Сколько можно заработать, если открыть «темную кухню» в «Москва-Сити»
Рынок недвижимости достаточно консервативный, а если речь идет о премиум-сегменте, то появление новых форматов особенно редкий случай. Вместе с тем в любом строительстве, а особенно таком сложном, как сверхвысотное, возникают помещения с серьезными ограничениями — например, комнаты без окон. И до сих пор кроме как в качестве кладовых или келлеров реализовать их было затруднительно. Средний процент таких площадей в сверхвысотном здании составляет от 5% до 10% площади первого и подвального этажей. Если девелоперы не проявят некоторую креативность, то недополучат до 1,5 млрд руб.
Лучшие решения всегда рождаются на стыке нескольких дисциплин, секторов или сегментов. Уже не первый год в России начал развиваться новый формат бизнеса — dark kitchen («темные кухни»). Это своего рода рестораны-кухни, которые готовят еду только для доставки. В отличие от ресторанов у них минимальные требования к помещению — не нужна высокая проходимость, не нужно обустраивать зал для клиентов и тратить деньги на модные дизайнерские решения. По факту нужно просто помещение, отвечающее нескольким простым требованиям, связанным с инженерными решениями и условиями для эффективной логистики, например наличием грузового лифта.
Основными условиями для успеха «темных кухонь» являются более низкие по сравнению с рестораном издержки на аренду и обустройство, а также востребованность услуги доставки. Впервые подобный бизнес в нашей стране появился в спальных районах Санкт-Петербурга и обслуживал как раз жителей отдаленных районов, лишенных развитой ресторанной инфраструктуры и в более экономичном ценнике. Интересно, что в Москве сегмент «темных кухонь» получил большее распространение в ближайших к центру районах и был, в отличие от Северной столицы, ориентирован на офисных сотрудников. А последние годы многие крупные компании активно открывали свои офисы именно в двух-трех станциях от Кольцевой линии метро. Важно отметить, что, по оценке многих рестораторов, объем заказов от обычных жителей московских спальных районов, пик которых приходится на вечер и выходные, значительно меньше, чем выручка от дневного потока офисных сотрудников. Все это создает серьезные ограничения для развития «темных кухонь» как в рамках локации, так и в рамках ценового уровня еды.
Проанализировав различные бизнес-модели, мы предположили, что сломать сложившиеся стереотипы сможет создание премиальных «темных кухонь» в локации «Москва-Сити». Бывает, что коллаборации девелоперов с предпринимателями создают новые и самые неожиданные форматы недвижимости. Так, например, было с неликвидными первыми этажами, которые у части застройщиков переформатированы в квартиры-офисы с возможностью индивидуального входа, ориентированные на сегменты новой экономики: дизайнеров, архитекторов, личных коучей.
По факту в ближайшее время может сформироваться новая премиальная ниша для рестораторов, которая имеет большой потенциал именно в локациях с высотным строительством. Что касается девелоперов, то только в «Москва-Сити» доход от реализации помещений для «темных кухонь» может составить до 4,5 млрд руб. По нашей оценке, здесь площадь помещений под такой вид бизнеса может достигнуть 15 тыс. кв. м, что повысит их стоимость продажи в среднем до 300 тыс. руб. за 1 кв. м.
Благодаря высотной застройке «Москва-Сити» сформировался суперконцентрированный платежеспособный спрос — порядка 55 тыс. резидентов находятся там ежедневно, что сопоставимо, например, с численностью населения района Сокол и превышает показатели района Красносельский. Таким образом, востребованность услуг доставки может увеличиться в десять раз по сравнению со среднероссийскими значениями с показателями одного заказа на человека в месяц.
По нашей логике, модель премиальных «темных кухонь» может позволить сильный бренд, имеющий сложившуюся аудиторию. Альтернативным вариантом бизнес-модели может быть использование данной кухни для размещения заказов на поставки качественной и свежей еды в корнеры и небольшие кафе, расположенные поблизости. Это обычная практика, когда в кафе есть только кофейный аппарат и небольшое место для сервировки, а еду уже в готовом виде привозят из специальной кухни.
Экономический эффект очевиден, так как заведению не нужно тратиться на кухню, оборудование для разогрева и разработку меню, контроль качества. Ресторатор получает конфигуратор, по которому может заказать из «темной кухни» необходимый набор, при этом имея возможность постоянно его обновлять. В то же время «темная кухня» может одновременно обслуживать множество точек питания, а не работать только как одно заведение с ограниченным пулом клиентов. В таком случае аудитория «темной кухни» в «Москва-Сити» расширяется с 55 тыс. резидентов до 200 тыс. человек, которые посещают и работают в локации ежедневно.
