Инвестиционный вектор: как заработать на проблемной недвижимости

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

Для рынка инвестиций в недвижимость итоги 2020 года выглядят довольно оптимистично. По данным отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по итогам года может достигнуть близкого к прошлому году значения — около 250 млрд руб. Самым активным в инвестиционном поле стал жилой сегмент (участки под строительство жилых проектов). Вложения увеличились на около 41% по сравнению со значением в 2019 году, однако объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости, напротив, может сократиться на 27%. «Такая динамика в коммерческой недвижимости, — говорит старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова, — соответствует мировым трендам».

Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 57% в этом году. Наиболее привлекательными для инвестиций, по мнению основателя инвестиционно-финансовой группы Agastone Максима Долгополова, являются недооцененные активы рынка недвижимости (undervalued real estate). О перспективах этого сегмента Максим Долгополов рассказал на декабрьском форуме «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2020». Undervalued real estate — это здания и территории, у которых есть обременения — споры собственников, неверное использование, несоответствие функционального назначения, разрешительной документации и прочие ограничения.

По подсчетам Agastone, работающей на рынке коммерческой недвижимости и инвестиций уже 11 лет, только по Москве и Санкт-Петербургу таких объектов примерно 35%. «Они, по сути, выведены из коммерческого оборота, не приносят прибыли владельцам и пользы жителям. Пустыри, заброшенные здания, нефункционирующие предприятия — серые, унылые и бесполезеные пятна на облике мегаполиса», — говорит Максим Долгополов.

Agastone возвращает такие объекты в живую ткань города, в экономику за счет юридической экспертизы, организации взаимодействия с органами государственной власти, работы команды по управлению объектами, маркетологов и аналитиков, которые определяют best use для конкретного объекта в конкретной точке города. «Все вместе — это стратегия создания добавленной стоимости. Процесс занимает шесть — восемь месяцев по объектам до 3 тыс. кв. м и до одного года по объектам свыше 3 тыс. кв. м, что является одним из лучших, если не самым лучшим показателем по рынку», — отмечает Максим Долгополов. Столь быстрые сроки и слаженная работа специалистов позволяют инвесторам получать инвестиционный доход в 15–20% годовых, а в некоторых случаях этот показатель доходит до 23%. Часть объектов готовится под партнеров, частью объектов ИФГ Agastone управляет самостоятельно. В год компания ведет до 50 таких проектов.

Команда осуществляет полный комплекс инвестиционной подготовки — определяет best use, занимается поиском арендаторов, сдачей в аренду или продажей актива.

Сегодня интересы компании сосредоточены с так называемыми проектами «у дома», расположенными в периферийных районах. В Москве это территория между Третьим кольцом и МКАД. В этом поясе наблюдается дефицит офисных площадей для малого бизнеса, которому не нужны премиум-форматы в центре, но который заинтересован в качественных и комфортных офисах класса B+. Дефицит на рынке качественных площадей класса В и B+ в Agastone оценивают в 13%. Сейчас эту нишу занимают помещения в основном в наспех перепрофилированных промышленных предприятиях, НИИ и прочих объектах, формально относящихся к классам B и C, но по факту ими не являющимися. Инвестиции в этот сегмент высокодоходны, и Agastone планирует развивать офисный сегмент в рамках комплексного редевелопмента площадок, которые уже находятся в собственности компании или планируются к покупке.

В этом году перенесен на более поздний срок ввод в эксплуатацию почти 50% новых торговых площадей в Москве, однако это не относится к формату «у дома», где, напротив, на 20% вырос объем ввода магазинов. В основном это перепрофилирование помещений под сетевой ретейл. В лидерах — X5 Retail Group. Такие площади крайне перспективны для инвестиций, и период пандемии показал правильность выбранной стратегии.

Как рассказывает Максим Долгополов, еще в марте в компанию стали приходить инвесторы нового типа, рынок которых оказался в стагнации. «Сейчас они хотят перераспределить ресурсы, вложиться во что-то другое, что вернет им былые доходы», — говорит эксперт.

Уходящий год и его непростая эпидемиологическая ситуация по-другому расставили акцент на поле крупной коммерческой недвижимости. Лидером в перспективных направлениях ее развития стали онлайн-торговля и сегмент складских помещений, в том числе дарксторов, которые в Agastone тоже считают перспективным направлением для формирования инвестпортфелей.

В то же время явным лидером в перспективных направлениях развития коммерческой недвижимости стал федеральный сетевой ретейл: Х5 Retail Group, «Магнит», «ВкусВилл», «Азбука вкуса» и пр. Поэтому значительный объем сделок Agastone приходится на ретейлеров. В ретейл-сегменте компания закрыла сделок на 39 тыс. кв. м. Аналитики Agastone наблюдают миграцию клиентов, которые занимались только офисной недвижимостью класса А, а также сдачей в аренду объектов недвижимости под ресторанный бизнес, в ретейл-сегмент. По их мнению, рост продолжится и в следующем году.

Кроме того, аналитики компании отмечают высокий спрос на рынке апартаментов комфорт-класса небольшого метража — от 15 кв. м и стоимостью до 6 млн руб. Таких предложений немного, и Agastone планирует развивать этот сегмент на площадках редевелопмента вместе с офисными площадями. Апартаменты уже давно играют важную роль в формировании современной городской среды, но при этом отрасль нуждается в продуманном регулировании и четких правилах игры.