«Главное не мешать»: какой поддержи строители ждут от власти в кризис

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Девелоперы и риелторы считают, что власти должны поддержать рынок недвижимости в сложившейся ситуации с распространением короновируса и в экономике. Бизнесу необходимы отсрочки платежей по налогам, снижение ставок аренды, сокращение издержек, поэтапное раскрытие эскроу-счетов и другие меры.

Участники рынка недвижимости рассказали, какие меры поддержки девелоперов, покупателей жилья и строительной отрасли в целом нужны в нынешних условиях.

Никита Стасишин, замминистра строительства и
жилищно-коммунального хозяйства России:

— Мы стремимся минимизировать влияние кризисных явлений на строительную отрасль страны. Для поддержки застройщиков уже принят ряд решений, которые предполагают временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам. Понимаем, что это достаточно рискованный шаг с точки зрения дисциплины и ответственности девелоперов, поэтому просим обратить особое внимание контролирующих органов на мониторинг реальной ситуации в строительстве в субъектах Российской Федерации.

В частности, антикризисные меры касаются нарушения срока передачи объекта долевого строительства, нарушения срока завершения строительства и процедуры банкротства. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, они позволят снизить финансовую нагрузку в период до 1 января 2021 года как на застройщиков, так и на участников долевого строительства.

Что касается защиты интересов граждан при возможном банкротстве застройщиков, то если покупка совершалась уже по новым правилам, с использованием эскроу-счета, оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с этого счета. Это еще раз подтверждает правильность выбранного курса. Мы создали эффективную систему, абсолютно выверенную с точки зрения законодательства.

Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве:

— В нынешней ситуации необходимы меры поддержки строительной отрасли. Сегодня Торгово-промышленная палата, комитет по строительству «Опоры России», участники рынка предложили ряд мер, которые должны поддержать российский рынок недвижимости и строительства. Есть уже анонсированные инициативы Госдумы, которые должны рассмотреть в весеннюю сессию.

Предложения включают в себя следующие меры поддержки:

• прямой выкуп объектов социальной и транспортной инфраструктуры у застройщиков — либо в рамках программы «Стимул», либо посредством иной программы, либо софинансирование строительства объектов инфраструктуры;
• включение крупнейших застройщиков в регионах, соответствующих утвержденным критериям, в перечень системообразующих организаций российской экономики;
• поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Возможно, и отмена нового механизма при реализации объектов, не превышающих 35 тыс. кв. м;
• отмена ограничений на привлечение «котловых» кредитов и облигационных займов для действующих застройщиков, установленных пп. 1 п. 7 ст. 18 214-ФЗ и п. 8.3 ст. 8 175-ФЗ;
• при привлечении кредитов — частично или полностью субсидировать расходы на уплату процентов. Пропорционально снижение продаж, сокращение всех имеющихся платежей и сборов;
• от лица Фонда защиты прав дольщиков или корпорации «Дом.РФ» (либо иного уполномоченного органа) предоставлять поручительство или иное обеспечение привлекаемых целевых и нецелевых кредитов;
• от лица Фонда защиты прав дольщиков или корпорации «Дом.РФ» (либо иного уполномоченного органа) предоставлять прямое субсидирование расходов на строительство жилищных объектов, объектов социальной и транспортной инфраструктуры либо беспроцентные займы с комфортными условиями по возврату;
• выкуп части площадей, возводимых застройщиками, как в целях формирования фонда жилья для последующего распределения среди определенных групп населения, так и в целях предоставления финансирования (с использованием обратного выкупа жилья застройщиками на этапе после ввода дома);
• компенсация в любой форме расходов застройщика на подключение к различным сетям. Утверждение единого справедливого тарифа к подключению к ресурсоснабжающим организациям;
• налоговые каникулы по всем видам налогов для застройщика на инвестиционном этапе и в течение нескольких лет после ввода. Аннулирование имущественных налогов и уплаты арендных платежей по аренде земельных участков в муниципалитетах на период строительства плюс два года;
• запуск механизма «здоровой» иммиграции иностранной рабочей силы через институты профессиональной переподготовки;
• направить средства компенсационных фондов СРО на поддержку затрат на уплату зарплат на предприятиях строительных компаний. В первую очередь тем застройщикам, которые продолжают привлекать ДС по утвержденным правительством критериям «30/10»;
• выкуп не выделенных в натуре кв. м. у застройщиков на стадии строительства для решения задач, стоящих перед Институтом развития госкорпорации «Дом.РФ»;
• автоматическое продление сроков аренды на земельные участки у муниципалитетов с трех до пяти лет;
• увеличить размер аванса до 50% при исполнении госзаказа в рамках ФЗ-44.

Напомним, что по состоянию на 1 января 2020 года в стадии банкротства находятся почти 500 строительных компаний, и их число постоянно растет. При этом на фоне падения спроса на жилье около 30% построенного жилья в регионах остается непроданным, что существенно влияет на экономическое положение застройщиков. Переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу привело к росту стоимости жилья на 10–15%. В последнюю неделю ставки по ипотечным кредитам опять начали расти, причем первым ее поднял государственный институт развития — банк «Дом.РФ».

Марина Заболотнева, финансовый директор ГК «МИЦ»:

— В связи со сложной эпидемиологической обстановкой вся отрасль будет претерпевать некоторый стресс. Для рынка в целом любые меры поддержки, которые будут предложены правительством, правильны и разумны. Они позволят поддержать отрасль в период нестабильности, что положительно скажется не только на застройщиках, но и на клиентах.

В части кредитования — это, конечно, обеспечение государственных гарантий. Необходимо предоставить возможность пролонгации сроков кредитных соглашений, предусмотреть уменьшение ставки и отсрочку уплаты налогов и сборов сроком до одного года, а также уменьшение или отсрочку арендной платы, снизить нагрузки по оплате страховых взносов, как это уже сделано для малого и среднего бизнеса.

Любые формы субсидирования в сложившихся условиях помогут сохранить уровень цен и выдержать темпы строительства, а также выполнить все обязательства перед клиентами в срок. Для застройщиков, привлекающих проектное финансирование с использованием счетов эскроу, необходимо не допустить повышения процентной ставки по кредитному договору при повышении ключевой. При замедлении наполнения счетов эскроу сохранить на всем сроке кредитования ставку на текущем уровне для каждого застройщика.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Прежде всего необходимо признать, что объявленные и принятые правительством меры явно недостаточны для поддержания строительной отрасли. Продление действий разрешений на строительство, запрет процедуры банкротства, отсрочки по налогам и платежам могли бы быть полезными не в кризисных условиях, а при легкой стагнации. Но сейчас отрасль столкнулась с угрозой обвала спроса, который исчисляется десятками процентов. Поэтому в такой обстановке меры властей прежде всего должны быть направлены на прямое стимулирование покупательской активности. При этом действовать через увеличение выдачи ипотечных кредитов уже нельзя — в условиях неопределенности население будет занимать деньги на столь дорогостоящее приобретение, как жилье, только в случае крайней необходимости. Выход — крупный госзаказ на строительство социального жилья с последующим его лизингом или долгосрочной арендой с очень низкими платежами. Это позволит загрузить мощности в строительстве и производстве, сохранить кадры и обеспечит приток спроса.

Вторая мера — создание государственного ипотечного банка, который будет выдавать долгосрочные целевые кредиты на покупку жилья под очень низкий процент (в два-три раза ниже рыночного). Непосредственная поддержка строительной отрасли должна выражаться также в создании механизма дешевого и долгосрочного финансирования застройщиков, так как коммерческий кредит на строительство уже создал проблемы при переходе на новую модель финансирования еще в прошлом году. В кризисных условиях проектное финансирование покажет себя еще хуже: ставки для застройщиков будут расти, тогда как рентабельность отрасли будет снижаться.

Игнатий Данилиди, генеральный директор ГК «А101»:

— Текущая ситуация с мерами по предотвращению распространения коронавирусной инфекции и их влияние на все секторы экономики создают для девелоперского бизнеса целый ряд рисков, последствия которых пока сложно спрогнозировать. В этих условиях меры поддержки девелоперов, в первую очередь, должны содействовать их финансовой устойчивости. И эти меры должны, безусловно, носить временный характер: сильная экономика работает не на господдержке, а только при равном партнерстве государства и частного бизнеса.

Одной из таких мер могло бы стать предоставление отсрочки по уплате налога на прибыль и налога на землю в местный бюджет сроком на 12 месяцев или снижение налоговых выплат за земельные участки на 0,5–1% ставки. При этом ставки по налогу на имущество целесообразно зафиксировать на уровне 2019 года (1,6%) до прекращения кризисных явлений. Также крайне важно предоставить отсрочку по уплате налогов и страховых взносов.

Для проектов, которые реализуются через эскроу-счета, эффективной мерой поддержки могло бы стать субсидирование основной ставки, которая применяется к части задолженности свыше суммы денежных средств на эскроу-счетах, в размере одной трети от ставки рефинансирования. Кроме того, было бы целесообразным рассмотреть возможность перехода на поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

И самое важное, в комплексных проектах, реализуемых через эскроу-финансирование, необходимо рассмотреть возможность выделения для строительства соцобъектов отдельных кредитных линий со льготной ставкой. Это позволит снизить ставки по проектному финансированию за счет снижения расходной части в кредитах на жилые дома.

Евгений Семенов, вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока «Интеко»:

— Строительная отрасль приводит в движение большое количество процессов в экономике страны, поэтому важно обеспечить ее бесперебойное функционирование, которое позволило девелоперам продолжить реализацию своих проектов и не снижать производственные обороты. Комплексно ситуацию также улучшит массовое внедрение электронных форм заключения договоров сделок, включая ипотечные, с возможностью одновременной передачи на госрегистрацию. Это обеспечит поступление денег покупателей на счета застройщиков и эскроу.

Финансовую устойчивость девелоперов способны поддержать реструктуризация текущих задолженностей, а также частичное или полное субсидирование ставок по банковским кредитам. Что касается проектного финансирования, то помимо оптимизации ставок целесообразно запустить механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов — ликвидность будет направлена на поддержание жизнедеятельности компании, включая выплату зарплат сотрудникам.

В условиях снижения спроса и покупательной способности населения многие застройщики могут столкнуться со снижением ликвидности и кассовыми разрывами, в этом случае может потребоваться поддержка государства в части льготного кредитования отрасти для поддержания девелоперов и недопущения увеличения числа обманутых дольщиков. Кроме того, улучшат положение застройщиков преференции при арендной плате за земельные участки, освобождение от уплаты налога на прибыль на срок не менее шесть месяцев.

Особое значение в нынешней ситуации для рынка недвижимости имеет стимулирование покупательского спроса. В этой связи крайне важна государственная комплексная поддержка ипотеки. Важно сдержать рост ставок, в том числе за счет субсидирования, снижения первоначального взноса и увеличения срока предоставления ипотечных кредитов.

Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet:

— Главное, наверное, не мешать, постараться не внедрять дополнительных нормативов или каких-либо указаний, чтобы девелоперы могли строить и продавать спокойно. Ведь все равно большинство комплексов сегодня реализуется по проектному финансированию и девелоперам необходимо соблюдать сроки наполнения эскроу-счетов. А из-за такой финансовой модели компании не могут позволить себе предлагать большие дисконты, даже если бы им этого очень захотелось. Поэтому если появятся дополнительные факторы, которые негативно повлияют на уровень спроса сегодня, в итоге может пострадать конечный покупатель, который будет приобретать заветные квадратные метры после самоизоляции по более высокой цене (так как за этот период вырастет строительная готовность проекта, а также произойдет плановое повышение цен, ведь сама стройка при проектном финансировании не зависит напрямую от средств дольщиков).

Если говорить об облегчении жизни застройщиков, то здесь, конечно же, встает вопрос с принятием той социальной инфраструктуры, которая возводится в составе комплекса, и часто она является обязательной по нормативам. Во многих случаях сегодня готовые детский сады и школы не принимаются на баланс государства и становятся зависшим активом для девелопера.

Константин Енин, ведущий аналитик направления «Открытие Research» банка «Открытие»:

— Для компаний, занимающихся комплексным освоением территорий, мерами поддержки могли бы стать отсрочка оплаты вида разрешенного использования (ВРИ), компенсация затрат на подключение к сетям и возведение инфраструктуры. В сложившейся ситуации, кроме очевидных снижений издержек для застройщиков на социнфраструктуру, сети или дорожно-транспортную сеть, ГЧП может служить своеобразным аналогом госгарантии для банков, что упростит им доступ к финансированию.

Госучастие в инфраструктурной части проектов и режим отложенных платежей по изменению ВРИ, а также анонсированные меры по дебюрократизации отрасли и ликвидации административных барьеров помогут быстро реанимировать строительство не только жилой недвижимости, но и остальных сегментов.