Что нужно знать о районе вокруг «Савеловской» перед покупкой офиса
Место, которое 20 лет назад ассоциировалось разве что с железнодорожными путями, получило мощный импульс для развития. Среди предпосылок — развитие транспортных связей и статусное соседство. В результате вокруг «Савеловской» начали появляться современное качественное жилье и офисы, которые привлекают инвесторов и перспективные компании.
Свидетельство происходящих изменений — бизнес-центр класса А STONE Савеловская в 500 м от ТТК на улице Двинцев, 3. Еще 20 лет назад невозможно было представить, что «Савеловская» обратит на себя внимание делового сообщества. Но времена меняются — и теперь развитием и дополнением бизнес-составляющей в локации занимается московский девелопер STONE HEDGE. Рассказываем, чем привлекателен район и как он трансформировался за несколько последних лет.
Где скрывается инвестиционный потенциал
Географически «Савеловская» расположена на стыке востребованных и престижных районов столицы: собственно Савеловского административного района, почти спального Бутырского района, динамичного Бегового, тихой и зеленой Марьиной Рощи и даже входящего в ЦАО Тверского района. Такое расположение стало объективным плюсом для инвесторов в недвижимость: именно оно отвечает за оптимальное соотношение цены и востребованности объектов в локации.
Во-первых, окружение этой станции позволяет пешком дойти до любой локации — будь то сверкающие бизнес-центры у «Белорусской», музеи и рестораны Тверского района или зеленые дворы Марьиной Рощи. Во-вторых, «Савеловская» обладает исключительной транспортной доступностью благодаря пересечению нескольких крупных транспортных путей. Используя радиальные и кольцевые связи, отсюда удобно добраться как в центр города, так и за его пределы.
В-третьих, это место граничит с престижным Белорусским деловым районом, что стало важным фактором для бизнес-сообщества.
Что сейчас происходит на «Савеловской»
Район начал развиваться благодаря улучшению транспортной доступности. Все началось с реконструкции Савеловского вокзала, а продолжилось открытием направлений МЦД-1 до аэропорта Шереметьево и инновационного центра «Сколково». Сейчас станцию «Савеловская» включили в состав линии БКЛ: уже сейчас отсюда можно за 15 минут без пересадок доехать до «Москва-Сити».
В результате «Савеловская» стала логистическим центром, куда одинаково легко добраться как из окрестных районов, так и из ближайшего Подмосковья. Уникальное сочетание метро, МЦД и наземного транспорта привлекло девелоперов и подтолкнуло их к развитию района в актуальном для городской среды формате mixed use.
В северной части — крупный жилой комплекс «Шереметьевский» на 15 монолитных домов, в южной части — более компактный ЖК «Карамель». Еще несколько новостроек находятся на стадии проектирования и ждут официального объявления. Особый интерес в том, как эти новостройки впишутся в существующую ткань района и изменят привычное восприятие местных жителей.
Офисная составляющая на «Савеловской» до недавнего времени была представлена несколькими бизнес-центрами классов B+ и B-. Впрочем, и здесь ситуация меняется на глазах. В семи минутах от станции «Савеловская» и в 13 минутах от метро «Марьина Роща» появится современный бизнес-центр класса A STONE Савеловская.
Это две 100-метровые башни, расположенные на едином двухэтажном стилобате, в котором предусмотрят собственную инфраструктуру бизнес-центра — от привычных кафе и ресторанов с летними верандами до полноценного фитнес-клуба для тех, кто не привык к компромиссам. Еще одной важной инфраструктурной составляющей станут коворкинг и благоустроенные общественные пространства.
STONE Савеловская реализуется в рамках зонтичного бренда офисной недвижимости STONE by Stone Hedge и станет вторым крупным офисным проектом в портфеле девелопера. «Бизнес-центр STONE Савеловская располагается в районе, который активно развивается в формате mixed use. С учетом продуманной концепции, запланированного объема собственной инфраструктуры и расположения проект удачно дополнит офисный рынок динамично развивающейся локации и станет новой точкой притяжения», — рассказала управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.
В STONE Савеловская реализуются офисные площади для бизнеса любого масштаба. Офисы в башне 1 предлагаются от 50 до 400 кв. м. В башне 2 можно приобрести офисный этаж от 1880 кв. м до единого блока в 20 тыс. кв. м.
Проект нового бизнес-центра разработало авторитетное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», специалисты которого спроектировали STONE Савеловская в соответствии с принципами архитектуры «вне времени» и «здорового строительства». Архитекторам было важно создать объект, который станет новой доминантой, узнаваемой со всех сторон. Две белоснежные башни, подобные двум скульптурам в общем рисунке окружающей застройки, станут новым этапом в развитии этого делового района.
Как устроен деловой кластер нового поколения
«Если ранее Савеловский район слабо ассоциировался с деловым кластером, то сейчас его территория меняется, появляются новые проекты жилой и коммерческой недвижимости. Одним из первых крупных и качественных объектов в этой зоне стал «Савеловский Сити». Позже и другие крупные девелоперы обратили внимание на потенциал района благодаря децентрализации спроса», — рассказала директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
«Офисы в ближайшем и одном из наиболее дорогих деловых кластеров Москвы — Белорусском деловом районе — существенно росли в цене, — продолжила эксперт. — А предложения крупных блоков оставалось дефицитным. С учетом этих факторов Савеловский район стал альтернативой для арендаторов, которые хотели бы занимать локацию в центре города, но не готовы арендовать дорогие премиальные офисы».
Действительно, близость Белорусского делового района, о котором уже писала «РБК-Недвижимость», неизбежно сказывается на спросе и предложении на «Савеловской». С одной стороны, самые громкие имена и дорогие сделки уходят на «Белорусскую» — премиальную локацию со штаб-квартирами крупных международных и российских компаний. С другой стороны, дефицит свободных площадей в Белорусском деловом районе стимулирует многие компании рассматривать ближайшие локации — и формирующийся офисный кластер на «Савеловской» становится наиболее интересной альтернативой.
Во-первых, близость к центру: на деловую встречу на «Белорусской» при желании можно дойти пешком. Во-вторых, привлекательные ставки аренды. В-третьих, транспортная доступность: быстрая связь с «Москва-Сити», инновационным центром «Сколково» (40 минут на МЦД) и удобный выезд на ТТК превращают «Савеловскую» в место, одинаково комфортное для перемещения в любую точку города.
Совокупность этих факторов в сочетании с качественным предложением в классе А обеспечит стабильный поток арендаторов, что привлекает интерес инвесторов к новым проектам в локации. Помимо возможности сдать в долгосрочную аренду офис на «Савеловской», профессиональный инвестор может приумножить свой капитал, войдя в проект на раннем этапе строительства. В STONE HEDGE прогнозируют рост стоимости недвижимости за период строительства в своем бизнес-центре класса А STONE Савеловская до 45%.
Что происходит с ценами и спросом
«Активное строительство новых жилых проектов в этом районе, а также развитие инфраструктуры приведет к еще большему спросу на качественные офисные помещения, — считает директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша. — Общий объем предложения Савеловского субрынка составляет 471 тыс. кв. м, 30% из которых соответствует классу А. При этом вакантность в классе А в данном районе одна из самых маленьких по Москве — 3,9%.
Если сравнить долю свободных площадей в целом по рынку, то она существенно выше — около 10,7%. Ставки аренды в классе А — 25–27 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, в классе В+ — 16–19 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Перспективы района хорошие, там уже находятся успешные бизнес-центры с минимальной вакансией. Среди арендаторов представлены международные и российские компании из сферы бизнес-услуг, консалтинга, производства — например, «Шнайдер Электрик», «Халлибертон» и другие крупные международные компании».
«В целом пользователи офисов Савеловского района представляют собой разные группы — как небольшие компании, так и крупные корпорации, — поддержала коллегу Мария Зимина из Knight Frank. — При этом если раньше преобладающей была аренда офисов, то сейчас появляются объекты, предлагающие небольшие и крупные офисы для покупки. В целом доступность офисов как класса А, так и класса В на текущий момент остается невысокой, на рынке отсутствует большой объем доступных для аренды офисов».
В теории перекос в сторону спроса мог бы исправить бизнес-центр STONE Савеловская, который построят в шаговой доступности от метро «Савеловская». Однако в Knight Frank не считают, что возведение этого БЦ поможет компаниям, которые хотят найти по-настоящему доступный вариант в готовом здании в этом деловом районе: Зимина уверена, что к моменту официального ввода в эксплуатацию значительная часть предложения в STONE Савеловском будет реализована.
«STONE Савеловский будет востребован как международными, так и российскими компаниями, — согласился Дмитрий Клапша из JLL. — Более того, возможность приобрести помещения в собственность на данном этапе, когда цена на офисы существенно ниже цены за жилье, дает прекрасную возможность для инвестиций. Особенно учитывая, что доходность от сдачи офисных помещений в аренду в два раза выше, чем от инвестиций в жилье».
«Сегодня мы видим активный инвестиционный спрос на качественную офисную недвижимость. В первую очередь, его определяет ликвидность проекта: совокупность таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, концепция, архитектура и техническое наполнение. В бизнес-центре STONE Савеловская мы предлагаем широкую линейку офисных и торговых помещений, что позволяет инвесторам выбрать оптимальный вариант в соответствии с выбранной стратегией», — резюмировала заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева.
В настоящий момент минимальный входной бюджет в STONE Савеловская составляет от 6 млн руб. для торговых помещений. Стоимость офисных площадей начинается с 12 млн руб. Срок окупаемости инвестиций в проект эксперты оценивают от шести лет.