Магазины и сервисы: какую инфраструктуру ждут покупатели новостроек
Наличие различной коммерческой инфраструктуры, помимо социальной, в большинстве случаев — обязательное требование для комплексной жилой застройки. Хотя в российском девелопменте встречаются и небольшие новостройки — в них инфраструктуры может и не быть.
Рассказываем, какие в принципе необходимы магазины и сервисы в современных жилых комплексах.
Как девелоперы формируют инфраструктуру новостроек
Часть коммерческой инфраструктуры в современных ЖК регулируется федеральными законами или нормативами муниципалитетов, а часть — добавляется застройщиками добровольно. Это делают с целью определенного позиционирование квартала или ради повышения стоимости квадратного метра. Продажа коммерческой инфраструктуры может быть существенной статьей дохода девелопера, говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светлана Ярова.
К наполнению первых этажей существует два подхода. Первый — продажа нежилых помещений, после которой застройщик не может влиять на их целевое использование. Второе — аренда. «При втором подходе застройщик обычно ищет таких арендаторов, которые насытят жилой комплекс самыми востребованными услугами. Из-за этого можно потерять часть доходов от аренды, но зато увеличится цена квартир. Это выгодно, если не все квартиры проданы к моменту ввода дома в эксплуатацию либо жилой комплекс состоит из множества домов, которые сдаются последовательно», — отмечает руководитель портала ЕРЗ.РФ, генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик.
Для столичных новостроек пока остается нормой заполнение коммерческих помещений по остаточному принципу — во многих ЖК, особенно крупных, коммерческая составляющая выступает необязательным дополнением к жилью, фишкой, которая помогает продавать.
Стрит-ретейл — неотъемлемая и важная часть современного квартала. Находясь на уровне глаз, он во многом формирует фронт улицы. В некоторых проектах девелоперская компания «Брусника» применяет популярную в Европе практику и оставляет в собственности небольшую долю (например, тысячную) в коммерческих помещениях. Это позволяет управлять инфраструктурой квартала. Для России такая практика если не уникальна, то очень редка, отмечают в пресс-службе «Брусники».
Стандарты для коммерческих площадей в новостройках
Разработанный Минстроем России и «Дом.РФ» Стандарт комплексного развития территорий содержит требование приближения объектов сервиса к жилью. Первым этажам в документе посвящена целая глава. Стандарт содержит, в частности, рекомендации застройщикам обеспечивать высоту потолка на первом этаже 3,5–5,2 м, остеклять не менее 70% фасада первых этажей, входы делать в уровень с тротуаром, предусматривать места для вывесок, обеспечивать их подсветку. Все это нацелено на повышение ценности первых этажей для арендаторов, поясняет Кирилл Холопик.
«Брусника» при планировании коммерческой инфраструктуры опирается на три стандарта. Первый — это норматив градостроительного проектирования Московской области (N 713/30 от 17.08.2015), который не допускает размещение жилья на первых уровнях в домах выше 12 этажей. Второй — Стандарт комплексного развития территорий Минстроя и КБ «Стрелка», в основе которого — многофункциональная застройка и комфортная инфраструктура. И наконец третий — собственный стандарт коммерческих помещений, разработанный на базе внутренних нормативов.
Особенности проектирования помещений под бизнес — это функциональность, инновационные инженерные решения и эстетика. Чтобы максимально эффективно интегрировать ретейл в жилой квартал, в компании «Брусника» проводят исследования, которые помогают понять, какой бизнес должен появиться в проекте и, соответственно, какие помещения необходимо иметь в портфеле. Например, для ресторана нужно предусмотреть дополнительные вытяжки или летнюю веранду. На практике это резко сокращает затраты будущих арендаторов, поясняют в пресс-службе девелопера.
Какие сервисы и магазины должны быть в ЖК
Жильцами в первую очередь востребованы магазины и сервисы, которые могут удовлетворить их базовые потребности: еда, красота и здоровье, пункты выдачи онлайн-ретейлеров, фитнес-студии, образовательные центры, детские сады и школы.
Дальше речь идет об удовлетворении дополнительных, но крайне важных запросов: товары и сервисы для домашних питомцев, гастрономия, кафе для личных и деловых встреч, консьерж-сервис, персональные тренировки, место для организации мини-офиса и др.
Насыщенность ЖК различной коммерческой инфраструктурой зависит и от расположения комплекса. Если дом находится на первой линии с трафиком людей, то девелопер заложит больше ретейла в проект, а если ЖК внутри квартала, то на первых этажах обычно проектируется лобби, уточняет коммерческий директор Sminex Роман Семчишин.
В некоторых ЖК встречаются и экзотические форматы: сигарный клуб, клуб для жильцов с мини-кинотеатром и многофункциональным залом, коворкинги, радиостудии и даже зоны, где можно сполоснуть домашнего питомца после прогулки. «Такие функции есть в кварталах высокого ценового сегмента, где покупатель выбирает не первое жилье и для него важны мелочи, определяющие комфорт его ежедневного существования», — поясняет Светлана Ярова.
Наполнение ЖК коммерческой инфраструктурой зависит от масштаба проекта, его класса, окружения, состояния инфраструктуры в районе. «Если проект комплексный, под инфраструктуру может отводиться до 10% площадей, если точечный в развитом районе — около 1%. Инфраструктурный стандарт — это заведения общепита, пекарня, аптека, дом быта, детская образовательная инфраструктура. После локдауна, например, мы стали вводить в жилых проектах рабочие зоны на первых этажах», — говорит заместитель генерального директора MR Group Рустам Топчиев.
Как коммерческая инфраструктура определяет комфорт ЖК
При ранжировании новостроек в рейтинге ЕРЗ по потребительским качествам обязательно оценивается насыщенность близлежащей территории востребованными населением объектами торговли и услуг. Кроме традиционных «школа, детский сад, поликлиника», баллы начисляются за наличие в шаговой доступности продуктовых магазинов, спортивных секций, фитнес-центра, бассейна, театра, музея, досугового центра. Шаговая доступность определяется как 3 км для театра, музея, досугового центра, 2 км — для спортивной секции, фитнес-центра, бассейна, 0,5 км — для продуктового магазина. Дополнительный балл начисляется также за близость (до 5 км) крупного торгового центра.
Дополнительные баллы получают новостройки, в которых высота первого этажа составляет 3,5 м и выше. «При такой высоте потолка первые этажи получают дополнительную ценность при их использовании для нежилых целей. В результате уже не в шаговой доступности, а непосредственно в доме располагаются самые разнообразные объекты торговли и услуг. Такой подход имеет множество преимуществ. Во-первых, экономится время, которые жители тратят на преодоление расстояний. Во-вторых, снижаются транспортные заторы. Опыт показывает, чем больше жилые комплексы насыщаются объектами торговли и услуг, тем меньше у их жильцов средний пробег автомобилей», — поясняет руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
Дизайн-код для стрит-ретейла в ЖК. Особенности проектирования
Чтобы избежать хаотичного размещения рекламных и информационных материалов на фасадах и входных группах жилых домов и создать лаконичную среду без визуальной зашумленности, «Брусника» разработала для стрит-ретейла собственный дизайн-код. Он включает правила и рекомендации по размещению вывесок, рекламно-информационных конструкций на фасадах и ориентирует в принципах стилевого и технического оформления торгово-офисной галереи. Для усиления визуальной представленности бизнеса во всех коммерческих помещениях в проектах девелопера предусмотрено панорамное остекление и высота этажа не менее 3,6 м.
Для размещения ретейла нужно придерживаться организации максимально свободной планировки, чтобы пространство было легко трансформируемым под разных арендаторов, высота потолков — до 5–6 м, а также витринное остекление, говорит Роман Семчишин.
При проектировании ЖК с учетом ретейл-составляющей нужно учитывать локальное окружение проекта и конъюнктуру рынка, отмечает Рустам Топчиев. Все это, по его словам, позволяет относиться ответственно к коммерческим помещениям на первых этажах, так как их правильное управление напрямую влияет на формирование ценности продукта. Проектирование коммерческих площадей как полноценного объекта ретейла требует учитывать потребности в инфраструктуре не только покупателей квартир в ЖК, но и жителей прилегающих районов, считает эксперт.
Читайте также Покупатели хотят комфорта: что застройщики понимают под благоустройством
