Риелторы зафиксировали ценовой рекорд на рынке жилья Сочи
К июлю 2021 года цены на недвижимость в Сочи поднялись до рекордного уровня. С начала этого года отдельные предложения на рынке жилья подорожали в 2–2,5 раза, говорится в исследовании аналитиков агентства элитной недвижимости TWEED (есть в редакции).
Стоимость 1 кв. м жилья в стандарт-классе Сочи сегодня начинается от 180 тыс. руб., в бизнес-классе — от 400 тыс. руб., а в элитном — от 1,2 млн руб., подсчитали в компании. Это максимальные показатели за всю историю наблюдений.
«Квартиры стандарт-класса, стоившие в начале года 1,5 млн руб., сейчас стоят 4 млн руб. В домах бизнес-класса квартиры площадью 100 кв. м, которые стоили 26–30 млн руб., уже выставляются за 60 млн. Частные домовладения, предлагавшиеся за 50–60 млн руб., сегодня оцениваются в 100–120 млн. Отчасти это может быть связано с временным мораторием на строительство многоквартирных домов в Сочи, который ожидается в июле (в связи с разработкой нового генплана города), но в большей степени объясняется спекулятивным интересом частных инвесторов, которые выкупали лоты с целью инвестиций, а сейчас выставляют их на рынок в 2–2,5 раза дороже», — характеризует ситуацию генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова.
В компании отмечают также, что собственники квартир в Сочи вдвое увеличили цены на аренду (динамика оценивается в сравнении с летним сезоном 2020 года). «Людей, которые хотели бы осесть в Сочи, спекулятивная политика мелких инвесторов отталкивает. Многие клиенты нашего агентства, которые всерьез планировали приобретение недвижимости в Сочи, приняли решение отложить покупку до стабилизации цен», — говорит Ирина Могилатова.
С выводами аналитиков TWEED согласны другие участники рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Генеральный директор офиса «Миэль «В Сочи» Ислам Казаков считает, что ситуацию на рынке новостроек Сочи можно назвать турбулентной. «С 1 июля объявлен мораторий на выдачу новых разрешений на строительство многоквартирных домов на территории Сочи на два года, что должно упорядочить застройку в городе и разработать генплан. Весь предыдущий год объем предложения сокращался, а цены росли так, что было трудно уследить. На рынок вышло много частных инвесторов, которые покупали по несколько квартир на ранних стадиях строительства в инвестиционных целях. На сегодня предложение от застройщиков достаточно скудное, а спрос растет. По нашим экспертным оценкам, стоимость жилья на вторичном рынке за год выросла в среднем на 50–60%, в новостройках — на 100% и более», — говорит Ислам Казаков.
Что такое 214-ФЗ
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным Федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Законом исключается возможность мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого ст. 3 № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
- получения разрешения на строительство;
- опубликования, размещения и/или представления проектной декларации;
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
Исключение возможности двойной продажи квартир. Ст. 4 № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента этой регистрации считается заключенным.
В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 № 214-ФЗ, у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка);
- строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
«Взрыв цен в Сочи пришелся на 2020–2021 годы, среднее удорожание — 300% от изначальной цены. Предложений ликвидной недвижимости становится все меньше и меньше. Ажиотажный спрос был очень активен, связан с возможностью брать ипотеку с государственной поддержкой и увеличенным лимитом, но эти условия прекращаются с 1 июля, в связи с чем спрос чуть снизился», — говорит ведущий брокер департамента продаж городской недвижимости OXE CAPITAL Эля Яфизова.
По словам генерального директора агентства недвижимости Golden Brown Group Татьяны Бурлаковской, рост цен на недвижимость в Сочи уже остановился. Количество сделок упало примерно на 50% во всех сегментах, прежде всего из-за нехватки лотов, продаваемых по ФЗ-214, говорит эксперт. «По нашим оценкам, сейчас таких объектов осталось чуть более 40 тыс. кв. м. Всего же в продаже доступны немногим более 200 тыс. кв. м», — говорит Татьяна Бурлаковская.
«Если строительство ведется по ФЗ-214, процесс контролируется очень строго. Но попутно возводится и огромное количество самостроя. Чтобы понять реальное положение, надо смотреть не строительную статистику, а статистику судебных дел. У меня создается впечатление, что строительство в Краснодарском крае понемногу прикрывают. Вероятно, ради развития внутреннего туризма: взамен жилья в регионе больше строится крупных гостиничных комплексов. В эту версию в том числе вписывается концепция с запретом строительства в прибрежной 500-метровой зоне. Кроме того, сложнее стало получить разрешение на стройку в популярных городах: в Темрюке — пожалуйста, а вот в Сочи — уже сложнее», — говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
В начале июня в «Авито» назвали российские морские курорты — лидеры по росту цен на дачи и коттеджи. Эксперты выяснили, что сильнее всего стоимость загородной недвижимости за год выросла в Сочи, Геленджике и Новороссийске.
