Дача и коттедж в Подмосковье: насколько выгодно покупать дом этой осенью
Режим самоизоляции, введенный из-за пандемии коронавирусной инфекции, заставил многих задуматься о переезде за город. Кроме того, у большинства россиян пропали отпуска за границей, поэтому многие решили провести их в загородных домах. Спрос на покупку дач и коттеджей во время карантина вырос в несколько раз. И даже осенью в Подмосковье зафиксировали несезонный интерес к аренде дач.
Означает ли это, что цены на загородные дома находятся на пике и покупать их сейчас дело не очень выгодное? Отвечаем на этот вопрос вместе с аналитиками и риелторами.
Конец сезона: стоит ли ждать скидок
Для загородной недвижимости конец сентября символизирует закрытие сезона, следующий пик спроса традиционно ожидается весной — в марте 2021 года. Если говорить о даче в классическом понимании, то есть о летнем доме, то, с одной стороны, осень — это традиционное время для более выгодных покупок, так как пиковый спрос уже позади, а с другой — время для скидок еще не пришло, его стоит ждать в конце осени. С наступлением непогоды повышаются шансы получить дисконт в размере 7–10%, а то и больше, если у собственника есть необходимость продать свой объект.
«Продавцы, которые не смогли по каким-то причинам продать свой объект летом, стремятся успеть в последний вагон и готовы предоставлять дисконт. Это часто сочетание психологии и экономики — далеко не все собственники готовы, во-первых, откладывать продажу еще на год, а во-вторых, платить за содержание и амортизацию дачи», — говорит председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Осенью также, по словам Толстик, можно ожидать дисконтов на участки с ветхими строениями под снос или без построек, так как обычно землю покупают до первого снега либо уже весной, когда есть возможность оценить состояние участка.
Не стоит ожидать осенних дисконтов на зимние благоустроенные дачи, поскольку их продают в любое время года. Сейчас на рынке еще актуален отложенный спрос — многие из тех, кто летом пожил в арендных домах, приняли решение о покупке собственного дома. В случае если продавцу важно продать свой объект «здесь и сейчас», он может согласиться на дисконт в пределах 5–7%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Также не стоит ожидать скидок и на готовые дома на первичном загородном рынке Подмосковья. Их дадут только те компании, которые излишне резко повысили цены летом, не рассчитали спрос, не учли поведение конкурентов и выпали из конкурентного поля, считает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. По ее словам, высокий спрос сейчас сохраняется и еще не достиг пика.
«На фоне того, что предложений на рынке загородной недвижимости сейчас совсем немного, а новые проекты на рынок почти не выходят, существующий ассортимент раскупается весьма стремительно. По сравнению с летом прошлого года, когда городской многоэтажный сегмент недвижимости оттянул часть традиционного летнего спроса из загородного сегмента, лето 2020 года подарило почти двукратный рост количества обращений потенциальных покупателей. Уже совершенно очевидно, что осень на нашем рынке будет очень хорошей», — отмечает Магилина.
Цены на загородные дачи и дома
В 2020 году стоимость подмосковных дач и коттеджей выросла в цене, но не так сильно, как интерес покупателей из-за пандемии. По данным Est-a-Tet, за период самоизоляции цены по некоторым категориями загородных объектов выросли на 10–15%. Если говорить о дачах, то по сравнению с началом года средняя цена типового загородного дома, по данным ЦИАН, выросла на 5%, относительно конца лета 2019 года рост составил 4%.
Цены на коттеджи-новостройки в 2020 году не сразу отреагировали на высокий спрос, так как интерес покупательского спроса апреля-мая нужно было сначала конвертировать в реальные сделки. Средний рост цен на коттеджи от застройщика за последние полгода не превысил 8%, причем в этом росте виновен не столько ажиотажный спрос, сколько небольшой ассортимент, вымывание недорогих предложений и повышение строительной готовности экспонируемых объектов, отмечает Магилина.
Ажиотажный спрос на загородное жилье в Подмосковье
Лето на загородном рынке прошло более чем активно по числу реальных сделок, отмечают эксперты. По оценке «Миэль», спрос вернулся на докризисный уровень 2014 года, и это оживление помогло многим продавцам реализовать объекты, которые в экспозиции уже давно. «Важно понимать, что это оживление — не безумный скачок спроса, а также что предложение на рынке велико. Кроме того, нет перспектив на существенное улучшение финансовых условий у населения. Поэтому к значительному росту цен повышение спроса не приведет, а большое количество предложений на рынке позволяет клиентам найти самое лучшее для себя», — отмечает Толстик.
Несмотря на рост потенциального спроса, этот рынок все равно остается в разы менее интересен покупателям, чем городское жилье, — на один просмотр объявления о продаже загородного дома в Московском регионе приходится семь просмотров квартир, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
После снятия ограничительных мер в начале лета, по данным ЦИАН, потенциальный спрос на загородном рынке (число просмотров) снизился, хотя и остался существенно выше прошлогодних значений. Пока интерес к аренде домов остается выше, чем к сделкам в сегменте продажи домов и коттеджей. Если на рынке аренды число просмотров объявлений оказалось больше, чем летом 2019 года, на 77%, то на рынке купли-продажи — лишь на 53%, подсчитали аналитики сервиса.
Какую загородную недвижимость покупают в Подмосковье
Что же касается покупательского выбора, то в этом году он существенно смещается в сторону максимальной готовности и максимальной приватности жилья. По оценке Est-s-Tet, наибольшим спросом в 2020 году пользовались традиционные дачи в садовых товариществах с коммуникациями (светом, газоснабжением и водой). Своих покупателей находили и таунхаусы, ведь стоимость на такой формат домов очень разнится — есть лоты за 4 млн руб., а есть и за 50 млн руб., отмечает Дымова.
По словам Магилиной из «KASKAD Недвижимости», фаворит сезона на первичном рынке — это готовый к проживанию односемейный коттедж площадью 110–130 кв. м с земельным участком не более 8–10 соток. «Покупатель, несмотря на потребность в приватности, сейчас очень тщательно взвешивает рациональность вложений, стоимость эксплуатации домовладения и прочие сопутствующие расходы. При этом требования к качеству строительства, архитектуре, ландшафту и инфраструктуре продолжают неуклонно расти», — отмечает Магилина.
В последние несколько лет покупатели стремятся приобрести объект, требующий минимальных вложений. Ситуация нынешних весны и лета только укрепила эту тенденцию. По словам Толстик из «Миэль», на загородном рынке сейчас самое популярное предложение — полностью готовые к проживанию, при этом функциональные новые дома с современной планировкой и отделкой.
«Покупатели внимательно изучают и сам поселок, и окружение — инфраструктуру, природу, отсутствие вредных и дурно пахнущих производств, свалок поблизости. Большой плюс — наличие центральных коммуникаций, правильно проведенное межевание территорий, отсутствие споров с соседями. В общем, чем меньше трудовых и денежных затрат нужно вложить в дом, тем лучше», — говорит Толстик.
