«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»

Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.

А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!

Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.

Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.

Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.

Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.

Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.

Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.

И факт номер 5: 2020-й — это вам не 2008-й. Многие помнят, насколько сильно кризис 2008–2012 годов ударил по рынку недвижимости Испании. Можно пытаться проводить аналогии и строить прогнозы, исходя из вероятного повторения ситуации. Однако такое сравнение абсолютно некорректно: оба этих кризиса имеют разные причины, текущую экономическую ситуацию в стране и, соответственно, разные пути выхода и последствия. До марта 2020 года экономика Испании показывала устойчивые тенденции к дальнейшему росту. Случившийся кризис имеет ситуативный характер, и в нем нет экономической подоплеки, как в 2008-м. Правительство Испании выделило огромные средства на ликвидацию последствий пандемии. Финансово поддержало малый и средний бизнес. Гарантировало отсрочки по коммерческой аренде, налогам и социальным платежам. Банки максимально снизили кредитные ставки. Принят и начал реализовываться, хотя и несколько хаотично, план по «распечатыванию» страны из карантина. И несмотря на то что по экономике нанесен серьезный удар, уверен, страна достаточно быстро от него оправится.

Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?

1. Рост спроса и цен на городскую недвижимость. Ожидается рост спроса на недвижимость, расположенную в больших городах страны, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия. Несмотря на их привлекательность для иностранного туриста, все это — крупные деловые, промышленные и логистические центры с большим количеством проживающего местного населения. Снижение ипотечных ставок и финансовые вливания в экономику должны положительно отразиться на покупательной способности испанцев, что приведет к росту спроса на жилую недвижимость в больших городах. Причем как для проживания, так и для инвестирования. После выхода страны из карантина значительная часть испанцев, потерявших работу, будут искать ее в крупных деловых центрах. Еще до марта 2020 года существовал высокий неудовлетворенный спрос на арендную городскую недвижимость в целом в Испании. Существующая ситуация грозит его только увеличить, что повлечет за собой и рост цен на аренду квартир.
2. Существенное падение спроса на курортную недвижимость. Сильнее всего ситуация затронет рынок курортной недвижимости Средиземноморского побережья Испании. В первую очередь это коснется спроса, напрямую зависящего от восстановления иностранного турпотока. Существующий отложенный спрос, скорее всего, не будет реализован в полном объеме по причине изменения финансового положения многих потенциальных покупателей. Как долго продлится это ситуация и насколько сильно упадет спрос, зависит в основном от действий разных стран по открытию границ, а также от уровня падения благосостояния граждан Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции.
3. Недолгое падение цен на курортную недвижимость. Вслед за спросом упадут и цены на курортную недвижимость. Первыми «дрогнут» существующие владельцы арендных квартир и апартаментов, срочно пытающиеся поправить финансовое положение за счет продажи своей недвижимости у моря, переставшей приносить доход. Первичный рынок окажется более стойким. В целях недопущения неконтролируемого падения цен застройщики займут в этом вопросе консолидированную позицию. И сейчас это им сделать гораздо проще: многие не имеют такой кредитной нагрузки, как во время кризиса 2008–2012 годов, и в состоянии обеспечивать или реструктуризовать свои кредиты, а отсутствие заложенной баснословной маржи не позволит им опустить цены более чем на 10%. Падение, безусловно, произойдет, но, скорее всего, окажется локальным и краткосрочным. Объем дисконтированных ликвидных квартир будет достаточно быстро выкуплен инвесторами, верящими в потенциал рынка и способными за счет собственных ресурсов и более низкой цены покупки переждать временное отсутствие спроса. И отсюда можно сделать еще один вывод:
4. Появление на рынке бóльшего количества квалифицированных инвесторов. Ожидание падения цен на недвижимость при условии относительно скорого возврата, а по некоторым прогнозам и увеличения спроса, не может не вызвать интерес к рынку со стороны крупных инвесторов. Уже сейчас многими брокерами, представителями банков и консультантами по инвестициям фиксируется рост запросов на подбор крупных лотов дисконтированной доходной недвижимости в курортных местах и крупных городах Испании. При этом зачастую инвесторы говорят о планах по использованию рыночного затишья для проведения реконструкций и ремонтов в купленных квартирах, что должно повысить их стоимость и арендный потенциал. Некоторые планируют создание собственной системы управления недвижимостью, чтобы сократить операционные затраты и увеличить маржинальность арендного бизнеса.
5. Дисконт на объекты HoReCa на Средиземноморском побережье. По похожему с рынком курортной жилой недвижимости сценарию, скорее всего, будет развиваться и ситуация на рынке недвижимости туристической инфраструктуры и общепита. Очевидно, что далеко не все владельцы отелей и ресторанов на Средиземноморском побережье будут в состоянии пережить длительное отсутствие массового иностранного туриста. Это подтверждают и начавшиеся появляться на рынке предложения по продаже отелей с дисконтом до 15% от докризисной цены. Крупные гостиничные сети и инвестиционные фонды также активизировались в поисках таких объектов. Однако количество отелей в любом случае ограничено, и существующее «инвестиционное окно» достаточно быстро закроется.
6. Рост спроса на объекты HoReCa в районах внутреннего туризма. В то время, когда владельцы отелей на Средиземноморском побережье считают убытки от потерянного летнего сезона, их коллеги внутри страны смотрят в будущее достаточно оптимистично. Уже сейчас в разных провинциях начинают открываться отели, бары и рестораны, хотя и со многими ограничениями. В конце июня, к началу сезона отпусков и школьных каникул, жизнь внутри Испании должна полностью вернуться в нормальное русло. И нет сомнений, что первое, что сделают любящие путешествовать испанцы, — поедут с семьей в отпуск в одно из популярных мест внутри страны. Осознавая угрозу потери всей туристической отрасли, правительство Испании заявляет о всесторонней поддержке предприятиям, направленным на развитие внутреннего туризма. Соответственно, любые инвестиции в данное направление становятся крайне привлекательными в ближайшей перспективе.

А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.

Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.

Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.

Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.

Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:

• выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
• выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
• новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
• выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
• объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.

И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.