Льготная ипотека: одна штука в одни руки
Дискуссии о сохранении льготной ипотеки длятся уже не один месяц. В каждом за и против весомые аргументы. Но главным приоритетом должен быть национальный проект «Комфортная и безопасная среда для жизни», и его главная цель, обозначенная президентом страны, — обеспечить людей доступным жильем. К 2030 году каждый год 5 млн семей должны переезжать в новое жилье, а для этого нужно строить не менее 120 млн кв. м в год. Льготная ипотека — один из наиболее успешных финансовых инструментов для решения этой задачи.
Тот факт, что в 2020 году было выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму более 4,3 трлн руб., показывает, что ипотека стала по-настоящему доступной. Она удержала строительную отрасль от краха на фоне коронакризиса, оттока рабочей силы, резкого подорожания стройматериалов и металлопроката. Благодаря льготной ипотеке в 2020 году объем ввода жилья снизился всего на 1,8% по сравнению с 2019 годом, который для строительной сферы был очень успешным.
Финансовая нагрузка на федеральный бюджет, который субсидирует процентную банковскую ставку, и растущие цены на жилье заставляют искать альтернативы: если сохранить программу, то как модернизировать механизм выдачи ипотеки? Сейчас правительство вместе с Банком России прорабатывает поручение президента. Инициативы по реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах должны быть представлены до 31 марта.
Что взять за основу таргетинга, чтобы льготная ипотека все так же работала на главную цель и обеспечивала доступность жилья, но не перегревала рынок? Ведь высокий спрос на ипотеку привел к дефициту площадей: рост цен на недвижимость перекрывает экономию на процентной ставке.
Возьмем региональный принцип. Выбирая регионы и тщательно проверяя каждый критерий — рост цен на жилье, количество введенных квадратных метров, спрос на ипотеку, мы должны понимать, что здесь велик риск уйти в сторону дискриминации. Чем молодая семья, которая хочет обзавестись собственной квартирой в Московской области или в Санкт-Петербурге, отличается от такой же семьи в Волгограде или Кемерове? Проживание на определенной территории не означает одинаковый достаток в семье, одинаковые жизненные ситуации, поэтому вводить региональный критерий, на мой взгляд, не совсем правильно. Перед нами поставлена задача обеспечить доступным жильем всех жителей страны — поэтому оно должно быть доступно на всей территории России, а не какой-то одной ее части.
Прорабатывается вопрос о том, чтобы давать льготную ипотеку семьям, в которых хотя бы один из супругов младше 35 лет, семьям с двумя или тремя детьми и дифференцировать ставку в зависимости от их количества. Эти критерии тоже, несомненно, важны, именно семьи с детьми — основная категория ипотечных заемщиков.
Для сохранения льготной ипотеки предлагаю рассмотреть вариант «одна льготная ипотека — в одни руки», сделать ее более адресной и выдавать однократно. Есть постоянные меры господдержки, которыми наши граждане могут воспользоваться лишь один раз: это материнский капитал, жилищный сертификат, налоговый вычет на квартиру. Льготная ипотека оказалась же весомой мерой господдержки. В федеральном бюджете на 2021 год на субсидирование льготной ипотеки зарезервировано 4 млрд руб. Это значит, что 600 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия.
Но нам важно, чтобы это были действительно семьи, которые покупают жилье для себя, а не инвесторы, которые вкладываются в недвижимость. Здесь нужно продумать механизм, чтобы не лишить доступа к программе тех, кто действительно в ней нуждается. Кредитная история сейчас есть у большинства, банки имеют информацию о каждом заемщике, увидеть, сколько на данный момент у человека кредитов и под какой процент, не составляет труда. Если у человека их десять, если он выкупает целые этажи, должно ли государство давать ему для этого льготную ипотеку и субсидировать процентную ставку? Считаю, ответ может быть только один — конечно же, нет.
Этот принцип можно использовать без привязки к территориям и вместе с другими условиями. Если мы будем внимательнее относиться к заемщику, льготную ипотеку не придется сворачивать. Ее точно получат те, кому она действительно нужна.
Конечно, есть риск того, что снизится спрос на первичном рынке. Поэтому нужно продумать механизмы удержания инвесторов. Например, банк при одобрении ипотеки может учитывать весь доход инвестора, а не только по основному месту работы, указанный в справке 2-НДФЛ. Это доход от сдачи квартир, доход от вкладов и облигаций, из других источников. Можно упростить процедуру получения ипотечного кредита и предложить дополнительные бонусы тем, кто вкладывает деньги в недвижимость. Уверен, мы сможем сохранить спрос среди профессиональных инвесторов без льготных ставок, если подобрать релевантные финансовые инструменты.
