Какой доходности ждут от инвестиций в апарт-отели
«РБК-Недвижимость» продолжает публикацию серии материалов на основе интервью с инвесторами сети апарт-отелей YE’S. В новом материале обсуждаем все, что связано с доходностью апартаментов — «холодными, спокойными процентами».
Доход от владения апартаментами
РБК поинтересовался, что происходит с классическими отелями в период пандемии, и почему апарт-отели ощущают стабильность в период кризиса?
При покупке апартамента в апарт-отелях YE’S владельцы могут не тратить время и силы на управление: не заниматься поиском арендаторов, их заселением, ремонтом, — а передать эти заботы профессиональной управляющей компании YE’S и ежемесячно получать отчет о прибыли от своей инвестиции.
Управляющая компания YE’S ежегодно обеспечивает высокую заполняемость: средняя загрузка в действующих апарт-отелях YE’S Mitino в Москве и YE'S Hoshimina в Санкт-Петербурге за 2019 год составляет 86%, это высокий показатель в сравнении с классическими отелями. В летний период показатель достигает 98%. Даже в период пандемии, когда многие отели попросту закрыты, загрузка апарт-отелей YE’S не опускается ниже 70%. В свою очередь, это позволяет обеспечить собственникам доходность от 8% до 10% в год.
Помимо дохода от сдачи в аренду, сама недвижимость не обесценивается, более того, рыночная стоимость апартаментов с каждым годом увеличивается — как правило, данный показатель составляет 5%.
Что касается тарифов на проживание в сети YE’S, они зависят от категории апартамента и периода аренды. Например, в апарт-отеле YE’S Mitino они выше на 30% по сравнению с размером арендной платы классических квартир в аналогичной локации — от 35 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. Это обеспечено широким выбором предоставляемых услуг и современной инфраструктурой комплекса.
«Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»
Ирина Клейман — эксперт в продюсировании онлайн-курсов. После 12 лет работы с бизнес-тренерами, экспертами и публичными персонами Ирина развивает собственный бренд и обучает людей, как упаковать свою экспертность в онлайне. Недавно молодой человек Ирины Михаил поменял работу, стал директором торгового центра в районе Останкино, а также приобрел франшизу кафе популярной марки «Мята». Михаил купил в апарт-отеле YE’S Botanica самый большой (70 кв. м) апартамент, но не для бизнеса, а для жизни. Ирине концепция апарт-отеля понравилась, потому спустя какое-то время она тоже приобрела апартамент, причем с целью сдачи в аренду. Для этого она продала свою старую 43-метровую квартиру в центре Москвы.
Предприимчивость Ирины — дело семейное. Ее родители «всю жизнь покупали, сдавали помещения, жилые и нежилые». «Я выросла в этом всем, и мышление такое есть», — говорит Ирина.
Инвестиция: апартаменты One bedroom 53 кв. м и Two bedroom 70 кв. м в YE’S Botanica
«Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».
«Я стараюсь дифференцировать средства»
Павел Борисов, 46 лет, бизнесмен, женат, двое сыновей. Живет на два города: квартира в Москве, а дача — в Санкт-Петербурге (Павел родом из Северной столицы). В Москве руководит малым предприятием, которое занимается изготовлением предметов интерьера из искусственного камня. Задумываться об инвестициях в апартаменты начал еще в Санкт-Петербурге, где обратил внимание на первый апарт-отель сети YE’S на проспекте Просвещения — YE’S Hoshimina. «Компанию «Пионер» я знаю очень давно», — говорит Павел.
Инвестиция: апартаменты Standard 28 кв. м в YE’S Botanica
«Я стараюсь дифференцировать средства: есть акции, есть валюта, и вот сейчас — недвижимость в Москве как инвестиционная составляющая для сдачи в аренду, скорее всего, через управляющую компанию YE’S. Недвижимость по сравнению с валютой и золотом — это более выгодно, на мой взгляд. Последнее время курс как-то сдерживают. С акциями, можно сказать, наравне. Но смотря какие это акции: если сравнивать с недвижимостью акции Tesla, которые выросли на 300–400%, то — да, выгоднее. Но в акциях и рискованность больше, в недвижимости рисков меньше.
Апартаменты 27 кв. м — примерно 50–60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, по году это 500–600 тыс. руб., а за минусом коммунальных расходов — 450–500 тыс. руб. Инвестиции в принципе нормально отобьются за 12 лет, учитывая, что недвижимость еще будет дорожать».
«Недвижимость — это минимальный риск»
Татьяна Николаева работает главным бухгалтером. Приехала в Москву из Казани 16 лет назад — пригласили на работу. С тех пор Москва стала для нее главным городом: куда бы Татьяна ни уезжала, всегда стремится вернуться в столицу. Даже дачу продала. «Видимо, я не дачный человек», — сетует она. Поэтому с форматом недвижимости и локацией для инвестиций Татьяна долго не раздумывала. Хотя риелторы предлагали ей купить недвижимость под сдачу где-нибудь на курорте — в Сочи или Кисловодске, Татьяна остановилась на Москве. «Для того чтобы иметь дополнительный доход от недвижимости, конечно, лучше рассматривать недвижимость, которая находится в Москве», — говорит она.
У Татьяны есть дочь и уже трое внуков. «Моя семья, мои дети, мои внуки — это главное для меня», — говорит она. В последнее время увлеклась астрологией, обучение которой занимает очень много времени.
Инвестиция: апартаменты Standard 30 кв. м в YE’S Technopark
«[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.
Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.
Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».
«Холодные, спокойные проценты»
Алексею Круглову 40 лет, бизнесмен, владеет маленькой транспортной компанией, занимается железнодорожными перевозками. «Живу стандартно: дом, работа, семья, дом», — рассказывает он о себе. Будни — на работе, выходные — с семьей: отвезти детей на кружки, иногда выбраться с женой в театр, заняться мелким ремонтом собственного дома (семья живет в коттедже за городом). Зимой — обязательная поездка на горнолыжный курорт, летом — уехать куда-нибудь на море («очень нравится Испания, но в этом году не получилось вырваться»). Алексей — инвестор со стажем, небольшие суммы вкладывает в акции, а капитал — в недвижимость. В его инвестиционном портфеле несколько квартир и апартаментов. Номер в апарт-отеле YE'S приобрел впервые. Главный мотив инвестиции для Алексея — получение рентного дохода и сбережение средств.
Инвестиция: апартаменты One Bedroom 38 кв. м в YE’S Technopark
«[Какие инвестиции считаете более надежными? ] В теории на акциях, наверное, можно заработать больше. В то же время там можно больше просесть и уйти в минус. Акции — более рискованно. <…> А недвижимость, я недавно услышал термин, это «холодные, спокойные проценты». Условно — вложил и забыл про них. <…> Получается: купил — значит не потратил. Купил YE’S — значит заработал».