Почему цены на квартиры в Москве продолжают расти
Пандемия коронавирусной инфекции, скачки курса российской валюты, падение доходности банковских депозитов и льготная программа ипотечного кредитования создали ажиотаж на московском рынке недвижимости. Спросом в 2020 году пользовались как новые, так и вторичные квартиры. Все это привело к небывалому увеличению стоимости жилья и сокращению числа объектов в продаже.
Аналитики рассказали, почему цены на квартиры в Москве продолжают расти сегодня.
Интерес покупателей не спадает
В начале года на московском рынке недвижимости сохраняется интерес потребителей к покупке квартир. Более того, он заметно вырос как в первичном, так и во вторичном сегменте. «По итогам января спрос на покупку жилья в столичных новостройках увеличился почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Покупательский интерес к вторичным квартирам в годовом выражении увеличился на 12% (январь 2021 к январю 2020 году), а число предложений — на 42%. При этом уровень спроса в категории вторичной недвижимости в январе превысил объем предложения на рынке в три раза», — рассказал Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито-Недвижимость».
Все это закономерно привело к повышению цен. Сильнее всего в январе подорожали квартиры во вторичном сегменте — на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уточнил Алексеев. По его словам, цена квадратного метра на вторичке составила 236,9 тыс. руб. за «квадрат». В то же время в новостройках средние цены на квартиры превысили показатели прошлого года на 9% — в январе приобрести первичное жилье можно было в среднем за 207,4 тыс. руб., отметил эксперт.
Ипотечники берут свое
Основным драйвером спроса на столичные квартиры продолжает оставаться доступная ипотека. По данным агентства недвижимости «Бест-Новострой», доля жилищных кредитов в структуре сделок в новостройках Старой Москвы в 2020 году составила 60,8% (+15,3% к 2019 году), а в Новой Москве — 68,6% (+17,7%). В первые два месяца 2021 года спрос на ипотеку остается стабильным и сопоставим с последними месяцами прошлого года (ноябрь, декабрь), пояснили в компании.
«Госпрограмма субсидирования жилищных займов позволила строительной отрасли не только избежать стагнации, но и выйти в плюс, несмотря на весенний локдаун. С другой стороны, рекордные продажи, пик которых пришелся на осень, привели к вымыванию из экспозиции ликвидных лотов. Этот тренд тоже далек от завершения. Нарастающий дефицит предложения может спровоцировать снижение спроса», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
В январе 2021 года доля жилищных кредитов на вторичном рынке Москвы составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%, рассказала Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль». «В январе 2021 года доля ипотечных сделок в Москве составила 67%, а в январе 2020 года эта доля составляла 62%. При этом крайне важно понимать, что январь — непоказательный месяц, поскольку, много выходных», — сказал эксперт.
При этом, по данным «Миэль», доля ипотечных сделок за 2020 год составила 53%, а за 2019-й — 52%. На данный момент ипотека по-прежнему является важнейшим инструментом дофинансирования сделок на рынке вторичного жилья.
Обсуждение расширения критериев программы льготной ипотеки многодетным семьям в 2021 году также спровоцировало рост спроса, уточнил Алексей Гальцев, генеральный директор инвестиционной компании Realiste. «Это значит, что те, кто не успел купить жилье и переехать, сделают это сейчас. Льготной программой воспользуются люди, которые покупают не первое жилье, а второй, третий объекты недвижимости для инвестирования или перепродажи. Ввиду этого фактора взлетели цены на жилье, так как в основном для вложений покупают первичные объекты для инвестиционного спроса», — заявил эксперт.
Ликвидных квартир все меньше
Еще одна причина того, что стоимость столичного жилья продолжает расти, — сокращение ликвидного предложения как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. «В конце января на столичном рынке новостроек массового сегмента был представлен 91 проект. Число экспонируемых лотов составило 13 тыс. квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. Относительно декабря 2020 года количество квартир сократилось на 7,6%, а суммарный метраж — на 9,1%. Объем предложения приближается к пятилетнему минимуму (12,7 тыс. лотов), зафиксированному в октябре и ноябре прошлого года на пике покупательской активности. В сравнении с июнем 2017 года, когда экспозиция достигла пятилетнего максимума (21,6 тыс. квартир), предложение сократилось на 40%», — пояснила Мария Литинецкая из «Метриума».
Минимальных значений за всю историю наблюдений достиг объем предложения и в высокобюджетном сегменте новостроек. По итогам января 2021 года в Старой Москве экспонировалась 21 новостройка премиум-класса с общим числом квартир в 745 единиц (-26% к декабрю 2020) и 34 проекта элитного класса в которых предлагалось 390 лотов (-11%), подчеркнула Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Эксперт отметила, что единственным сегментом, где по итогам января 2021 года вырос объем предложения, стал бизнес-класс — 85 проектов с общим количеством квартир 9,6 тыс. (+9% к декабрю 2020).
Предложение на вторичном рынке сейчас также находится на низком историческом уровне. «Сегодня на вторичке в Москве предлагается порядка 60 тыс. объектов — на 39% процентов меньше обычного показателя. Это значит, что интересного ликвидного предложения практически нет. Цены либо завышены, либо страдает ликвидность ввиду некачественной планировки объекта. Ожидаем рост вторичной недвижимости весной и летом, особенно в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир», — прогнозирует Алексей Гальцев из Realiste.
Стоимость строительства выросла
Еще одной причиной роста цен на московские квартиры является увеличение стоимости строительства. Все застройщики отмечают рост затрат на стройматериалы, вызванный снижением курса рубля, а к концу года произошел резкий скачок цен на арматуру, что также отразилось на общей себестоимости, пояснила Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица». По ее словам, еще одной сложностью стал дефицит рабочей силы, вызванный тем, что мигранты не могут въехать на территорию страны из-за COVID-ограничений. По разным оценкам нехватка составляет до 30–40%, причем в регионах проблема стоит более остро, чем в Москве и области, отметила эксперт.
«В Москве на себестоимость строительства повлияло также увеличение стоимости смены вида разрешенного использования участка, которое произошло в ноябре 2020 года. В расчетную формулу были добавлены новые повышающие коэффициенты, в результате в старых границах плата выросла в два раза, а в Новой Москве — в восемь. Также не стоит забывать об увеличении расходов застройщиков из-за необходимости соблюдать на стройке противоэпидемические меры, закупать средства индивидуальной защиты, антисептики и так далее», — резмировала Шаталина.
Читайте также Семь российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2021 году