Падающий рубль и ожидание санкций: что будет с ценами на жилье в Москве
В среду, 2 сентября, российский рубль упал из-за опасений рынка по поводу новых санкций, связанных с обвинениями Германии в отравлении Алексея Навального. Обесценивание рубля в марте 2020 года вызвало самый высокий всплеск спроса на жилье за последние два года. Санкционная повестка осенью может оставаться актуальной для рынков вплоть до ноябрьских выборов в США.
Редакция «РБК-Недвижимости» спросила экспертов, как цены на жилье могут отреагировать на падение курса и возможное введение санкций против России.
«Все будет зависеть от глубины и строгости экономических санкций»
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Вчера произошло снижение курса рубля и биржевых котировок на фоне заявления о введении санкций в отношении России в связи с расследованием дела Навального. На сегодняшний день коррекция в сторону снижения продолжилась. Пока данная волатильность носит чисто спекулятивный характер. Рынок недвижимости обладает большей инертностью в ответ на валютные колебания. Движение цен на рынке недвижимости основано в большей степени на фундаментальных данных. Все будет зависеть от глубины и строгости экономических санкций, о которых сейчас говорят. Цены на рынке недвижимости и так растут — на 8% по сравнению с прошлым годом на рынке Старой Москвы и на 14% — на рынке Новой Москвы.
«Консервация сбережений»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— В периоды нестабильности в социально-экономической сфере недвижимость становится для потребителей одним из основных способов вложения и сохранения своих накоплений от обесценивания. И те люди, которые опасаются серьезного экономического коллапса, скорее, приобретут ликвидную жилплощадь, которую можно сдавать в аренду, чем положат свои средства в банк. Первый вариант для них более надежный и понятный. Сейчас каждая седьмая сделка на вторичном рынке Москвы проходит с условно инвестиционной целью, для консервации сбережений.
С другой стороны, мы не прогнозируем, что в краткосрочной перспективе количество клиентов-инвесторов существенно вырастет — все-таки многие из них хранят свои средства в долларах, и люди не будут выходить из этого актива, если курсы иностранных валют вырастут еще больше. Наоборот, общее число сделок на вторичке, скорее, уменьшится по этой причине, но лишь немного.
Если из-за предполагаемых санкций начнутся сложности в экономической сфере, ключевая ставка ЦБ пойдет вверх, деньги подорожают, доходность банковских депозитов вырастет, скажем, до 7–8% годовых, а средняя ставка по ипотеке поднимется до 12%, как это было раньше — вот тогда для вторичного рынка наступят сложные времена. Однако столь радикальный вариант развития событий все же маловероятен. Мы придерживаемся озвученного ранее прогноза, согласно которому осенью во вторичном сегменте начнут расти цены, причем к концу года они могут увеличиться до 15% — из-за повышенной активности покупателей и, как следствие, вымывания из экспозиции бюджетного предложения.
«Дополнительное ускорение роста цен на жилье»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Девальвация рубля придаст дополнительное ускорение росту цен на жилье. Прежде всего следствием слабеющего рубля становится повышение себестоимости строительства, потому что вся отрасль, включая производство материалов и техники, зависит от импорта. Растет и уровень цен в экономике, поэтому дорожает недвижимость. Все эти факторы будут способствовать повышению привлекательности квартир и домов в качестве объекта вложений для долгосрочного сохранения средств.
Введение санкций при этом почти всегда наносит удар по разного рода финансовым активам, связанным с Россией, по рынку долговых обязательств, фондовому рынку. Соответственно, наметится отток инвесторов и капиталов в другие активы (золото, недвижимость). Вместе с тем обрушение рубля и санкции ведут к снижению доходов населения, а значит, риски инвесторов, рассчитывающих продать или сдать в аренду жилье, несколько возрастают (правда, не критически), поэтому более предпочтительной стратегией на рынке жилья станет сохранение, а не приумножение вложенных средств.
«Спрос будет оставаться на стабильном уровне»
Александр Шибаев, руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group:
— Недвижимость остается популярным консервативным инструментом сохранения денежных средств. Как правило, в случае валютных колебаний и падения рубля покупатели стараются вкладывать деньги в недвижимость. Не исключением стал и 2020 год: покупатели достаточно быстро реагировали на ситуации девальвации рубля и активизировались в покупке недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. На фоне тенденции роста отложенного спроса и ситуации экономической нестабильности не ожидается существенного снижения количества сделок по итогам 2020 года. Спрос будет оставаться на стабильном уровне, соответственно, снижения инвестиционной привлекательности не ожидается.
Сейчас большинство проектов даже на элитном рынке экспонируются в рублях. Во втором полугодии введение новых санкций и падение рубля в целом могут сказаться на росте цен на недвижимость в результате увеличения стоимости строительных материалов, однако не так сильно. За последние годы экономической и валютной нестабильности застройщики успели адаптироваться к возникающим трудностям. Мы ожидаем, что во втором полугодии цены продолжат расти в целом по рынку элитной недвижимости на стабильном уровне до 10%.
«Цены могут плавно корректироваться в зависимости от курса евро и доллара»
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:
— Не думаю, что возможность новых санкций и падение курса рубля в краткосрочной перспективе отразятся на стоимости квадратного метра с точки зрения себестоимости строительства и с точки зрения инвестиционной привлекательности новостроек. Цены могут плавно корректироваться в зависимости от курса евро и доллара. Строительная отрасль с 2014 года прошла несколько стресс-тестов, продемонстрировала возможность быстрого восстановления от потрясений и возможность активного импортозамещения. Новостройки «производятся» в России, и поэтому резкого скачка цен из-за санкций и роста курса евро ожидать не стоит. Если говорить о платежеспособности спроса, то быстрая девальвация рубля может повлиять на покупателей психологически — причем разновекторно. Часть покупателей может занять выжидательную позицию с надеждой на падение цен, которого не будет. По нашему опыту, девальвация рубля, как правило, активизирует инвесторов и ипотечных покупателей.
Как отреагирует рынок коммерческой недвижимости
«Это не окажет влияния»
Денис Соколов, руководитель департамента исследований, партнер C&W:
— Новый виток напряженности между Россией и Западом, безусловно, скажется на экономической ситуации в нашей стране, однако это влияние будет растянуто во времени и ощутимым станет тогда, когда о причине все забудут. В моменте российские власти не допустят вмешательства в то, что они считают внутренним делом. Поэтому можно ожидать, что позиция России будет более жесткой и процесс самоизоляции лишь ускорится. Это означает невозможность реинтеграции России в международные рынки капитала в обозримом будущем.
На недвижимость это не окажет влияния, поскольку рынок недвижимости, и коммерческой и жилой, уже давно стал национальным. А вот для тех россиян, которые инвестируют в зарубежные активы, такая новость очень плохая, так как возможно последуют инициативы по ограничению инвестиций за рубеж. Необходимо следить за законодательными инициативами в этой сфере. Также сохраняется окно возможностей для китайских инвестиций в недооцененные российские активы.
«Негативные внешнеэкономические или политические факторы снижают инвестиционную привлекательность»
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL:
— Что касается ослабления рубля, то сейчас рынок коммерческой недвижимости не так зависим в краткосрочной перспективе от локальных колебаний. Поэтому сиюминутные изменения курса не вызовут шока. Что касается долгосрочных последствий, то они связаны с перераспределением спроса со стороны разных игроков рынка на сектор коммерческой недвижимости. Этот спрос в случае волатильности рубля будет снижаться со стороны иностранных компаний в первую очередь. Любые негативные внешнеэкономические или политические факторы снижают инвестиционную привлекательность российского рынка, особенно в глазах иностранных компаний.
