Когда в Москве перестанет дорожать жилье — опрос экспертов

Фото: Kirill Skorobogatko/shutterstock

Нестабильный курс валют, снижение ипотечных ставок и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены выросли как на вторичные квартиры, так и на новостройки.

Эксперты рассказали, что происходит на рынке столичного жилья сегодня и стоит ли ждать снижения стоимости.

Новостройки

• Спрос и предложение

Спрос на новостройки остается высоким. В феврале количество сделок увеличилось на 46% к январю и на 39% к прошлому году. Ажиотаж, который был в период с августа по декабрь 2020 года, спал, но активность покупателей все равно пока остается высокой, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. По его словам, ожидается, что такая ситуация продлится до середины 2021 года, пока действует льготная ипотека.

Пока объем предложения на рынке новостроек из-за высокого спроса снижается. «После роста в декабре прошлого года и январе по итогам февраля 2021 года количество квартир и апартаментов в продаже сократилось сразу на 7,2%. По всей видимости, рост предложения в декабре был за счет появления сразу большого количества новых проектов. За этот месяц на рынок вышло сразу 14 новых жилых комплексов. Тенденция сокращения объема предложения продолжится в ближайшей перспективе», — уточнил Дарусенков.

Дальнейшие прогнозы по наращиванию предложения в перспективе двух-трех лет зависят от того, какое решение примут власти — будут ли продлены меры поддержки и на каких условиях, а также от уровня спроса после отмены льготной ипотеки, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Она отметила, что застройщики могут пойти по пути сотрудничества с банками для поддержания спроса на свои проекты.

«Возможно, крупные девелоперы предложат потенциальным покупателям новые опции и совместные с банками ипотечные программы. Но нужно понимать, что такая форма сотрудничества станет означать дополнительные затраты для застройщиков, которые по возможности будут закладываться в цену. Все это позволит удерживать баланс спроса и предложения в среднесрочной перспективе», — пояснила эксперт.

• Что с ценами

В феврале наблюдался рекордный рост среднего уровня цен на первичном жилом рынке Москвы. «Средняя стоимость квадратного метра без учета элитной недвижимости выросла на 10,8%, до 286 тыс. руб. В первом полугодии можно ожидать увеличения стоимости квартир на рынке новостроек Старой Москвы до 10–15%. По завершении льготной ипотечной программы, вероятно, застройщики снизят темпы роста или цены просто стабилизуются на определенном уровне», — пояснили в «Азбуке жилья».

Пока предпосылок для снижения цен на жилую недвижимость в Москве нет, подтвердила Литинецкая из «Метриума». «Помимо льготных кредитов, повышение цен на жилье сегодня обусловлено удорожанием строительства из-за ослабления рубля (на 20% в 2020 году) и, соответственно, увеличения издержек, подчеркнула Литинецкая. Также подорожал импорт, пошла вверх стоимость строительных материалов, а дефицит рабочих рук на рынке труда привел к росту расходов девелоперов. Определенную роль сыграл и новый порядок расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка для работающих на московском рынке застройщиков, из-за чего выросли расходы и снизилась маржинальность», — объяснила эксперт.

В компании «Бест-Новострой» ожидают стабилизации цен на квартиры в новостройках до конца 2021 года, но предпосылок для снижения также не видят. «Учитывая, что реальные доходы населения в целом не увеличиваются, а время ипотеки с исторически низкими ставками завершается, можно ожидать определенной фиксации цен в этом году. Сложно прогнозировать, когда именно это произойдет, поскольку мы не видим, чтобы данный тренд начал формироваться. Ситуация прояснятся ближе к концу весны», — подчеркнула председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Вторичка

• Спрос и предложение

Активность покупателей на вторичном рынке снизилась сильнее, чем на первичном, и вернулась к более или менее стандартным показателям 2020 года после резкого уменьшения в январе, подчеркнул Ярослав Дарусенков. Он пояснил, что объем предложения рос два месяца подряд: в январе — на 9,8%, в феврале — на 5,3%. До этого отрицательная динамика объема предложения сохранялась в течение восьми месяцев, подчеркнул аналитик.

«Сейчас мы видим восстановление потоков приезжих из регионов, также по-прежнему действует программа льготной ипотеки, которая еще будет драйвером спроса как на первичном, так и на вторичном рынке до июля. В последние два месяца квартиры постепенно выходят на рынок, но до былых объемов пока далеко», — рассказала главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова.

• Что с ценами

На вторичном жилом рынке Москвы рост цен был отмечен на существенно более низком уровне, чем на рынке новостроек с самого начала ажиотажа. По итогам февраля он составил в среднем всего 1,4% по сравнению с 10% на рынке новостроек, пояснил Дарусенков. По его словам, средняя цена на вторичном рынке составляет 338,5 тыс. руб.

«Если к концу лета объемы дойдут до показателей начала прошлого года, то можно рассчитывать на некоторое снижение цен. Но Москва как столичный регион всегда была востребована в части вторичного жилья, поэтому квартиры здесь не имеют тенденции на удешевление», — заявила Бережнова.

Вторичные квартиры в столице не перестанут дорожать до тех пор, пока не произойдут какие-то глобальные события макроэкономического масштаба, считает основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. По его словам, если они не произойдут, то жилье в Москве так и продолжит дорожать, немного опережая инфляцию: примерно на 6–7% в год.

В ближайшее время рынок ожидает поддержки государством тех семей, у которых есть дети. «Эти семьи не стали целевой аудиторией программы льготной ипотеки на новостройки, потому что семья с детьми, как правило, не готова ждать завершения строительства дома и долгого ремонта: им нужно переехать в готовое для жизни жилье. Сейчас речь пойдет о госпрограммах, которые помогут семьям приобретать вторичную недвижимость. Также ожидается семейная ипотека на строительство загородных домов. Соответственно, это спровоцирует рост цен на вторичную недвижимость, особенно в сегменте двухкомнатных квартир», — резюмировал Гальцев.