Как обезопасить инвестиции в недвижимость от очередного кризиса
18 сентября Европейский центральный банк понизил ставку рефинансирования до нового исторического минимума: −0,5%. Последние 5 лет кредиты в Европе доходят до конечных клиентов по ставке порядка 1% годовых. Реально ли международному инвестору заработать на этом «аттракционе неслыханной щедрости»?
Я занимаюсь инвестициями в недвижимость за рубежом с 2011 года, с 2015 года фокусируюсь на строительстве и реновации в Европе — в первую очередь в Германии, Испании и Греции. Наши локальные команды сейчас ведут проекты с общим бюджетом порядка €150 млн. Практический опыт свидетельствует о том, что ключевые составляющие успеха — это правильный тайминг, качественные проекты и сильная команда, способная их реализовать.
Роль этих составляющих растет по мере того, как в индустрии усиливается ожидание очередного финансового кризиса. Американский экономист Нуриэль Рубини, ранее предсказавший рецессию 2008 года, в своей статье The Guardian, предрекает новый кризис уже в 2020 году. Похожие опасения в последние месяцы высказывают эксперты на страницах Financial Times, Forbes, The Independent и других авторитетных изданий. Хотя еще примерно с 2016 года эксперты говорят о том, что экономический цикл подходит к концу, на самом деле никто не знает определенно, когда ждать очередной рецессии и ждать ли ее вообще.
Вот что бы я посоветовал инвесторам, которые хотят в нынешних условиях эффективно вложить средства в проекты добавленной стоимости в Европе.
1. Не соблазняйтесь дешевыми предложениями. Последние несколько лет недвижимость в Европе уверенно дорожает: в развитых странах цены выросли более чем вдвое с 2009 года. Предложения с ценами ниже рыночных часто объясняют «эксклюзивом», «офмаркетом» или тем, что какой-то богатый наследник спешит избавиться от ненужных активов, — но на самом деле причина дешевизны всегда в том, что с объектом что-то не в порядке. Не торопитесь покупать, пока не выясните, в чем на самом деле состоят проблемы, и не убедитесь, что вы в силах справиться с ними.
2. Адекватно оценивайте доходность. Цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы. В начале 2010-х хороший арендный объект в Европе стоимостью €10 млн (например, отель в центре Франкфурта) приносил около €750 тыс. в год, то есть 7,5% доходности. Сейчас такая же недвижимость стоит уже порядка €20 млн, но арендные ставки все эти годы росли медленнее, так что объект приносит около €1 млн, или 5% годовых.
Повышенная доходность генерируется не на аренде, а на кредитах с большим «левериджем», который обычно доступен иностранцам на менее выгодных условиях, чем местным инвесторам. Когда немцы покупают тот же отель, банк может профинансировать до 80% его стоимости под 1% годовых, так что доходность на вложенный капитал взлетает до 7–8%. А зарубежному покупателю прокредитуют не больше 50%, отчего доходность оказывается на уровне 4–5% годовых.
Проекты добавленной стоимости приносят девелоперу примерно 15–20% годовых, из которых инвестор, просто вкладывающий средства, получает около половины, то есть от 7,5% до 10%. Девелопер получает вознаграждение не только за работу по организации проекта и управлению им, но и за профессиональную компетентность, которая, собственно, позволяет успешно реализовывать проекты с такой доходностью.
3. Ориентируйтесь на надежные проекты, то есть на такие, у которых в случае рыночной турбулентности больше шансов остаться на плаву и принести хотя бы небольшую прибыль даже в худшем сценарии. Факторы успеха таких проектов — хорошая локация, не слишком закредитованный объект (желательно, чтобы кредитное плечо не превышало 70% от бюджета), гарантия арендного потока и сильная управляющая команда.
4. Пользуйтесь услугами компетентных специалистов. Хорошие инвестиционные проекты обычно ищутся через профессиональных агентов, которые держат руку на пульсе рынка и первыми узнают об интересных предложениях. Когда такое предложение появляется, инвестору нужно действовать молниеносно: за 1–2 недели «обсчитать» проект и принять решение о покупке, иначе объект уйдет более расторопному покупателю. К моменту покупки у инвестора уже должна быть готова вся инфраструктура: зарегистрированная компания, счет в банке, юристы, аудиторы, архитекторы, строители и другие подрядчики, а также должен быть налажен менеджмент всего проекта. Если не подготовить всего этого заранее, сделка попросту сорвется.
Не сомневаюсь, что многие читатели этой статьи достаточно компетентны, чтобы организовать эту инфраструктуру и развить соответствующую экспертизу, но для этого придется потратить 1–3 года, чтобы собрать профессиональную девелоперскую команду, и, скорее всего, еще больше времени, чтобы научиться грамотно управлять ей. Этот вариант может не подойти тем, чей основной бизнес далек от недвижимости. Таким инвесторам я рекомендую вкладывать деньги в проекты, которыми управляет уже готовая слаженная команда с наработанной квалификацией.
***
Когда в воздухе витает предчувствие нового кризиса, инвестору особенно важно проявлять осторожность и не только рассчитывать на штатный сценарий хода проекта, но и реалистично представлять себе, как обрабатывать возможные риски. Справиться с «даунсайдом» поможет изначально грамотный выбор объекта в сочетании с профессионализмом проектной команды. Берите меньше риска в момент, когда зима близко, и, наоборот, будьте готовы покупать, когда цены просядут.
