Как будет восстанавливаться спрос на недвижимость

В середине марта, когда страна только готовилась уйти на самоизоляцию, рынок нефти уже вывел из равновесия многие отрасли. Цена майских фьючерсов на нефть марки Brent упала на 10,43% — до $30,32 за баррель, апрельские фьючерсы на нефть марки WTI подешевели на 8,29% — до $29,10 за баррель. Российская валюта на Московской бирже уронила свои позиции к доллару и евро на 3−4%, достигнув отметок в 75,03 руб. и 84,05 рубля соответственно, а большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%. Данные факторы повлияли на формирование тенденции восходящего спроса на отечественном рынке недвижимости, и в этот период был зафиксирован непродолжительный рост покупательской активности.

Такая реакция была предсказуема и обусловлена, в первую очередь, быстрыми инвестициями со стороны тех, у кого были сбережения, и они опасались их обесценивания. Однако эта аудитория составила всего 10-15%.

В начале апреля мы стали свидетелями уже другой покупательской динамики — резкого падения спроса в связи с локдауном. Спад последовал незамедлительно, как только стали снижаться доходы россиян в связи с вводом нерабочих дней и ограничением на осуществление предпринимательской деятельности. По оценке Института социальной политики Высшей школы экономики, под полное закрытие в апреле попало около 25% российской экономики, то есть четверть всех занятых. Цены недвижимость, в том числе на элитный сегмент, снизились — до 600 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, на 270 тыс. руб. закрепилась отметка средней рыночной цены квадратного метра в новостройках Москвы.

Однако на данном уровне цены находились недолго по вполне понятным причинам. Закупочную стоимость материалов, техники, услуг в девелопменте никто не отменял. Безусловно, отечественные производители могут обеспечить на треть стройматериалами и оборудованием, но что касается комплектующих, то здесь зависимость от импорта остается высокой. Что в свою очередь может отразиться на рублевых расценках на жилье. И в случае, если восстановление реальных доходов граждан будет протекать медленно и не повсеместно, то ещё одной угрозой для рынка может стать превышение предложения над спросом. Граждане не захотят инвестировать в недвижимость при наличии сбережений, не захотят брать кредиты или ипотеку для покупки квартиры из-за риска завтра остаться без работы и источника дохода. Как итог возникнет проблема сбыта. Конечно, здесь первым делом встанет вопрос повышения маржинальности строительства за счет более плотной застройки.

Сегодня к угрозам для рынка недвижимости также можно отнести снижение числа сделок, рост ставок по ипотеке, снижение темпов пополнения эскроу-счетов, увеличение стоимости кредитования для застройщиков.

Рассмотрим, как будет восстанавливаться спрос на недвижимость.

По данным Института развития в жилищной сфере «Дом.РФ», проектное финансирование во многом смягчит выход из кризиса и снизит финансовую нагрузку на застройщиков, что обезопасит от появления новых долгостроев. Сейчас около 35% жилья в России строится с использованием эскроу-счетов.

По данным Кредитного рейтингового агентства НКР, в случае реализации умеренного сценария по выходу из режима самоизоляции, ВВП в 2020 году упадет на 2%. Спрос на жилье на первичном рынке снизится на 5–10% в соотношении с прошлым годом. О полном восстановлении спроса можно будет говорить только к концу сентября.

Конечно, застройщики вынуждены будут пересмотреть маркетинг, чтобы удержать покупателя; май—июнь пройдут под кампанией скидок и финальных выгодных цен.

По оценке ЦИАН, резервного фонда строящихся корпусов в Москве, а это 160 тыс. квартир и апартаментов, хватит при текущих темпах продаж примерно на два с половиной года.

Для удержания рынка вторичного жилья всё чаще прибегают к онлайн-показам, поскольку в режиме самоизоляции — это был единственно доступный способ просмотра квартиры или дома. Конечно, при ознакомительном визите на вторичное жилье возникает куда больше вопросов, нежели при просмотре новостройки. По 3D-туру и видеосвязи сложно передать качество и новизну отделки, наличие мелких шероховатостей, которые уходят из виду. Поэтому количество сделок на вторичке, безусловно, обвалилось. И не только из-за невозможности лично осмотреть площадь. Осложняет все закон о регистрации, согласно нему, проведение онлайн-регистраций запрещено.

Весна — лето — время для жизни за городом. Многие на время вспышки пандемии самоизолировались на собственной даче, кто-то вынужден был с семьей арендовать коттеджный дом. В связи с этим возросла долгосрочная аренда загородных домов в три раза относительно цен прошлого года.

С возвращением к рабочей жизни в мегаполисе, большинству придется вернуться в пределы городской агломерации. Спрос на долгосрочную аренду загородной недвижимости сократится вместе со спросом на посуточную аренду коттеджей.

Иная картина с продажей. Спрос на приобретение дачи, загородного небольшого дома только растет, поскольку во время самоизоляции люди почувствовали ценность собственного дома без соседей через стенку, и наличия небольшого земельного участка. Ну и, конечно, экологический фактор. Спрос на загородный рынок вырос на 25%.

Столичный рынок элитной недвижимости ощутил сокращение спроса, так число сделок, заключенных с элитными новостройками в Москве, уменьшилось до минимального показателя за последние десять лет. Сложность в том, что весь рынок премиальной недвижимости полностью зависит от российского покупателя. Высокие процентные ставки по кредитам не позволят застройщикам адаптировать цены 1 кв. м к спросу. Рост цен на элитную столичную недвижимость может вырасти на 5%, что связано с увеличением себестоимости на закупку импортных строительных материалов.

Российские инвесторы столкнулись с большим риском делать вложения в отечественные девелоперские проекты, т.к. они могут стать «утопленными» инвестициями. Сегодня ключевая задача — сохранить сделанные ранее вложения в проекты.

В этой ситуации наиболее привлекательно выглядит иностранная недвижимость. Финансовые инвесторы настроены оптимистично и видят выход в диверсификации вкладываемых денежных средств. Европейский рынок премиальной недвижимости не останавливался даже в период пандемии, потому что всегда ориентирован на внешнего клиента, к примеру, тот же Лазурный берег, иностранные покупатели составляют 80% клиентов, и только оставшиеся 20% приходятся на граждан Франции. Привлекательность места и разумная поддержка со стороны властей делают инвестиции в зарубежную недвижимость более доходными и менее рискованными.

Инвестиционная привлекательность зарубежной недвижимости в том, что она становится активом с последующей сдачей в аренду. Для россиян — это удачная альтернатива, просевшему рынку аренды в России, где спрос на жилье вернется к прежним показателям не скоро.

Высокий спрос на аренду вызван тем, что студенты, туристы и французы из других регионов переезжают в район Французской Ривьеры или подобную локацию. Что становится причиной устойчивого роста и дает возможность инвесторам объединить рост капитала с доходностью от аренды.

В первую очередь стоит учитывать, что часть мер, принятых правительством для стимулирования экономики, особенно в период пандемии COVID-19, носит достаточно спорный для инвесторов характер. Например, введение налога на доходы с банковских депозитов и ужесточение налоговой политики в отношении дивидендного дохода, могут заставить искать другие пути вложений.

На этом фоне привлекательно выглядят зарубежные строительные проекты, которые только переходят в стадию реализации. Европейские страны имеют максимально выгодные предложения цен именно в рамках реализации новых проектов недвижимости. Европейское законодательство таково, что полностью защищает покупателя от всех рисков, а застройщики обеспечены финансовыми гарантиями исполнения своих обязательств перед кредиторами. Так Национальный институт статистики и экономических исследований Франции отмечает за период с ноября 2019 года по январь 2020 года рост выдачи разрешений на строительство жилья на 9,9%, увеличение спроса на многоквартирные дома и апартаменты на 14,4% и индивидуального жилья на 4,1%.

При этом цены на недвижимость в регионе Прованс — Альпы — Лазурный берег продолжают уверенный рост. С 2015 года стоимость выросла на 10,7%, в среднем на 2,65% в год.

На рынке недвижимости Франции или Европы в целом, складывается тенденция сохранения достаточно высокого спроса на многоквартирные дома премиум-класса и снижения интереса к виллам и резиденциям. Объясняется она увеличением предложения в сфере многоквартирного жилья, но клубного формата, с качественной отделкой, высоким уровнем безопасности, а также удачным, уединенным расположением апартаментных комплексов. Кроме того, такой формат позволяет инвестору более гибко подойти к последующему распоряжению приобретенным активом.

Недвижимость — это инвестиции в совокупность факторов: страна, регион, окружение, качество жизни, транспортная доступность и только на последнем месте — квадратные метры. Так традиционно рост стоимости зарубежной недвижимости обеспечивал их владельцам процент прироста. Что значительно превышало банковские депозитные ставки. Возращение спроса следует ожидать уже в сентябре, так как инвестиции в регионы с традиционным туристическим потенциалом остаются устойчивыми. Коронавирус же только усилил желание многих покинуть многомиллионные города и перебраться в традиционно лучшие места Европы с низкой плотностью населения, но без потери качества жизни.