Почему девелопмент полного цикла стал основой антикризисной стратегии
Строительная индустрия, как и другие отрасли экономики, столкнулась этой весной с мощным вызовом. Пандемия и связанная с ней самоизоляция изменили планы и стратегии, которые компании разрабатывали на 2020 год, и фактически создала новую социально-экономическую реальность. В условиях снижения спроса на новое жилье, ухудшения макроэкономической ситуации и введения ограничений на строительство в наиболее стабильном положении оказались девелоперы полного цикла.
По оценкам экспертов Высшей школы экономики, реальные доходы россиян в 2020 году могут снизиться на 8–12%. Согласно социологическим опросам, каждый восьмой респондент уже лишился работы, а каждому третьему пришлось побывать в неоплачиваемом отпуске. Девелоперские компании в апреле и мае ощутили значительное снижение спроса по сравнению с прошлогодними показателями. И, как показал опыт последних месяцев, стратегическое преимущество в подобных ситуациях и в случае повторения кризисов получили компании, которые самостоятельно реализуют все составляющие девелоперского проекта: от проектирования до управления построенными домами. Максимальная диверсификация бизнеса даже в рамках одной отрасли позволила значительно снизить риски и сгладить последствия форс-мажора.
Преимущества этой экономической модели можно разделить на четыре основных блока — по числу основных направлений работ по реализации девелоперского проекта. Первый связан с наличием в структуре собственной генподрядной организации. При ее наличии девелопер гораздо эффективнее управляет всеми строительными процессами, снижается зависимость от внешних подрядчиков, а значит, и число возможных рисков. Особенно явно это видно в кризисный период. Опираясь преимущественно на собственные производственные мощности, мы смогли сохранить в рабочем состоянии наши технологические цепочки как в Москве, так и Санкт-Петербурге.
Стоит отметить, что внутрикорпоративный генподряд — не только фактор стабилизации, но и инструмент развития. Располагая достаточными мощностями, девелопер может выходить со своими услугами на внешний рынок. В результате собственные подрядные структуры не просто способствуют сокращению издержек и сохранению ресурсов внутри компании — они еще и работают как генераторы прибыли. Разумеется, эта модель не предусматривает полного отказа от подрядных услуг — есть проекты, которые требуют максимальной мобилизации всех строительных подразделений, и в этом случае отдельные позиции необходимо закрывать силами партнеров. Но в рамках девелопмента полного цикла подобные кейсы носят точечный характер. Также важно, что при возникновении внештатных ситуаций заменить отдельного подрядчика всегда проще, чем заново сформировать всю структуру генподряда.
Второе направление в реализации девелоперского проекта — комплекс проектировочных задач. С появлением и развитием BIM-технологий все стадии проектирования, строительства и управления не разнесены во времени, а объединены в одну синергетическую матрицу. Наличие штата специалистов и высокотехнологичных инструментов в проектировании работает на достижение девелопером результата независимо от внешних факторов. В его руках оказывается механизм, который повышает эффективность контроля над исполнением проекта, минимизирует возможные издержки, оптимизирует корпус документации.
Третий блок задач — эксплуатация построенных зданий. Девелопер полного цикла, в отличие от традиционного подхода, не бросает своего клиента после возведения жилых корпусов, объектов инфраструктуры и продажи квартир. Он продлевает жизненный цикл проекта еще как минимум на две стадии, генерирующие дополнительный доход: управление коммунальным хозяйством многоквартирных домов и развитие экосистемы жилых комплексов, когда сама территория, насыщенная востребованными сервисами, работает как услуга. Поступления от указанных видов деятельности несопоставимы с доходами от продаж жилья, однако наличие собственной эксплуатирующей организации значительно повышает качество обслуживания, так как компания, занимавшаяся строительством дома и установкой всех инженерных систем, является главным экспертом в его коммунальном хозяйстве.
Кроме того, сфера управления во многом является базой для развития девелоперского продукта: в ходе эксплуатации выявляются те элементы и решения, которые требуют замены или доработки. Эта информация сразу же добавляется в цифровые библиотеки и учитывается при последующем проектировании и строительстве.
Для эффективной реализации такого подхода необходима развитая цифровая инфраструктура, которую принято называть умным домом. Она контролирует расход коммунальных ресурсов (воды, электричества, теплоэнергии), предупреждает аварийные ситуации, поддерживает надлежащий уровень безопасности, коммуникацию между жителями и управляющей компанией. Система «Умный дом» — это еще и огромная база данных, дающая застройщику уникальный инструмент по кастомизации продукта и выработке единого стандарта обслуживания жильцов. Управленческая компетенция релевантна не только для жилых домов, но и для объектов торговой, логистической и отельной инфраструктуры.
Четвертый блок — научно-технические разработки. Это одна из тех сфер, в которых зарождаются конкурентные преимущества, обеспечивающие лидирующие позиции компании. Для поддержки данного направления в структуре Группы был создан Научно-технический центр «Эталон», который занимается развитием BIM-технологии и цифровых сервисов. Говоря о последних, мы уже создали новую модель взаимодействия клиентов и застройщиков: виртуальные шоурумы, проекты виртуальной и дополненной реальности дают максимально полное представление о будущей квартире, дают доступ к дистанционному наблюдению за строительным процессом. И это только часть новых опций. Инвестиции в научно-технические разработки обеспечивают по-настоящему качественный и устойчивый прогресс за счет создания собственных программных и технологических продуктов, а не скупки готовых коробочных решений. К примеру, мы уже предоставляем услуги трехмерного проектирования и моделирования всем заинтересованным участникам строительного рынка. Здесь работает то же правило, что и в случае с генеральным подрядом: девелопмент полного цикла превращает статьи затрат в источники доходов для компании.
Планомерное развитие всех блоков укрепляет положение застройщика и повышает его рыночную устойчивость. Расширяется «пространство для маневра». На примере пандемии и самоизоляции стало очевидно, что прозрачная структура и гибкое управление, достигаемое при активации девелопмента полного цикла, позволяют быстро стабилизировать положении компании во время любых кризисных ситуаций.
