Почему рынок застройщиков России сократится до 1 тысячи компаний
Пандемия коронавирусной инфекции оказала серьезное влияние на все сферы экономики, в том числе и на рынок недвижимости. Карантин и режим самоизоляции привели к снижению спроса и изменению предпочтений покупателей.
В ходе V ежегодного форума РБК «Недвижимость в России», который прошел 9 июня, вице-президент компании «Инград» Артем Бортневский рассказал, как эпидемия повлияла на продажи новостроек, что будет с рынком первичного жилья в следующем полугодии и как выжить девелоперам в условиях кризиса.
Что происходит с рынком
По данным на 1 апреля 2020 года, все российские девелоперы получили 1 трлн 258 млрд руб. открытых кредитных линий, 800 млрд руб. пришлось на Центральный федеральный округ. В первые три докризисных месяца этого года рынок упал на 12% в квадратных метрах. В первую очередь это произошло из-за перехода на эскроу-счета. Застройщики с низкими ценами на жилье и низкой доходностью будут уходить с рынка, потому что не смогут играть по новым правилам.
Средняя цена на витринах у застройщиков в новостройках всех сегментов — премиального, комфорта и стандарта — увеличилась на 20%. Такой динамике способствовал отказ в предоставлении проектного финансирования компаниям с сомнительной экономикой. Действующие проекты жилых комплексов продолжают продавать по примерным ценам прошлого года, а новые, с очень низкой доходностью, просто не проходят банковское финансирование.
В последние два весенних месяца, в самый разгар карантина, рынок просел еще сильнее. В апреле снижение составило 40%, а в мае продажи снизились до 50%. При этом топ-10 девелоперов чувствовали себя чуть получше, продав на 13% меньше, а вот остальные (за пределами топ-10) продали в три, а некоторые и в пять раз меньше, чем в предыдущие месяцы. Если сравнивать май в 2020 году с аналогичным периодом мая 2019-го, то рынок просел в два раза. Десять компаний, которые год назад составляли 48% процентов рынка, сейчас занимают уже 71%. Рынок перестраивается.
«Правильная пропорция жилых и нежилых метров создает свой микрогород»
Артем Бортневский, вице-президент компании «Инград»:
— Для того чтобы компания была максимально устойчива во время кризиса, она должна иметь в своем портфеле большой выбор предложений. Многие клиенты готовы жить подальше от центра города, но при этом получить максимальный набор благ, чтобы им из этого жилого комплекса не выезжать. Правильная пропорция жилых и нежилых метров создает, по сути, свой микрогород. Это история, скорее, Новой Москвы и Подмосковья. Комплексное освоение территории в районах у Кремля сегодня невозможно. Идеальный пул девелопера сейчас — 60–70% площадок с комплексным освоением, при этом как средних, так и больших. На данный момент самый стандартный по нашей аналитике размер площадки в Московском регионе — 200–250 кв. м. Это означает, что площадку можно за пять лет построить и продать, и люди, которые купили здесь первый пусковой комплекс, максимум года два проживут на стройке.
Будущие тенденции
Самая базовая тенденция, которая прослеживается сегодня под влиянием эпидемии и экономических факторов, — это падение мелких застройщиков. Никогда не было в строительной отрасли, чтобы в регионе работали 500 девелоперов, а топ-10 из них составляли 71%. Более того, в сегменте стандарт три — пять застройщиков из первой десятки имеют уже 80% доли рынка. Поэтому по выручке рынок упадет во втором полугодии 2020 года на 10–20%. В метрах снижение будет еще больше, потому что часть падения компенсируют вырастающие цены. Они увеличатся даже сверх инфляции, потому что на рынок сегодня выходит более дорогое предложение.
Рынок новостроек будет ужиматься по числу игроков. Но для покупателей это, скорее, плюс, так как оставшиеся девелоперы будут делать более качественный продукт, включая современную комфортную инфраструктуру. Статистика запросов в INGRAD и растущий спрос на наши проекты показывает, что клиенты стали требовательнее и активнее, им нужно качественное жилье с благоустроенной средой и разнообразными актуальными сервисами. И мы в полной мере стараемся соответствовать этим запросам.