Таблица: «Метриум»
Главным стимулом роста цен на жилье стали низкие ипотечные ставки. Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года в разгар пандемии как антикризисная мера. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года. За счет более низкой ставки должна была вырасти доступность жилья, но, по мнению многих экспертов, этого не произошло, так как спрос вырос и застройщики и девелоперы стали интенсивно повышать стоимость на квартиры в своих объектах.
До конца 2021 года льготная ипотека останется ключевым фактором, который будет влиять на спрос и цены, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно спадет, так как те, кто стремится купить квартиру по программе льготной ипотеки, спешат это сделать сейчас, до предполагаемой даты ее завершения.
«Если программа будет продлена на текущих условиях, то осенью и до конца года спрос на новостройки по-прежнему будет высоким, отмечает Доброхотова. По ее мнению, при небольшом повышении ставки, изменении условий кредитования (власти обсуждают возможность продления программы на год со ставкой 7–7,5%) и снижении лимита на кредит до 3 млн возможно определенное сокращение спроса.
«При полной отмене программы льготной ипотеки продажи, вероятно, снизятся. В дальнейшем ситуация будет зависеть уже от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками с выгодной ставкой, то снижение спроса удастся нивелировать», — пояснила Доброхотова.
Цены на новостройки, в свою очередь, будут зависеть от спроса. «При продлении льготной ипотеки стоимость квадратного метра вырастет до конца года. Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки спадет, то возможна фиксация цен на текущем уровне. А вот при заметном падении спроса не исключена корректировка цен. Однако изменения коснутся новых проектов, которые могут выходить по более низкой цене на старте. Те квартиры, которые уже есть в экспозиции, скорее всего, дешеветь не будут», — прогнозирует глава «Бест-Новостроя».
По итогам мая-июня аналитики сервиса «Синица» прогнозируют новые рекорды по числу заключенных договоров долевого участия (ДДУ) и по выданным ипотечным кредитам, а во втором полугодии ожидают снижение спроса. Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает резкое снижение цен маловероятным — скорее всего, за счет субсидирования ипотечных ставок застройщиками и поддержания их на психологически комфортном уровне спрос будет снижаться постепенно. После отмены льготной ипотеки ожидается стагнация средних цен на текущем уровне, отдельные наиболее удачные проекты будут показывать рост за счет стадии строительной готовности, прогнозирует Шаталина.
Сокращение предложения новостроек
Предложение новых квартир в столице сейчас находится на минимальном уровне за последние пять лет, отмечает Надежда Коркка. В массовом сегменте в старых границах Москвы в апреле, по данным «Метриума», было представлено всего 10 тыс. квартир, количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5% (за 12 месяцев -29%). Предложение в Новой Москве в первом квартале 2021 года составило 7,9 тыс. квартир (-14% за квартал и -16% за 12 месяцев). В определенных нишах рынка отмечается дефицит — к примеру, не хватает многокомнатных квартир. Все эти факторы также простимулируют рост цен или их сохранение на высоком уровне, считает Надежда Коркка.
Основным фактором роста цен в текущей ситуации является высокий уровень спроса и низкое предложение, подтвердил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Каждый выходящий на рынок проект вызывает колоссальный интерес среди покупателей. Сегодня зачастую предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального старта продаж. До конца года данная тенденция в новостройках продолжится, однако начиная со второй половины 2021 года темпы роста цен будут не такими высокими, как во второй половине 2020-го и в первой половине текущего года. В 2022 году рост цен будет чуть выше уровня инфляции», — прогнозирует эксперт.
Стройматериалы, земля и мигранты
По-прежнему повышается себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов, утверждают аналитики. «Только арматура с апреля по май подорожала на 22–28%. Дорожают металл, утеплители, древесина. В целом продолжается повышение цен на все виды услуг, топливо и материалы. Все это создает предпосылки к сохранению стоимости квадратного метра на высоком уровне», — рассказала Надежда Коркка.
Еще одной предпосылкой к росту стоимости новостроек стало увеличение стоимости земли в Москве — за год она выросла примерно на 15–20%, рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Это, по ее словам, обусловлено высоким спросом и хорошей маржинальностью проектов. «Рост цен на землю, локдауны, удорожание стройматериалов от 15% до 30% вынудило девелоперов вносить корректировки в проектные бюджеты. Все эти расходы пришлось покрывать за счет роста стоимости квадратного метра — плюс 5–7%. В 2021 главным фактором остается размер ключевой ставки, как и в допандемический период. Сейчас она остается все еще минимальной», — отметила Глазунова. По ее словам, при прогнозируемом росте во второй половине года снова вырастут расходы по проектному финансированию, что будет компенсироваться, опять же, за счет роста стоимости.
Еще одна причина удорожания квартир в московских жилых комплексах — это массовый отъезд мигрантов, в результате которого выросла стоимость целого ряда услуг в строительстве, отметил эксперт по недвижимости Ян Марчинский. «Однако Минстрой планирует нарастить объемы строительства за счет организованного завоза трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, упрощающий въезд в Россию иностранных рабочих, уже внесен в правительство», — уточнил Марчинский. Он подчеркнул, что нехватка рабочей силы будет стимулировать рост цен на новостройки, пока не упадет спрос.
Что говорят застройщики
«Цены на новостройки стабилизируются»
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— В последний год на цены воздействует несколько факторов — рост стоимости стройматериалов и земельных участков, высокий спрос при ограниченном предложении. До принятия решения о дальнейшей судьбе ипотечной госпрограммы возможен дополнительный скачок спроса, подобный тому, что фиксировался на рынке в октябре 2020-го.
Возможно, для кого-то из застройщиков это станет дополнительным поводом скорректировать ценник. Сейчас квартиры у большинства столичных игроков выводятся в продажу небольшими порциями для максимально гибкой ценовой политики. Начиная со второго полугодия, по нашим прогнозам, спрос несколько скорректируется, а цены на новостройки стабилизируются.
«Мы наблюдаем «идеальный шторм»
Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex:
— Сейчас на рынке мы наблюдаем «идеальный шторм». Первая предпосылка для роста цен — критическое снижение ставки по банковским депозитам. Клиенты банков массово сняли деньги с привычных депозитов, которые раньше приносили доход в 6–8% годовых. На руках образовался рекордно большой объем наличных. Первое, о чем в таком случае задумывается русский человек, — это недвижимость.
Ситуация подогрелась девальвацией рубля и льготной ипотекой. Денег на руках много, они обесцениваются, но их еще можно увеличить кредитом. Спрос устремился в недвижимость, цены начали расти. Люди видят это и начинают вкладывать средства в недвижимость еще активнее. Так система разогнала сама себя. Приведу в пример тюльпанную лихорадку в Голландии. Рано или поздно все неизбежно осознают, что рынок перегрет. Ни одно ралли не длится вечно. И все ралли заканчиваются одинаково.
«Рост цен будет умеренным»
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент»:
— На рост цен на новостройки будут влиять те же факторы, что и в прошлом году: уменьшающийся объем вывода новых проектов на рынок, снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн руб. и высокая волатильность на фондовых рынках, которая приведет к удорожанию строительных материалов. Также не последним фактором является все еще высокий спрос на покупку жилья со стороны населения, несмотря на ощутимое падение доходов.
Дело все в том, что люди в России считают недвижимость самым надежным вложением, и поэтому они продолжат покупать квадратные метры, что, несомненно, будет влиять на рост их стоимости. Относительно прогнозов мы считаем, что рост цен будет умеренным, каких-то всплесков, как, например, в прошлом году, ожидать не стоит.
«Есть предпосылки для роста цен на новостройки»
Рустам Арсланов, вице-президент ГК «Гранель»:
— В настоящий момент еще есть предпосылки для роста цен на новостройки, связанные с предстоящей отменой государственной поддержки ипотеки. Однако, этот ресурс ограничен во времени до 1 июля и, фактически, уже отыгран. Поэтому в ближайшие несколько месяцев рынок столичного региона, скорее всего, будет стабилен. При этом не исключен небольшой рост цен по отдельным проектам, связанный с дефицитом ликвидного предложения.
Такая «передышка» может продлиться 2-3 месяца, и уже к осени мы увидим возвращение спроса, обусловленного сезонностью и отсутствием других инвестиционных инструментов, сопоставимых с недвижимостью по сочетанию надежности и доходности. Таким образом, в этом году рынок недвижимости должен быть удачным для инвестиций и может обеспечить доход инвесторам 15-20% годовых.
«Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, позитивному и негативному. По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти, политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным. В этом случае мы ожидаем сохранение спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики. При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что в свою очередь приведет к сокращению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса «прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
