Предчистовая отделка в новостройке: плюсы, минусы и стандарты
Эксперты в этой статье
- Владимир Белолипцев, аттестованный риэлтор-эксперт, гильдия риэлторов Москвы
- Владимир Шмелев, риелтор, эксперт по недвижимости
Что такое предчистовая отделка квартиры
Всего застройщики предлагают три вида отделки:
- Черновая. Коммуникации, разведение электропроводки, теплоизоляция, двери, окна. Стены есть, но их не выравнивали.
- Предчистовая. Выполняется значительная часть дополнительных работ. Предчистовая отделка — промежуточный этап между двумя вариантами. В квартире уже не голые стены, но ремонт еще недоделан.
- Чистовая. Квартира полностью готова к заезду, не хватает только мебели (некоторые застройщики предлагают и такую опцию).
Предчистовая отделка подразумевает, что самые шумные и грязные работы уже сделаны. При этом косметический ремонт вы берете на себя, чтобы сделать его по своему вкусу. Если у вас нет желания или недостаточно средств, чтобы ремонтировать квартиру с нуля, это самый подходящий вариант.
Владимир Белолипцев, риелтор-эксперт, гильдия риэлторов Москвы:
— От застройщика к застройщику очень сильно различается процентное соотношение наличия квартир с отделкой и с предчистовой отделкой в разных комплексах, относительно черновой. Но в целом, в среднем по рынку, такое количество квартир растет. И, естественно, все зависит еще от типа жилья. То есть если это эконом, то, конечно, таких вариантов больше будет. Комфорт чуть поменьше. В бизнесе, в премиум сегменте, очевидно, таких вариантов практически нет, потому что это другой совершенно класс. И квартиры приобретаются всегда под то, чтобы выразить индивидуальность собственника, для реализации дизайн-проектов.
При выборе квартиры с предчистовой отделкой обращайте внимание насколько грамотно застройщик предусмотрел наличие таких квартирах в одном корпусе. Бывает так что один корпус отдается целиком под предчистовую, один корпус отдается целиком под готовую отделку и корпус просто с черновой отделкой. Но иногда бывает очень по странному стечению обстоятельств так, что на одном этаже черновая, на другом этаже чистовая, а на другом этаже предчистовая. То есть те, кто купил с отделкой, все равно будут слушать звуки ремонта ремонт. Очень странное решение.
По стоимости разница, естественно зависит от места расположения. В среднем разница за квадратный метр между черновой и предчистовой где-то 30-50 тыс. руб. за квадратный метр. Такая отделка включает в себя стяжку, штукатурку, финишную отделку стен, разводку электропроводки и установку подрозетников.
Что входит в предчистовую отделку от застройщика
Полный перечень работ по каждому этапу нужно уточнять у менеджеров компании, с которой вы заключаете договор. Стандартно он включает в себя:
- монтаж коммуникаций;
- возведение межкомнатных стен, шпаклевку и выравнивание;
- стяжку полов, отделку стен и потолков без финишного покрытия (краски, обоев);
- проводку электричества с подключением освещения с установкой розеток и выключателей;
- установку окон с формированием готовых косяков, подоконников и карнизов;
- монтаж входной и межкомнатных дверей (по договоренности, можно ограничиться установкой дверного короба);
По согласованию с застройщиком вы можете выбрать двери из каталога, предоставляемого компанией, различные виды шпаклевки и подоконников. Хотя чаще материалы и работы, в отличие от чистовой отделки, не отличаются вариативностью.
Владимир Шмелев, риелтор, эксперт по недвижимости:
— На рынке новостроек отделка формата White Box остается в 2025 году самым востребованным вариантом. По моим оценкам, более 60% покупателей выбирают именно этот тип сдачи квартир — как компромисс между «бетонной коробкой» и типовой чистовой отделкой. Однако с 2025 года подход к White Box изменился: теперь каждый застройщик сам определяет, что под ним понимать. Это требует от покупателя предельной внимательности и технической грамотности при приемке квартиры.
White Box — это предчистовая отделка, при которой в квартире выполнены все грязные и шумные работы: проведены инженерные коммуникации, выровнены стены, залита стяжка, установлены окна, двери и сантехника. Покупатель получает белую коробку, готовую к финишному ремонту — отделке стен, укладке напольных покрытий, установке кухонь и шкафов. Главное преимущество — квартира подготовлена к быстрому ремонту. Без отделки приходится начинать с нуля: электрика, водопровод, штукатурка, выравнивание. Это дорого и долго. Чистовая же отделка подходит далеко не всем: типовой интерьер лишен индивидуальности. White Box позволяет сэкономить силы на черновых работах и сделать квартиру уникальной.
Что входит в White Box в 2025 году:
- выравнивание стен и потолков;
- стяжка пола;
- разводка электрики и сантехники до конечных точек;
- розетки, выключатели, счетчики;
- установка окон с откосами и подоконниками;
- перегородки по проекту;
- входная дверь;
- радиаторы отопления;
- сантехника: ванну или душ, унитаз, раковину.
Однако с 2025 года у застройщиков нет общего стандарта. Один может сдать квартиру с уже установленной плиткой в санузле, другой — ограничится выравниванием стен. Поэтому ключевой момент — чтение договора участия в долевом строительстве и приложений к нему. Только они определяют, в каком виде будет сдана квартира.
Плюсы предчистовой отделки в новостройке
Любая отделка от застройщика — способ сэкономить силы и деньги. В компании закупают материалы оптом, и вам не придется тратиться на приобретение строительных материалов в розницу. Когда проводка и коммуникации разведены по комнатам и подключены, остается заниматься только самой приятной — дизайнерской — частью ремонта.
Покупатель квартиры с предчистовой отделкой экономит время. В ней уже можно жить, достаточно установить ванну и унитаз, продолжая доводить помещение до идеала. При этом работу не придется переделывать, как в чистовом варианте, где вам может не понравиться отличие реальных обоев от тех, которые вы выбрали в каталоге.
Минусы предчистовой отделки
Заранее ознакомьтесь с предложенной планировкой. Если в черновом варианте еще можно снести стены от застройщика и возвести их по своему желанию, то после предчистовой отделки это нерентабельно. Чем выше класс жилья, тем дороже будет отделка, поэтому некоторым покупателям больше подходит вариант с черновым ремонтом, который можно доработать минимальными средствами. Разница существенная, и предчистовая отделка в стандарт-классе обойдется значительно дешевле, чем в бизнес-классе. К тому же многие сомневаются в качестве работ, а переделать ремонт от застройщика дороже, чем сделать свой с нуля.
Как принять квартиру с предчистовой отделкой
В отличие от чернового формата, предчистовой ремонт предусматривает больше работ и требует пристального внимания при приемке. При покупке квартиры в любом виде есть смысл пригласить стороннего эксперта для контроля качества сдаваемого объекта. Обращать внимание придется не только на функционал, но и на внешний вид помещения, указывая на недоработки строительной бригады.
Покупатель имеет право предъявить претензии даже к незначительным деталям. Убедитесь, что стяжка пола однородна, на ней нет трещин. Необходима проверка с помощью уровня, чтобы доказать, что стены, пол и потолки ровные. Проверьте коммуникации, батареи, работу розеток и выключателей, если они установлены. Отдельное внимание стоит уделить окнам, межкомнатным дверям и коробкам под них: при приемке не должно быть зазоров, нерабочей фурнитуры и очевидных перекосов. Застройщик обязан устранить дефекты либо выплатить неустойку. Что выбрать — решать вам.
Владимир Шмелев:
— Даже мелкие дефекты на этапе приемки могут обернуться серьезными расходами при ремонте. Важно тщательно осмотреть объект и зафиксировать все недочеты в акте приема-передачи. Что проверять:
- Стяжка пола. Проверить ровность уровнем. Перепады более 5–7 мм — критичны для укладки ламината и плитки.
- Стены и потолки. Поверхности должны быть гладкими, без трещин, сколов и «волн». Недопустимы пустоты под штукатуркой.
- Окна. Проверить герметичность, отсутствие повреждений, легкость открывания. Осмотреть откосы и подоконники.
- Дверь. Оценить надежность установки, качество замков и уплотнителей. Нет ли люфтов, царапин.
- Электрика. Все розетки и выключатели должны работать. Желательно протестировать напряжение. Убедиться, что распределительные коробки доступны. Сантехника. Проверить фиксацию, отсутствие течей и корректность подключения. Арматура на стояках должна быть исправна.
- Гидроизоляция и вентиляция. В санузлах не должно быть признаков сырости. Проверить вентиляционные каналы на наличие тяги.
- Запахи и плесень. Посторонние запахи могут указывать на скрытые дефекты или некачественные материалы. Внимание на углы и стыки — это потенциальные зоны риска.
Все выявленные недочеты фиксируются письменно. Без этого застройщик не обязан устранять недостатки. Подписание акта без замечаний лишает покупателя возможности требовать исправлений в дальнейшем.
Главное о предчистовой отделке квартиры
- Предчистовая отделка (white box) — это промежуточный вариант между черновой и чистовой отделкой.
- Что входит: стяжка пола, штукатурка стен, разводка электрики, монтаж окон/дверей.
- Главные плюсы: экономия на трудоемких работах, возможность сразу заселиться.
- Основные минусы: ограниченная перепланировка, риск некачественных работ.
- Приемка квартиры: требует проверки ровности стен/пола и качества коммуникаций. На приемку можно взять с собой эксперта.
- Цены: зависит от застройщика, условий покупки квартиры и региона. Но цена на квартиры (в пересчете за квадратный метр) с white box всегда выше аналогов без какой-либо отделки.
- Кому подходит: тем, кто хочет сэкономить время на последующем ремонте, либо готов заселиться сразу же в white box.
- Экспертное мнение: квартира с предчистовой отделкой — оптимальный баланс готовности и свободы в дизайне. Вся черновая отделка в таком помещении уже выполнена, но все еще можно экспериментировать со стилем и декором по своему вкусу.