Квартиры с отделкой и без: почему растет спрос на жилье с ремонтом
В России вырос и спрос, и предложение квартир с отделкой на первичном рынке. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали девелоперы, работающие в разных регионах страны. В частности, компания «Брусника» опросила 1,6 тыс. человек из Новосибирска, Сургута, Тюмени, Екатеринбурга и Москвы о необходимости чистовой отделки в новостройках. Почти половина опрошенных (44%) купили или планируют покупать квартиру в новостройке в ближайшие два-три года.
Больше половины респондентов (61%) намерены купить или уже купили квартиру с готовой отделкой от застройщика. Предпочтения в отделке варьируются между городами незначительно, но жители Тюмени чуть чаще предпочитают отделку с меблировкой (24%) относительно жителей других городов.
Главным преимущество в отделке респонденты называют возможность сразу заехать в квартиру (47%), а каждый пятый (21%) не хочет связываться с ремонтом. В Сургуте (30%) и Москве (25%) оказался выше процент тех, кто считают отделку от застройщика привлекательной по цене.
Почему выбирают новостройки с отделкой. Главные причины
Ключевая причина, по которой покупатели выбирают квартиру с отделкой, — это желание получить готовый продукт здесь и сейчас. «Сегодня отделка — это признак цивилизованного застройщика, — считает директор департамента по развитию продукта ФСК Петр Кирилловский. — За рубежом, особенно в Европе и Америке, 100% квартир предлагается с отделкой. Это признак уважительного отношения к покупателю».
Фактор «не тратить время на ремонт» важен не только для тех, кто покупает жилья для себя, но и для инвесторов. «Покупатели, которые приобрели квартиры в целях инвестиции и сдачи жилья в аренду, получают более ликвидное готовое жилье», — отметил руководитель управления мониторинга жилищного строительства портала ЕРЗ Денис Гулый.
Вторая причина — экономия. Сопоставимая отделка от застройщика примерно на 30% дешевле ремонта своими руками за счет оптовых цен на строительные материалы, подсчитали в девелоперской компании «Донстрой». Большинство жителей, которые воспользовались предложением о готовой отделке от застройщика, сочли стоимость отделки в той или иной мере приемлемой — такой ответ дали 83% респондентов, опрошенных «Брусникой». «Экономия возникает на стоимости отделочных работ и материалов, цене мебели и техники, а также услугах ремонтных бригад, которые стоят дороже отделочных материалов. В случае с готовой отделкой за качество услуг по договору отвечает застройщик», — добавил Кирилловский.
Третья причина — это возможность включить стоимость ремонта в тело ипотечного кредита. Это было бы невозможно при самостоятельных работах, но в случае приобретения квартиры с отделкой от застройщика стоимость такого жилья оказывается выше — как раз за счет цены ремонта. И на всю эту сумму в банке можно оформить ипотечный займ.
Наконец, есть причины психологического характера и комфорта, обратили внимание в ЕРЗ. «Это и снижение многолетнего шума от ремонта соседей, и уменьшение повреждений и грязи в местах общественного пользования из-за доставки стройматериалов, и даже уменьшение уровня стресса из-за отсутствия необходимости контролировать работу ремонтной бригады, выбор стройматериалов и дизайнерских решений», — перечислил Денис Гулый.
Как меняется спрос на жилье с ремонтом
Сегодня в столичных новостройках около 20% квартир приходится на предложение с отделкой, утверждают в «Донстрое». При этом, существуют, как минимум, два типа ремонта от застройщика — white box (предчистовая) и финишная отделка «под ключ». Это готовые решения, под которые обычно девелопер выделяет определенный пул квартир. Как правило, это происходит посекционно в строящихся корпусах. Соотношение квартир с отделкой и без, которое сейчас установилось на рынке, сбалансировано и у клиента всегда есть выбор, считают в «Донстрое».
Если говорить не о квартирах, выставленных на продажу на первичном рынке, а о реальных сделках, то доля приобретений квартир и апартаментов с отделкой в Московском регионе в 2021 году выросла, и в первом-втором квартале достигла 50% от всего рынка, подсчитали в компании ФСК. Для сравнения: в первой половине 2020 года доля продаж квартир с отделкой составляла 40-45%.
Рост востребованности жилья с отделкой заметили и в ЕРЗ — но сделали важное уточнение о сегментации такого спроса. «Спрос на отделку от застройщика в сегментах бизнес-класса и, особенно, в классе премиум практически не растет. Хотя все больше застройщиков готовы предлагать индивидуальные конструкторы ремонта и варианты с премиальной меблировкой, все же этот сегмент — более рискованный с точки зрения продаж из-за высоких запросов покупателей и необходимости индивидуализации каждой квартиры. Тем не менее, зарубежный опыт показывает, что у этого сегмента также есть потенциал для роста спроса», — отмечает Денис Гулый.
«Аудитория элитной недвижимости взыскательна. Даже разработав индивидуальные авторские проекты для каждой квартиры, невозможно угодить всем, — предупредили в «Донстрое». — В элитном сегменте возможность приобрести квартиру с качественной авторской отделкой должна быть опциональна, но вполне вероятно, что в ближайшей перспективе мы придем к формату white box, когда квартира предлагается покупателю с уже произведенными черновыми работами».
Направление развития рынка зависит также от законодательного регулирования — как, например, в случае с инициативой Минстроя России сделать чистовую отделку квартир в новостройках экономкласса обязательным стандартом для застройщиков.
Почему растут расходы девелоперов
Увеличение доли квартир с отделкой приводит к тому, что затраты застройщиков постоянно растут. Не только из-за прироста в числе таких предложений — хотя количественный фактор также играет роль. Основной причиной удорожания проектов оказалось движение в сторону более дорогих отделочных материалов. «Семь-десять лет назад делалась так называемая муниципальная отделка — это были стены с бумажными разноцветными обоями и казенной плиткой, — рассказал Петр Кирилловский. — Это было связано с потребностью предоставлять отделку для переселенцев. Сейчас даже стандарт реновации подразумевает приличную отделку. Застройщики не могут себе позволить быть ниже по качеству, чем отделка реновации, и вынуждены удорожать отделку».
«Причина удорожания еще и в том, что цены на работы и отделочные материалы выросли, — добавили в ФСК. — Плюс, покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевую и более дорогую в одном и том же объекте».
«Донстрой» провел целое исследование, чтобы выяснить наиболее критичные зоны для ремонта от застройщика. Оказалось, что ключевую роль играет отделка кухни — и оснащение ее встроенным гарнитуром с качественной техникой. «Именно кухня часто — самый дорогой предмет в интерьере, — объяснили полученные результаты в «Донстрое». — Более того, заказ кухни, а затем ожидание ее производства, затягивается надолго, что приносит дискомфорт в проживание или вовсе влияет на переезд в квартиру». Когда застройщик взял кухню на себя, клиенты это оценили.
Опрос, проведенный «Брусникой», выявил, что 63% потенциальных покупателей жилья в новостройках готовы доплатить за более качественную отделку от застройщика.
«Маржинальность застройщика увеличивается при продаже квартир с отделкой, иначе бы этот продукт не рос такими темпами на рынке, — признался Кирилловский из ФСК. — Сейчас все больше застройщиков начинают предлагать квартиры с отделкой white box или финишной отделкой. Но маржинальность застройщика увеличивается не за счет заработка на самой отделке, а за счет увеличения общей воронки спроса: больше людей покупают, выше темпы продаж. Из-за этого гипотетически выше и стоимость продаж, но процесс регулирует сам застройщик: он увеличивает либо цену, либо темп. Таким образом, он капитализирует дополнительный спрос, который формируется за счет большей привлекательности объекта».
За что критикуют ремонт от застройщика
Впрочем, купить квартиру с ремонтом от застройщика хотят далеко не все. Среди опрошенных «Брусникой» только 41% готовы воспользоваться предложением отделки от застройщика. Меньше всего заинтересованы в готовой отделке в Сургуте и Москве: 34% и 33% соответственно.
Причины отказа от чистовой отделки, выполненной застройщиком — желание сделать индивидуальный дизайн (37%), свидетельствуют данные «Брусники». Некачественной готовую отделку — материалы и работы — считают 32%. Жители Сургута чаще считают готовую отделку слишком дорогой, а для жителей Москвы основная причина отказа от готовой отделки — сомнения в качестве работ и материалов.
В «Бруснике» рассказали, что пока не нашли партнера, который обеспечит высокое качество и справедливую цену чистовой отделки в масштабах компании. Поэтому в качестве первого опыта девелопер начал делать чистовую отделку в проектах Тюмени. После завершения строительства «Брусника» оценит качество и удовлетворенность покупателей, после чего примет решение, стоит ли переносить этот опыт в другие города.
Многим девелоперам мешает низкий уровень подрядчиков, раскрыли причину сдержанного роста этого сегмента в ФСК. «Если говорить про общестроительные работы, то это подрядчики крупные, которые имеют СРО, работают с большими объемами. У них выше уровень квалификации бригад и подрядчиков, — разъяснил Петр Кирилловский. — В отделке очень много низкоквалифицированных бригад, бригад-однодневок. Вторая причина, которая стала очевидна в период пандемии — это нехватка рабочей силы. К сожалению, в связи с оттоком рабочей силы и закрытием границ квалификация сотрудников только падает. В таких условиях часто не соблюдаются также и сроки».
Чтобы избежать подобных рисков, девелоперам приходится закладывать в смету сразу несколько новых статей расходов. Тот же ФСК решил задачу трехступенчатым контролем качества: технадзором, который контролирует подрядчика, клиентским сервисом, который дополнительно проверяет качество выполненных работ перед передачей клиенту, и управляющей компанией, которая тоже контролирует качество выполненных работ и материалов до того, как объект перейдет конечному потребителю.
Оправдан ли такой подход в каждом случае — решает девелопер в зависимости от ситуации. «Большинству тюменцев понравилась отделка от застройщика: 71% отметил высокое качество ремонта, — поделились своим опытом в «Бруснике». — Каждый недовольный в качестве причин отмечал низкое качество материалов: окон и подоконников, дверей, сантехники, отделочных материалов пола и стен, а также электрики. Более половины ответивших остались неудовлетворены качеством ремонтных работ: низким качеством отделочных работ в санузле и черновой отделки».