5 вещей, которые необходимо выяснить до покупки жилья в новостройке
Вложиться в новостройку — совсем не то же самое, что инвестировать в квартиру на вторичном рынке. Недостатки и преимущества вторичной недвижимости видны сразу: достаточно осмотреть квартиру, пройтись по району и провести минимальное исследование локации. С первичным рынком все сложнее.
Те, кто хочет купить жилье в качестве актива, видят два варианта: получать арендный доход или выгодно перепродать квартиру с заметным повышением цены. Возможна и комбинация этих опций: инвестор может в течение нескольких лет сдавать свою квартиру, а затем с прибылью ее продать. В любом из описанных сценариев важно выбрать такой ЖК, который будет пользоваться спросом через пять — десять лет.
Специально для тех, кто задумался о вложении денег в новостройку, «РБК-Недвижимость» подготовила перечень из пяти критериев, которые необходимо узнать и проверить до выхода на сделку. Это чек-лист, он поможет начинающим инвесторам в недвижимость распознать удачный вариант для вложения денег.
1. Неотчуждаемые преимущества
Если в сложившемся районе без участков под застройку можно говорить об инфраструктуре и микроклимате на локальном уровне, то в новостройках ситуация иная. Здесь картина все время меняется: на пустырях появляются новые дома, школы, стадионы и поликлиники. В таких условиях на первый план выходят неотчуждаемые преимущества.
Так называются положительные характеристики, которые точно никуда не денутся. Например, близость к метро. Московское метро при любых условиях сохранит свою важность: даже если какую-то станцию временно закрывают для подсоединения к новой ветке, такие паузы остаются кратковременными — а в итоге каждая построенная станция продолжает работать. И приносить выгоды всем, кто живет в пешей доступности.
Показательный пример: ЖК «NOW. Квартал на набережной», который строится на полуострове у затона Новинки. С точки зрения покупателя вторичной недвижимости, которому нужна инфраструктура здесь и сейчас, локация не самая удачная: на полуострове идет стройка, а редкие заселенные дома еще не сформировали цельный и неделимый район с собственным лицом.
Дальновидный инвестор посмотрит на ситуацию по-другому. Такой человек оценит не то, как дело обстоит сейчас, а то, какой станет ситуация через три — пять лет. На таком горизонте планирования полуостров у Новинского рукава превратится из глобальной стройки в обустроенный район со всеми удобствами и исключительно новыми домами — то есть место, привлекательное для жизни. Рядом строятся еще несколько жилых объектов, которые создадут привлекательное соседство и однородную городскую среду бизнес-класса.
Но главное — у NOW останется его расположение в семи минутах ходьбы от станции метро «Технопарк». То самое неотчуждаемое преимущество, на которое стоит смотреть инвестору.
Еще одна характеристика такого рода — природные объекты поблизости. Тот же NOW выстроен в 30 м от Москвы-реки: даже для московского рынка, где представлен хороший выбор ЖК на набережных, такая близость к воде оказывается исключительной.
В XXI веке реки не разворачивают и не засыпают: в современной науке о городах водоемы становятся важным местом притяжения горожан. По всему миру — от США до Кореи — побережья обустраивают, русла очищают, а «потерянные» и закопанные реки возвращают горожанам. С такой тенденцией можно быть уверенным, что затон Новинки останется на месте и продолжит привлекать людей. А значит, вид на воду и быстрый выход к набережной останутся неотъемлемыми достоинствами строящегося ЖК.
Другой пример — жилой комплекс Eniteo, который строится около усадьбы Черемушки-Знаменское. Это зеленая зона, сохранность которой будет важна для любой городской администрации. Оба корпуса Eniteo напрямую граничат с усадьбой, что защищает будущих жителей от нежелательного соседства. Или от того, что у них под окнами внезапно вырастут новые высотки: особый статус Черемушек-Знаменского страхует инвесторов от риска потерять видовые характеристики квартир в Eniteo.
В целом инвесторам стоит изучить, есть ли свободные площадки между строящимся ЖК и тем объектом, на который у него выходят окна. Если между новостройкой и парком имеется земельный участок с отдельным собственником или просто неосвоенная территория, можно не сомневаться: рано или поздно там что-то появится. И это риск для тех, кто делает ставку на красивый вид из окна.
Избежать этого можно при детальном изучении окружения. Допустим, из окон ЖК Spires открывается вид на природный заказник «Долина реки Сетунь». Надежно ли такое соседство? С 1998 года «Долина реки Сетунь» имеет статус особо охраняемой природной зоны регионального значения. Этот статус защищает заказник от застройки, вырубки или уменьшения. А значит, ЖК Spires получает собственное неотчуждаемое преимущество: близость к огромному лесу и чистый воздух 365 дней в году.
2. Возможность инвестировать на старте продаж
Самые выгодные цены на новостройки всегда бывают на старте продаж: такова традиция первичного рынка в Москве. «От старта продаж до момента реализации проекта можно получить доходность в 20–40%. Если учитывать, что средний срок реализации составляет два года, доходность за 12 месяцев будет достигать 10–20% годовых», — подсчитал директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев по просьбе «РБК-Недвижимости».
«Доходность можно оценить на уровне годового роста цен на квартиры в ЖК бизнес-класса, который по итогам 2020 года составляет 24%», — подтвердила доводы коллеги управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Практика показала, что эту тенденцию видят многие. Если в феврале 2019 года совокупный объем предложения в новостройках всех категорий Московского региона составлял 6,4 тыс. кв. м, то к февралю 2020-го этот показатель уменьшился до 5,5 тыс. кв. м, а к февралю 2021-го — до 4 тыс. кв. м. Годовое снижение предложения достигло 28%, показывают данные, собранные Tekta Group (.pdf).
При этом строить и покупать меньше не стали. Застройщики то и дело анонсируют новые проекты, а количество зарегистрированных ДДУ в годовом сопоставлении растет от 6% до 100%. К примеру, в январе 2021-го в Москве с учетом Новой Москвы Росреестр зафиксировал 5257 покупок квартир в новостройках против 4950 покупок в январе 2020-го. Это один из самых слабых месячных приростов: всего 6%.
На другом полюсе показатели сентября 2020-го в сравнении с сентябрем 2019-го: здесь прибавка превысила 100%. Если в первый осенний месяц 2019 года в Москве приобрели 5594 квартир в новостройках, то в сентябре 2020-го — 11 856.
Что все это значит? Что покупатели понимают ликвидность жилья в Москве и стремятся как можно скорее вложиться в столичные новостройки. А повышенный спрос разгоняет цены. «2020 год стал особенным для рынка жилой недвижимости, — признали в Knight Frank. — Столь стремительный рост цен в проектах нехарактерен для новостроек в бизнес-сегменте. Обычно мы закладываем рост в пределах 20–30% за период строительства».
Инвестор может использовать эту ситуацию себе во благо, если вложится в новостройку на самом старте продаж. Из ближайших вариантов: ЖК Ever у станции метро «Калужская». Продажи квартир в этом жилом комплексе стартовали 29 марта 2021 года.
3. Разнообразие вариантов
Представим ситуацию: крупный жилой комплекс с сотнями проданных квартир. Если в таком ЖК окажется много инвесторов, то через пять — семь лет они все начнут конкурировать между собой. Как выделиться в такой ситуации и не оказаться одним из 190 продавцов типовой однушки стандартной планировки?
Очевидный ответ: найти ЖК с множеством вариантом планировок, чтобы «застолбить» уникальный вариант. К примеру, в жилом комплексе NOW представлены более 100 вариантов планировок. Такое разнообразие сразу сегментирует рынок и не приводит к ситуации, когда за одного покупателя бьются несколько продавцов: здесь покупатели заранее изучат все возможности и выберут оптимальную планировку для себя.
«На рынке жилья в новостройках сейчас практически отсутствуют ЖК, где представлены два-три варианта планировок. Их количество даже в проектах массового сегмента исчисляется десятками, так как это обеспечивает вариативность предложения и позволяет подстроиться под различные категории покупателей», — подтвердили в «Метриуме».
«При выборе квартиры важно ориентироваться на инвестиционную стратегию: максимальный заработок за счет роста цены квартиры в ближайшие три — пять лет или получение арендного дохода на горизонте пяти, десяти и более лет. В зависимости от стратегии хорошим вариантом инвестирования может быть, например, двухкомнатная квартира бизнес-класса поближе к центру или однокомнатная квартира комфорт-класса в спальном районе ближе к МКАД, но с шаговой доступностью от метро», — порекомендовала Мария Литинецкая.
4. Репутация застройщика
Вкладываться стоит только в те проекты, что возводят застройщики, не допускающие брака, недоделок и срыва сроков строительства. Для того чтобы это узнать, можно изучить один из рейтингов, которые часто ведут брокеры или независимые консультанты.
В «Метриуме» также советуют собрать всю доступную информацию из открытых источников: как давно девелопер присутствует на рынке, сколько проектов реализовал и в каких сегментах, вовремя ли ввел в эксплуатацию объекты, насколько существенными и по каким причинам допускал задержки, были ли претензии со стороны контролирующих органов.
«Надежный застройщик всегда имеет соответствующую репутацию на рынке благодаря реализованным проектам. Он не нарушает сроки сдачи объектов и при необходимости имеет достаточные кредитные линии, чтобы реализовать их вовремя», — указал Андрей Соловьев из Knight Frank.
Покажем, как инвестор может формировать профиль застройщика на примере Tekta Group. Этот девелопер присутствует на рынке недвижимости с 1999 года — информацию легко найти на официальном сайте компании и в независимых источниках. Подобный стаж уже оказывается конкурентным преимуществом: проблемный девелопер не продержался бы на рынке 22 года.
За последние годы Tekta Group построила 12 жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в Московском регионе. Такое портфолио показывает одновременно опыт застройщика и готовность людей доверять компании: если бы покупатели остались недовольны, продажи не шли бы, а застройщик не смог бы запускать новые проекты.
Между тем в актуальном портфеле Tekta Group значится сразу четыре столичных объекта на стадии реализации. Последний завершенный проект — ЖК Big Time, в котором проданы 100% квартир еще до ввода комплекса в эксплуатацию, а существенная часть жильцов получила ключи.
Такой разбор помогает выявить возможные проблемные точки и подсветить преимущества — особенно если сопоставить по одним и тем же критериям несколько застройщиков одного региона.
5. Уникальность покупаемой квартиры
Опытные консультанты и девелоперы рекомендуют обращать внимание на квартиры с уникальными преимуществами, чтобы они «зацепили» будущего покупателя. К примеру, двухуровневая квартира в ЖК Spires — интересное решение, которое способно впечатлить, а потому быстро найти покупателя.
Или непривычная для России евродвушка с огромной террасой, на которой удобно устраивать вечеринки и тем самым «покорять» гостей. Требовательные покупатели обратят внимание на квартиры Spires с мастер-спальней. Так называют особую планировку, в которой у хозяйской спальни предусмотрен собственный санузел и гардеробная; иногда в комплекте с этим к мастер-спальне прилагается лоджия.
В Spires есть и квартиры с отдельным входом — привлекательный вариант для посткарантинного мира, где в цене приватность вплоть до собственной уличной двери, чтобы даже в подъезде не пересекаться с соседями.
«Во время пандемии усилился интерес потенциальных покупателей к приобретению квартир с рабочим кабинетом, террасами, балконом с целью расширения жилого пространства, — рассказал Андрей Соловьев из Knight Frank. — В этом и состоит секрет успешного инвестора. Он видит тренды, анализирует и понимает лучше других, что может быть востребовано и популярно в будущем, а что уйдет в прошлое. Он действует согласно собственному стратегическому плану».
Подход с поиском уникальности не совсем применим для квартир стандарт- или комфорт-класса: в них важнее банальная транспортная доступность и базово приемлемая планировка. Но если изучать бизнес-сегмент, станет ясно: отстроиться от инвесторов-конкурентов со всей Москвы реально только за счет персонализированных квартир.
Например, с окном в ванной и гардеробной, как в ЖК NOW. Или с зимним садом — это из «меню» жилого комплекса Ever. В Spires можно найти варианты со вторым светом, в NOW — с собственной сауной прямо в квартире.
«Уникальные характеристики могут как привлечь потенциальных покупателей или арендаторов, так и оттолкнуть их, — предупреждает Мария Литинецкая. — Поэтому если в рассматриваемой локации предложение эксклюзивно, то продать или сдать в аренду такую квартиру будет несложно».
Отдельная категория — любители высоких потолков и пентхаусов. Это особый сегмент, в котором играют ЖК Eniteo, Spires, Ever и другие новостройки. В Москве 2020-х наличие пентхаусов уже не назвать уникальной характеристикой — что не отменяет стабильного и предсказуемого спроса на такие квартиры. А значит, превращает в еще один интересный инструмент заработка на вложении в недвижимость.