«Дешевле, чем у застройщика»: чем опасен демпинг покупателей-инвесторов
В 2020 году активность частных инвесторов новостроек подогревало стремление сохранить свои сбережения и отсутствие других привлекательных объектов для инвестирования. По внутренним оценкам застройщиков, в 2020 году доля инвестиционных покупателей в сегменте проектов бизнес-класса Москвы достигала 30–40%.
В начале 2021 года в этом сегменте рынка уже начинает проявляться новый тренд — инвесторы начали выходить из игры и продавать свои активы по переуступке. На такое поведение инвесторов влияют два фактора: с одной стороны, цены уже выросли настолько, насколько ожидался их рост в горизонте 12–18 месяцев, с другой стороны, вероятнее всего, такого сильного роста цен в 2021 году уже не будет. Это активно развернуло инвестиционных покупателей к мотивации выходить из игры и «фиксировать прибыль».
Инвестор-покупатель
Инвестиционные покупатели активно заходят в сделки по покупке жилья в проектах бизнес-класса на самых ранних этапах строительства. Нередко формируются даже специальные списки на предпродажу. Основная стратегия таких покупателей — перепродажа приобретенных лотов через 10–18 месяцев на волне растущей цены. Наиболее привлекательные проекты для инвестиционных покупателей — жилые комплексы бизнес-класса, ориентированные на проживание деловых людей, в том числе в зоне тяготения к Сити, к центральным локациям города, и отличающиеся архитектурными характеристиками, эффектными зонами лобби и т. п. Инвестиционные покупатели приобретают квартиры и апартаменты не «для жизни», в большей степени ориентируясь на общую цену лота и относительно небольшую их площадь.
Договор переуступки: что это?
Приобретенное в строящемся доме жилье может продаваться по договору уступки прав требования по действующему договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка может заключаться между юридическими и физическими лицами. В случае если квартира приобретается у физического лица, на нее не будет распространяться действие льготной ипотеки. Договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, согласия застройщика не требуется.
«Черный лебедь»
Анализ текущих предложений продажи квартир и апартаментов в проектах бизнес-класса Москвы — предложений первичной продажи от застройщиков и предложений переуступки на сайте ЦИАН — позволяет сделать предположение, что смена поведения категории инвестиционных покупателей и отмечаемые аномалии рынка станут «черным лебедем» для рынка жилой недвижимости в 2021 году. Что же это за аномалии?
Во многих проектах со сроком реализации во втором полугодии 2021 года, 2022-м и даже 2023-м году заметно растет количество предложений по переуступке от физических лиц. По отдельным проектам число предложений переуступки составляет 20–30% от количества лотов на экспозиции от застройщика. При этом, что еще более критично, объявления от продавцов по переуступке все чаще содержат слова «Цена ниже, чем у застройщика», «На 1,5 млн рублей дешевле, чем у застройщика», «Квартира, на которой вы экономите», «Срочная продажа», «Торг».
Вот несколько примеров: в проекте бизнес-класса вблизи Таганского района по переуступке двухкомнатную квартиру в корпусе с готовностью в 2021 году можно купить сейчас по той же цене, по которой застройщик предлагает квартиру схожей площади в корпусе с готовностью в 2023 году.
В проекте бизнес-класса со сроком реализации в 2023 году и стартом продаж в сентябре прошлого года объем предложений по переуступке в середине марта составлял половину от количества предложений на экспозиции от застройщика.
В ярком строящемся проекте на западе Москвы через полгода с момента старта продаж двухкомнатная квартира сейчас предлагается по переуступке по цене на 3 млн руб. (или на 13%) дешевле, чем аналогичный вариант можно приобрести у застройщика.
И таких предложений переуступки становится все больше — рост количества объявлений изначально наметился в ноябре 2020 года, и от месяца к месяцу этот показатель идет по нарастающей. Что все это означает, как и насколько сильно это повлияет на рынок жилой недвижимости в 2021 году?
Читайте также: Как оформить переуступку новостройки. Пояснения Росреестра
Разворот рынка
Данные, полученные при анализе предложений от застройщиков и предложений переуступки по большому количеству проектов ЖК комфорт- и бизнес-класса в Москве, являют собой очень яркие сигналы разворота рынка. Дальнейший волновой эффект довольно легко предсказуем: в проектах-новостройках на ранних стадиях реализации, где традиционно в структуре спроса была велика доля частных инвесторов, может произойти снижение темпов продаж до 40–60%.
В проектах, реализуемых в несколько очередей, с горизонтом ввода в эксплуатацию в 2022–2024 годах, начнется внутренняя каннибализация спроса вследствие демпинга цен и вброса на рынок ликвидных лотов по переуступкам. Но что особенно важно, все это повлечет за собой эффект домино и в «зоне поражения» окажутся не только проекты, в которых была значительная доля инвестиционных покупателей, но и их проекты-конкуренты, а потенциально и весь рынок в целом.
Отток инвесторов
Тенденция снижения темпов продаж впервые за год объясняется исчерпанием потенциального спроса и проявилась уже в ноябре-декабре 2020 года, после искусственного всплеска покупательской активности из-за введения льготной ипотеки. Такие вероятностные и ожидаемые рядом инвестиционных аналитиков события в экономике России, как укрепление курса рубля и повышение ключевой ставки ЦБ, могут дополнительно сократить потенциальный спрос на рынке жилья, когда произойдет отток с рынка части инвесторов, решающих переключиться с вложений в недвижимость на вложения в различные финансовые активы.
Устойчивость финансовой модели девелоперских проектов окажется под угрозой. Те проекты жилых комплексов, которые изначально концептуально проектируются, создаются и продаются для покупателей с мотивацией покупки «для жизни», показывают сейчас максимальную устойчивость к возможным негативным последствиям от смены поведения инвестиционных покупателей. Однако в условиях прогнозируемого масштабного волнового эффекта девелоперы даже этих проектов должны будут работать над их финансовой устойчивостью.
