По эскроу и без: как отличаются цены в новостройках Москвы

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Риелторы заметили разницу в стоимости квадратного метра в проектах, реализуемых через эскроу и по старым правилам. Динамика роста цен в новых проектах ниже, чем в тех, которые продаются девелоперами по договорам долевого участия.

Однако пока разница в ценниках небольшая и ее нельзя однозначно отнести к механизмам финансирования проекта, считают опрошенные редакцией риелторы.

В августе средняя стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента с эскроу-счетами составила 175 тыс. руб., тогда как в среднем по рынку этого сектора — 168 тыс. руб. То есть разница в цене «квадрата» составила 7 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». В бизнес-классе, наоборот, средняя цена по эскроу даже ниже, чем по старым правилам, отмечают в «Бон Тон». Пока однозначно отнести разницу в стоимости 1 кв. м в проектах массового сегмента только из-за статуса новостроек нельзя, считают в компаниях «Азбука жилья», «Бон Тон» и «Метриум».

Если сравнивать с похожими объектами в равноценных локациях, мы увидим разницу в 5–10%, но это нельзя считать однозначным показателем, ведь у всех застройщиков разные маркетинговые стратегии, поясняет управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова также подчеркивает, что существенного превышения пока не наблюдается, а разница в цене объясняется превалированием объемов, реализуемых по старым правилам.

Может показаться, что проекты с эскроу стартуют по более высоким ценам, но все зависит от месторасположения, масштаба проекта и других факторов, считает генеральный директор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев.

Однозначно можно будет судить о разнице в цене, когда новые проекты действительно станут составлять значимую долю рынка (сейчас в них представлено только 19% от общего объема предложения на первичном рынке в столице), считает Мария Литинецкая. По ее словам, новых проектов не так много и их специфика — скажем, более удачное расположение по сравнению с аналогами — может обуславливать более высокую цену «квадрата».

Несмотря на то что опрошенные редакцией эксперты пока не могут однозначно сказать об уже начавшемся росте цен на первичном рынке Москвы, тем не менее они прогнозируют последующий их рост. Рост стоимости есть, но незначительный. То есть пока с точки зрения политики ценообразования проекты с эскроу не сильно отличаются от ЖК, реализуемых по старым правилам, поясняет Каширцев.

Прогнозы относительно уровня цен пока остаются такими же, как и для старых проектов, говорит Кузнецова. В «Бон Тон» ожидают прирост цены в новостройках массового сегмента не выше 0,8% в месяц, или 9–10% в год. Повышение стоимости будет обусловлено темпом заполнения эскроу-счетов и уровнем инфляции, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. В «Азбуке жилья» ожидают роста цен к концу года в пределах 5% — повышение коснется как проектов с эскроу, так и без.

Переход застройщиков на новую схему работы через эскроу-счета приведет к удорожанию квартир в новостройках в следующем году минимум на 6–8%, прогнозировали ранее в «Инкоме». Именно во столько обойдется обслуживание банковских кредитов, которое компании включат в стоимость квадратного метра. Пока же обещанного роста стоимости жилья на 10–15% не произошло, констатируют риелторы, объясняя это тем, что около 85% проектов Московского региона получили право на достройку своих объектов по старой схеме.

Динамика роста цен в новых проектах по эскроу сократится, считают аналитики. В проектах, которые сейчас реализуются по эскроу, за полгода рост цен составил примерно 5%, подсчитали в риелторской компании Est-a-Tet. Для сравнения: в проектах, выходивших по старой схеме, рост цен в начальный период был существенно выше и мог доходить до 5% в месяц. Дальнейшее повышение стоимости в новых проектах будет обусловлено темпом заполнения эскроу-счетов и уровнем инфляции в стране, прогнозирует Родионцев.

Ценовая вилка между стартом продаж и моментом ввода здания в эксплуатацию сократится, ведь часть маржи фактически забирает банк через кредит. Скорее всего, средняя разница уменьшится с 20–25% до 15–20%, считает Литинецкая. По словам Родионцева, если ранее при среднем цикле проекта (три года) рост цен в среднем мог достигать 25%, то сейчас при прочих равных условиях этот показатель может составить не более 18%.