Почему бизнес вкладывается в офисы, несмотря на развитие удаленной работы
Массовый переход на удаленную работу в связи с пандемией не спас московский рынок офисов от дефицита площадей. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали консультанты из CBRE и Knight Frank. По их подсчетам, спрос на премиальную офисную недвижимость остался на высоком уровне — и возможность работать из дома никак не уменьшила потребность бизнеса в качественных бизнес-центрах. Разбираемся, из-за чего возник этот парадокс и к чему он приведет.
Как изменилась работа после пандемии
Во время масштабного карантина-2020 на слуху оказались компании, которые перевели весь штат на удаленную работу. Новостной фон создал впечатление, будто такое решение принял весь крупный бизнес — однако на деле речь шла об исключениях, которые только подтверждали правило. Правило, которое звучит так: «Солидному бизнесу в любых условиях нужен офис».
«Массовый эксперимент с удаленкой продемонстрировал, что человеку необходимы личные контакты для поддержания социальных связей и личностного роста, — рассказала руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. — Большинство компаний разрешили сотрудникам возвращаться в офис, когда эпидемиологическая ситуация позволила это сделать. К тому же удаленный формат работы подходит не для каждого бизнеса и не для каждой функции».
По словам эксперта, вынужденная удаленка позволила компаниям поэкспериментировать с таким форматом. Из-за этого летом 2020 года рынок наблюдал увеличение предложений субаренды и переуступки прав аренды — однако этот объем не стал критичным. Сейчас формат удаленной работы постепенно трансформировался в гибридный, констатировала директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. «Он предусматривает переменное пребывание сотрудников в офисе и работу из дома, — указала Зимина. — Или, например, нахождение в офисе неполную рабочую неделю. Подобный формат не просто не убил рынок офисов, но стал одной из причин высокой активности арендаторов».
Эта активность возникла из-за того, что многие компании заново оценили собственную потребность в офисах. В CBRE провели целое исследование среди компаний — арендаторов офисов Москвы, чтобы понять, как компании оценивают дальнейшее применение удаленного формата работы. Оказалось, что две трети компаний разрабатывают и внедряют специальную методику для расчета количества сотрудников на удаленке.
Под влиянием удаленки половина опрошенных компаний сообщили, что в перспективе двух-трех лет площадь рассматриваемого офиса будет меньше, чем существующее офисное пространство. В итоге аналитики заключили, что со временем количество компаний, ожидающих сокращение площадей, уменьшится значительно. Отдельное направление — рынок гибких офисов, обратили внимание в Knight Frank. По их подсчетам, на такие помещения в первой половине 2021 года наблюдался особенно высокий спрос.
Спрос и предложение: ключевые цифры
С конца 2020 года брокеры фиксируют восстановление рынка офисной недвижимости, а также увеличение количества инвестиционных сделок в Москве. «Крупным компаниям действительно сложно найти лоты площадью от 10 тыс. кв. м, поскольку в 2018–2020 годах на рынке наблюдалось замедление ввода офисных комплексов, особенно премиального уровня — классов А и B+», — сообщила директор направления продаж и приобретений департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ирина Артемова.
Причина — длительное отсутствие новых объектов на московском рынке. На протяжении последних четырех лет в столице ни разу не возникала ситуация, когда предложение перекрывало бы спрос, отметила Елена Денисова из CBRE: «Дефицит больше всего ощущается в наиболее востребованных деловых районах. Доля свободных офисных площадей в ЦДР составляет 7,9% (в сегменте класса А — 4,5%), а в «Москва-Сити» — всего 6,8% (в классе А — 4,7%)».
За первое полугодие 2021 года в Москве:
- построили в два раза больше офисов, чем за весь 2020 год;
- ввели в эксплуатацию 446 300 кв. м офисов;
- три больших новых бизнес-центра оказались полностью заполнены на момент сдачи в эксплуатацию;
- объем новых сделок с офисами в первом полугодии составил 611 тыс. кв. м;
- доля свободных офисных помещений в среднем по городу сократилась до 9,2%;
- уровень вакансии оказался минимальным с 2019 года;
- доля незанятых площадей в офисах класса А в «Москве-Сити» составила 4,7%.
Источник: CBRE
Елена Денисова, старший директор и руководитель отдела офисных помещений CBRE:
— Такая динамика стала следствием общего восстановления экономики в первом полугодии 2021 года и снятия ограничений на посещение офиса. Это стимулировало компании возобновить планы по поиску новых офисных площадей.
По итогам второго квартала объем площадей, доступных в субаренду и в качестве переуступки прав или замены арендатора, сократился на 40%, с 101 тыс. кв. м на конец первого квартала до 60,7 тыс. кв. м. Уменьшение предложения данных площадей, в первую очередь, связано с двукратным сокращением объема доступной субаренды, 66 тыс. кв. м против 28,8 тыс. кв. м.
Некоторым арендаторам удалось реализовать свои площади, другим — договориться о возвращении своих помещений собственникам бизнес-центров. Последние уже сдали в аренду часть этих площадей.
Кому достанутся редкие офисные предложения
После локального кризиса 2014 года крупные корпорации и государственные структуры поглощали большие офисные объекты еще на этапе строительства, сообщили «РБК-Недвижимости» в CBRE. Из-за этого к 2018 году выбор площадей для крупных пользователей стал минимальным, а в дальнейшем ситуация с нехваткой площадей только усугубилась.
В результате в листе ожидания новых офисов оказались почти все ключевые отрасли экономики: производственный сектор, торговля, банки, IT и, конечно, госструктуры. Последние две группы особенно ценят деловой центр «Москва-Сити» — неслучайно в нем самая маленькая вакансия среди всех офисных субрынков столицы.
В 2024 году здесь будет достроен новый проект — премиальный бизнес-центр iCITY. Это офисный комплекс класса А из двух башен, объединенных общим восьмиэтажным стилобатом. Внутри разместится собственная инфраструктура iCITY для создания современной комфортной среды, включая фитнес-центр с бассейном, кафе, рестораны, салоны красоты, магазины, отделения банков, аптеки и другие сервисы. В комплексе предусмотрена шестиуровневая парковка.
Для создания нового знакового проекта в центре Москвы девелопер iCITY — компания MR Group — привлекла знаменитого немецкого архитектора Хельмута Яна. Именно он разработал необычное визуальное решение с красной полосой вдоль обеих башен — 34-этажной Time Tower и 61-этажной Space Tower.
Но главное — помимо визуальной части, iCITY будет заметно отличаться от других башен «Москвы-Сити» своей продуманностью и функциональностью. Например, инновационные системы обогрева и охлаждения, которые способны сохранять комфортную температуру внутри на протяжении всего года. А также новейшие энергоэффективные решения, нацеленные на получение сертификатов LEED/BREAM — важного документа, который признает экологические достижения при строительстве нового здания.
С точки зрения планировки обращают на себя внимание удивительные скай-террасы. Это расположенные на северо-восточных и северо-западных фасадах башен помещения, объединенные стеклянными потолками по вертикали. По сути, второй (и третий, и четвертый, и пятый) атриум на уровне верхних этажей — только с перекрытиями из закаленного стекла и с панорамным обзором для большего wow-эффекта.
Неудивительно, что с такими характеристиками спрос на iCITY возник задолго до 2023 года, когда две башни должны ввести в эксплуатацию. «Крупные пользователи активно рассматривают площади под штаб-квартиру — поэтому новые проекты имеют потенциал быстрой реализации. Они могут не оказать давления на уровень свободных площадей этого субрынка, — предупредила старший директор CBRE Елена Денисова. — Более того, в течение последних нескольких лет мы наблюдаем устойчивый регулярный спрос в «Сити» со стороны средних по размеру занимаемой площади компаний, это сделки объемом 1–3 тыс. кв. м.
Учитывая возрастающий спрос на качественные площади со стороны компаний технологичного сектора, мы ожидаем, что существенная часть площадей реализуется в процессе строительства или в течение первого года эксплуатации. В момент реализации площадей в iCITY мы ожидаем сохранения низкоконкурентной среды среди новых качественных проектов как в целом на рынке, так и в «Москва-Сити» в частности. Это стимулирует высокую транзакционную активность».
Что нужно знать о ценах и их динамике
«Проект высококлассный и интересный, с профессиональной командой архитекторов, проектировщиков и подрядчиков, — оценила iCITY Ирина Артемова из Knight Frank. — Продажи начались летом 2020 года, и спустя год мы видим рост цен. Прогнозируем, что к моменту ввода в эксплуатацию ценовое предложение будет на 30–35% выше значений на момент старта продаж».
«Два квартала назад цена продажи составляла 250 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена сегодня достигла 330 тыс. руб. за 1 кв. м, — подтвердил доводы стороннего консультанта директор дирекции по продажам и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев. — Мы выросли в цене примерно на 25% за полгода. Это хорошая инвестиционная доходность. Мы видим потенциал для дальнейшего роста, и он очень существенный».
В CBRE назвали iCITY проектом с инвестиционной добавленной стоимостью. По их сведениям, текущая стоимость офисов в этом бизнес-центре на 40–50% ниже расценок вторичного рынка «Москва-Сити». «Вторички в «Москва-Сити» не так много, а спрос на помещения до 1 тыс. кв. м устойчив вне зависимости от внешних экономических факторов, — оценила ситуацию Елена Денисова. — Исключением не будет и iCITY. Очевидно, что абсолютный рост стоимости 1 кв. м в этом проекте, а также ежегодное инфляционное удорожание офисов схожего формата в «Москва-Сити» дадут именно такую доходность, которую ожидают покупатели. Она может варьироваться, но вряд ли опустится ниже 15% в годовом исчислении».
Офис или склад: что выгоднее для инвестора?
Глядя на предсказанную аналитиками доходность в 15%, хочется сравнить ее с потенциальной маржой для инвесторов в другие виды коммерческой недвижимости, в первую очередь — в склады и ретейл. По оценкам CBRE, в первом полугодии 2021 года доходность складов в Московском регионе составила 10,25%, премиальных торговых центров — 10%, качественных офисов — 9,25%.
В 2021 году из-за активного роста интернет-торговли на первое место вышли сделки со складскими и логистическими комплексами премиального уровня, обратила внимание на причины Ирина Артемова. Однако чек вхождения в инвестиционную сделку с логистическими активами в разы выше, нежели в сегменте офисной недвижимости.
Согласно исследованию Knight Frank, во втором квартале нижняя граница диапазона ставок капитализации на премиальные складские активы снизилась с 10% до 9,75%. В офисном и торговом сегментах ставки капитализации находятся в диапазоне 9–10% для премиальных офисных активов, а для торговых держатся на уровне 9,5–11%. В целом постпандемийная реальность показывает растущий интерес к офисам — многие компании нацелены на активный рост, уверены в Knight Frank.
Совокупный объем инвестиций в офисную недвижимость в России составил порядка 18 млрд руб. за последние полгода, резюмировали в CBRE. Доля этого сегмента достигла 10% от всего объема вложений в недвижимость в стране.
По словам Елены Денисовой, процент мог быть еще больше, если бы на рынке присутствовали подходящие объекты. Но даже сейчас, с открытием продаж в iCITY, недобор предложения никуда не исчез. «На рынке сложилась ситуация ярко выраженного дефицита качественного продукта при наличии активного спроса со стороны пользователей как крупных, так и средних объемов», — подытожила эксперт.
Сложившаяся тенденция позволяет утверждать, что даже с учетом нового строительства офисы останутся одним из наиболее востребованных направлений инвестирования и потребления со стороны как небольших инвесторов, так и крупных компаний, заключили в MR Group.
Читайте также Почему сейчас в Москве выгодно инвестировать только в офисы