аренды — коворкинги. Такие рабочие пространства впервые появились на Западе в конце прошлого столетия, однако большую популярность как в России, так и в мире они приобрели в последние годы. За это время трансформировалось само понятие коворкинга, считает руководитель гибких офисных решений CBRE Татьяна Шараева. Если раньше к ним относили оборудованные рабочие места, расположенные в одной зоне, где могли работать случайные и незнакомые люди, то сегодня коворкинги включают не только оборудованные рабочие места, но и ряд других решений. В их числе — сервисные офисы или индивидуальные зоны / кабинеты для представителей одной и той же компании. В рамках коворкинга также можно арендовать зоны для проведения мероприятий и переговорные комнаты на почасовой или дневной основе.
Другие гибкие решения аренды, которые только набирают популярность на российском рынке, — индивидуальные решения под ключ и краткосрочная аренда. Готовые решения для компаний — это комплекс услуг, включающий подбор и отделку помещения под индивидуальные требования арендатора, дальнейшее управление офисом. Договор аренды помещения, как правило, заключается оператором-провайдером и собственником объекта. В рамках данного решения компания-арендатор снимает рабочие станции на срок более нескольких месяцев. Доступ в данное помещение имеют только сотрудники компании.
Понятие краткосрочной аренды появилось впервые на рынке США после финансового кризиса 2008 года, когда у многих собственников образовался большой объем пустующих офисных площадей. Для реализации данных помещений собственники делили их на небольшие блоки, отделывали и предлагали в аренду с теми услугами, которые были необходимы арендатору. Помимо мелкой нарезки, отличительной особенностью краткосрочной аренды стала возможность выбора дополнительных опций, например мебели, офисной техники. Арендатор мог сделать свой выбор по заранее подготовленному перечню доступных услуг за дополнительную плату. Такие площади сдавались, как правило, на срок до одного года, что позволило значительно сократить объем свободных площадей во время кризиса. Краткосрочная аренда остается востребованной на офисном рынке не только США, но и Европы. В CBRE ожидают, что тенденция в ближайшее время распространится и на офисный рынок Москвы.
Сегодняшнему собственнику уже недостаточно просто предложить площади в аренду, необходимо создать максимально функциональную и технологичную среду в бизнес-центре, которая будет отвечать потребностям и желаниям арендаторов и их сотрудников. «Компании-арендаторы могут пересмотреть традиционную стратегию аренды офиса в сторону гибкой стратегии для повышения эффективности используемых площадей, — говорит руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Ирина Хорошилова. — Данный поход включает зонирование офиса согласно бизнес-потребностям и использование гибких решений аренды для удовлетворения кратковременной потребности в дополнительных рабочих местах. Стратегия гибкой аренды позволит пересмотреть объем занимаемых площадей на долгосрочной основе».