Элитное жилье для экспатов: как пандемия повлияла на cпрос
Пандемия COVID-19 и закрытие границ сильно изменили процессы международной релокации. В Москве на иностранных топ-менеджеров традиционно приходится львиная доля спроса в сегменте аренды элитного жилья. До начала пандемии экспаты формировали до 60% рынка. Но с ее началом назначения, связанные с переездами в другие страны, были поставлены на паузу. Некоторые сотрудники, чьи международные контракты истекали, не смогли уехать домой, другие были возвращены на родину раньше срока.
Отсутствие новых приезжающих экспатов резко изменило соотношение спроса и предложения. В 2020 году снизилась не только активность среди арендаторов в целом, но и доля сделок на рынке московского элитного жилья с участием иностранцев. По оценкам аналитиков, она сократилась не менее чем на треть: с 60% до 40%. На рынке оказалось большое количество квартир, предлагаемых в аренду. Такое изменение конъюнктуры рынка обычно влечет падение цен на аренду.
Вместе с тем далеко не все собственники элитных квартир в Москве оказались готовы к снижению арендной платы. Многие арендодатели, проживающие за границей, сильно потеряли в своих доходах из-за падения курса рубля. Другие собственники не соглашались на снижение арендной платы из-за общей ситуации неопределенности в экономике.
В отношении коммерческой недвижимости был принят ряд законодательных актов, позволяющих арендаторам добиваться скидок и арендных каникул. На рынке жилой недвижимости такие решения остались в области прямых переговоров сторон. Многие арендаторы вышли к собственникам с просьбой о пересмотре арендной платы.
Релокационные компании оказывали поддержку международным корпорациям в проведении таких переговоров. В итоге во втором квартале 2020 года средние цены на аренду жилья заметно снизились. В пиковые моменты снижение достигало 50%, но к осени арендные ставки практически вернулись к прежним значениям.
Пандемия оказала влияние на способы работы с клиентами. Онлайн-показы и съемки видеообзоров квартир практиковались и раньше. Но если в предыдущие годы они служили вспомогательными инструментами, то весной и летом 2020 года вышли на первый план. В конкурентной борьбе побеждали компании, нашедшие наиболее удобные технические способы показать квартиры клиенту в удаленном режиме. Оперативно сделанный удаленный показ квартиры повышал вероятность ее сдачи в два-три раза.
Российское законодательство допускает возможность подписывать договоры аренды с отложенной датой заселения. К примеру, если компания хочет снять определенную квартиру для своего экспата в сентябре, но точно не знает, какого числа он приедет, обычно подписывается договор с открытой датой начала срока аренды. В этом случае срок считается с даты подписания акта приемки помещения. Дату подписания акта ограничивают каким-то числом — например, не позднее 30 сентября. Если к этому числу иностранец не приезжает, арендодатель может вернуться к показам квартиры и поискам жильца.
В 2020 году на рынке появились случаи заселений, сильно отложенных во времени. Многие экспаты, получившие назначения в другие страны, месяцами ждали возможности вылететь. Собственники квартир, с пониманием относящиеся к этой ситуации, шли на такие договоренности и подписывали весной договоры аренды с возможностью заселения в середине лета.
Действующие правила обязывают иностранцев, приезжающих в Россию, проходить двухнедельный карантин. Эта норма спровоцировала некоторую неопределенность, поскольку закон четко не предусматривал требования к помещению для изоляции. Не было понимания, можно ли для прохождения карантина заехать в арендованную квартиру, можно ли проходить карантин в гостинице или у иностранца существует риск попадания в обсерватор. В ответ на направленные запросы Роспотребнадзор уточнил, что для прохождения карантина подходит любое помещение, в котором возможно соблюдать требования полной изоляции. Экспаты, выбравшие квартиры в ходе онлайн-показов, сразу заселялись в них и первые две недели не покидали помещения. Иностранцы, предпочитающие традиционный поиск квартир с просмотрами, приступали к нему, лишь проведя 14 дней в гостинице или сервисных апартаментах.
Сложившаяся ситуация оказала сильное влияние не только на поиск жилья и на заселения, но и на расторжения действующих договоров. Сотни контрактов в высоких ценовых бюджетах было расторгнуто досрочно в непривычном для сторон формате. Причины таких расторжений были разными. Некоторые иностранцы, уехав в командировки из страны, не смогли вернуться из-за закрытия границ и были вынуждены расторгать договоры. Часть компаний понесла серьезные финансовые потери в результате пандемии и была вынуждена завершать контракты с иностранными топ-менеджерами. Многие экспаты сами приняли решение досрочно прервать работу в других странах для скорейшего воссоединения с семьей.
В соответствии с указом мэра Москвы, пандемия считается обстоятельством непреодолимой силы. Таким образом, арендаторы, выходившие из договоров, ссылались на форс-мажор и покидали квартиры раньше сроков, предусмотренных контрактами. Большинство собственников относилось к таким расторжениям с пониманием. Вместе с тем, некоторые арендодатели стали оспаривать форс-мажорное расторжение договоров. Они старались удержать предоплаченную аренду, требовали уведомления в срок, предусмотренный договорами (обычно один — три месяца). Некоторые споры доходили до судов. В подавляющем большинстве таких дел суд признавал, что вынужденное расторжение — это следствие форс-мажора, а попытки удержания аренды за непрожитые периоды — злоупотребление правом.
Сама процедура выезда арендаторов и возврата квартир также проходила в непривычном формате, требующем большой гибкости и оперативного поиска правильных юридических решений. Зачастую встреча для осмотра состояния квартиры и подписания акта возврата не могла состояться в назначенные сроки в связи с самоизоляцией собственника или арендатора. Одновременно с этим некоторые выселения проходили без присутствия иностранцев ввиду их срочных форс-мажорных отъездов. Релокационные компании, сопровождавшие выселения, оперативно создавали новые процедуры, позволяющие правильно проводить такие выселения, максимально защищая интересы своих клиентов и не подвергая их жизнь и здоровье опасности.
Этот год стал очень сложным для всех участников рынка. Тем не менее, на фоне происходящих событий были разработаны методологии, не применявшиеся раньше.
Функционирование рынка релокации и аренды элитного жилья в дальнейшем невозможно без гибкости в принятии управленческих решений. Меняющийся мир требует от компаний быстрой адаптации процедур к новым реалиям. Определяющими компетенциями стали профессионализм, сочетающийся с высокой скоростью. Лидеры рынка уверены, что все разработки этого года, полученные навыки и опыт найдут широкое применение в будущем.
В 2020 году в международной деловой среде активно обсуждалось, как изменится формат работы после пандемии. Высказывалась гипотеза, согласно которой удаленная работа станет глобальным трендом и перемещение специалистов по миру существенно сократится. Начало 2021 года не подтверждает эту гипотезу. С открытием границ и либерализацией въезда иностранцев по рабочим и деловым визам релокация снова начала набирать темпы. 2020 год показал, что удаленная работа эффективна лишь для части команды. Качество работы вне офиса зависит как от позиции конкретного сотрудника, так и от его жилищных условий. Важную роль играют темперамент и индивидуальные психологические особенности. HR отмечают, что удаленная работа может стать мотивирующим фактором для сотрудников с хорошими жилищными условиями, для интровертов, для сотрудников, занимающих неруководящие должности. Для экстравертов, для менеджеров или для сотрудников, проживающих с большими семьями, надомная работа часто становится демотивирующим фактором. Длительная работа руководителей в отрыве от коллективов усложняет процессы и может снизить сплоченность внутри команды. Также удаленная работа существенно замедляет процесс подбора и адаптации новых сотрудников.
К завершению первого квартала 2021 года можно констатировать, что международные корпорации возобновляют релокационные процессы в допустимых объемах и ожидают улучшения эпидемиологической ситуации и снятия юридических ограничений. Пока сложно прогнозировать точный масштаб глобальной мобильности топ-менеджеров после снятия ограничительных мер, но с большей долей вероятности можно предположить, что высококвалифицированные специалисты продолжат активно перемещаться по миру и релокационная индустрия будет развиваться.
