Десять главных трендов десятилетия на рынке столичной недвижимости

Десять лет для строительного рынка сопоставимы с геологической эпохой — и по длительности, и по масштабам изменений. За этот период другими стали инвестиционный климат и условия доступа к ресурсам, повысилось видовое разнообразие недвижимости, заявили о себе новые сверххищники, с введением проектного финансирования ужесточился естественный отбор.

Начнем с количественных изменений. В 2010 году на московском рынке было заключено только 1,4 тыс. ДДУ. За десять лет этот показатель вырос почти в 60 раз и достиг, по данным Росреестра, отметки в 81,6 тыс. единиц. Ипотека за указанный период также значительно прибавила в популярности: количество сделок с привлечением банковских финансов увеличилась в 4,5 раза. На вторичном рынке динамику в ретроспективе десяти лет проследить сложнее, поскольку с марта 2013 года поменялся порядок регистрации сделок в органах Росреестра: вместо договоров купли-продажи стали фиксироваться переходы права собственности. В течение 2013–2019 годов статистика варьировалась от 113,9 тыс. до 162,0 тыс. сделок.

Помимо количественных изменений, период 2010–2019 годов ознаменовался рядом характерных трендов, которые так или иначе повлияли на современное состояние рынка.

Десять лет назад внутри МКАД было гораздо больше доступных участков, которые являлись потенциально пригодными для большого строительства. Но в результате высокой активности девелоперов они стали крайне дефицитным ресурсом. Это вынудило искать альтернативные площадки. Естественным выходом из ситуации стало освоение бывших промышленных зон в массовом сегменте и так называемом большом бизнес-классе, а также редевелопмент исторических зданий в элит- и премиум-классе. Среди свежих примеров можно выделить проект RiverSky, который сложился как результат переформатирования промышленной территории вдоль Симоновской набережной, или квартал ILove, занявший место завода «Калибр». В границах Садового кольца кризис со свободными участками принял наиболее острые формы. Поэтому застройщикам приходится работать с объектами из пула дореволюционной застройки. Это налагает на них дополнительные обязательства по сохранению исторического облика. В некоторых случаях удается вернуться и к историческому функционалу. Так, например, было с комплексом «Кузнецкий Мост, 12»: торговая галерея наследует здесь купеческому пассажу, а доходные квартиры — эксклюзивным апартаментам.

По сравнению с показателями десятилетней давности цена квадратного метра в Москве выросла почти в полтора раза — со 125 тыс. до 180 тыс. руб. (поднимаясь до 210 тыс. руб. в начале 2015 года). Но во многом это можно назвать инфляционным ростом. В долларовом эквиваленте столичная недвижимость стоит дешевле, чем десять лет назад. В 2010 году рынок стартовал с отметки приблизительно в $4 тыс. за квадратный метр. К середине 2013 года он вышел на отметку в $5,5 тыс., но после валютного скачка в 2014–2015 годах последовало резкое снижение долларовой стоимости. На рубеже 2019–2020 годов цена квадратного метра колеблется в коридоре $2,7–2,8 тыс. Еще одна важная примета времени — фактический отказ от подсчета стоимости столичного жилья в долларах (за исключением сверхдорогих лотов).

В 2010 году рынок делился фактически на три сегмента — эконом, бизнес и элит. Но во второй половине 2010-х годов сформировались новые классы, которые отражают эволюцию строительной отрасли. Верхние фракции экономкласса и нижние фракции бизнес-класса объединил в себе комфорт-класс, который ближе к концу десятилетия стал восприниматься в качестве стандарта массового жилья. Это свидетельствует о качественном росте московской недвижимости. Экономкласс остался только в Новой Москве, отдельных районах-протуберанцах и Московской области. Но даже в Подмосковье повышается уровень застройки и развиваются проекты, которые вполне могли бы конкурировать со столичным бизнес-классом. К числу таковых относится большой ЖК «Римский» вблизи МКАД.

В 2017 году был выделен премиум-класс, который призван объединить высокобюджетные проекты за пределами ЦАО. До сих пор ведется дискуссия о его границах и структурной цельности. На сегодняшний день можно говорить о трех основных фракциях в рамках сегмента — бизнес-премиум, классический премиум и элит-премиум.

Внутри сегментов складываются отдельные жанры. Так, в 2018 году появилась группа проектов, которые допустимо назвать большим бизнес-классом, или массовым бизнес-классом. Это крупные жилые комплексы, которые маркированы как бизнес-класс, но по масштабам и доступности приближаются к комфорт-классу.

За последнее десятилетие понятие «урбанизм» из сугубо профессионального термина превратилось в явление массовой культуры и стало одним из главных мемов. Несмотря на иронию и скепсис, с которыми сталкивается урбанистическая повестка дня, она довольно быстро стала актуальной для ряда застройщиков. Дворы без машин, закрытое и грамотно зонированное внутреннее пространство, безбарьерная среда, нестандартные детские площадки — все это постепенно становится уже «общим местом» в московских проектах. Проповедь урбанизма способствовала популярности общественных пространств — еще одно характерное словосочетание 2010-х. Застройщики начали активно включать общественные пространства в проекты жилых комплексов. Данью этому тренду выступает Шелепихинская набережная в ЖК «Сердце Столицы». Она была полностью реконструирована и насыщена функционалом для разнообразных активностей.

2010 год стал последним лужковским годом. С ним завершалась эпоха лужковского стиля и лужковской архитектуры. В массовой застройке преобладали невыразительные стандартные проекты, в элит- и бизнес-классе — экстравагантные, массивные корпуса с густым декором. В настоящее время городская застройка по большей части «переоделась» в единообразную «униформу» — коричневый, серый, песочный, бежевый. Выдерживается строгий геометризм силуэтов и принцип переменной этажности. При этом застройщики все чаще привлекают известные архитектурные бюро, включая зарубежные, к проектированию комплексов, которые относятся к комфорт-классу и массовому бизнес-классу. В квартале ILove дизайн корпусов выполнен компаниями «Остоженка», ТПО «Резерв» и APEX, общую концепцию разработала AECOM, а проект благоустройства дворов — Gillespies.

Новая Москва стала едва ли не главным градостроительным проектом собянинской эпохи. Несмотря на то что многие представители академического сообщества до сих пор выражают сомнения в оправданности такого расширения городской территории, ТиНАО приобрел статус крупнейшего хаба массового жилья в Москве. В 2019 году, когда уже многие крупные проекты прошли свой пик потребительской активности, Новая Москва дала более 30% от объема реализованного жилья по всем округам.

На самом деле реновация и расселение ветхого фонда в больших объемах проводились еще при Юрии Лужкове — она была рассчитана на 20 лет и охватывала 1,7 тыс. домов. В настоящее время определен 431 адрес, который получит статус стартовой площадки для строительства новых кварталов. В целом ряде районов это единственный источник пополнения нового жилого фонда.

Еще один тренд последнего десятилетия — выход большого количества крупных проектов с собственным кластером социальных объектов. В большинстве случаев речь идет о сервисных центрах, магазинах различного профиля и детских садах. Но при освоении более масштабных площадок предусматривается строительство школ, медицинских центров и спортивных объектов. Так, в рамках второй очереди проекта «Город на реке Тушино — 2018» появятся три детских сада и общеобразовательная школа.

Московские новостройки стали значительно выше. Если в 2010 году жилой дом в среднем достигал десятиэтажной высотности, то в 2019-м показатель увеличился до 18 этажей. Планировки также претерпели значительные изменения. Десять лет назад такой продукт, как студии, не предлагался застройщиками. На текущий момент они составляют почти 9% в структуре продаж в Старой Москве и без малого 15% — в Новой. Широкое распространение студий привело к уменьшению среднего метража столичной недвижимости.

Оборот «проектное финансирование» вошел в словарь строительной сферы в самом конце 2010-х и сразу стал одним из главных жупелов отрасли. Хотя стресс от внедрения данной системы вряд ли был сильнее, чем в свое время от перехода на ДДУ. Сегодня в целом по Москве с использованием эскроу-счетов реализуется менее 30% жилья в рамках системы долевого значения.