Названы районы Москвы с подешевевшим жильем
За прошедший год 1 кв. м жилья подешевел в двух московских районах — Можайском и Митино. Цены снизились на 14% и 2,5%, до 195,5 тыс. руб. и 192,4 тыс. руб. соответственно, свидетельствует исследование инвестиционной компании Realiste, которая специализируется на оценке и онлайн-продажах недвижимости.
Как проводился анализ
Realiste проанализировала среднюю стоимость 1 кв. м жилой недвижимости (и вторичный рынок, и новое жилье) в 103 районах Москвы и Московской области с августа 2020 года по август 2021 года и вывел результаты по каждому месяцу. Районы отобраны не по административному делению, а по социальной однородности и транспортной доступности, каждому из них присвоен свой коэффициент качества жизни.
Затем для каждого района была построена кривая движения стоимости 1 кв. м и посчитаны общие проценты роста за год и текущий месяц (август). В итоге стали известны районы, где цены на жилье снизились, лидеры по росту цен и те районы, в которых стоимость увеличилась меньше среднерыночных показателей.
Цены на жилье за год почти не изменились в Сокольниках: стоимость «квадрата» выросла всего на 1%, до 310 тыс. руб. Незначительный рост цен наблюдается в Краснопресненском районе — на 5%, до 351,6 тыс. за 1 кв. м, а также рядом со станцией метро «Театральная» — на 6%, до 596,3 тыс. руб.
«Из-за пандемии и льготной ипотеки люди начали выбирать комфортные тихие районы, им также важна экология. Именно поэтому подешевела промзона (Можайский район). Помимо этого, большое значение при выборе жилья играет стоимость жилплощади и отдаленность локации от шумного центра. Поэтому не выросли в цене и без того дорогие районы», — объясняет основатель Realiste Алексей Гальцев.
Общая тенденция
По данным Realiste, средняя цена «квадрата» в Москве за год выросла на 15–30%. Причины подорожания — нестабильная ситуация в стране и мире, валютные колебания и низкие ставки по вкладам, которые вынудили людей вкладываться во что-то более надежное и выгодное. Льготная ипотека также подстегнула спрос на новостройки. В итоге рынок оказался перегрет, цены повысились.
Районы — лидеры по темпам роста
По данным Realiste, сильнее всего жилье подорожало в районе Солнцево. Стоимость 1 кв. м здесь за год выросла на 34,1%, до 236,2 тыс. руб. На втором месте — Марьина Роща с ростом цен на 30,8%, до 310 тыс. руб. На третьем месте — локация рядом с метро «Шоссе Энтузиастов». Цена «квадрата» здесь повысилась на 30,6%, до 292 тыс. руб.
В числе лидеров по темпам роста цен на жилье вошли дома рядом со станциями метро «Зорге» и «Хорошево» (+29,8%, до 312 тыс. руб. за 1 кв. м) и недалеко от «Сходненской» и «Планерной» (+29,6%, до 270,7 тыс. руб. за 1 кв. м). По словам Алексея Гальцева, это произошло из-за перераспределения спроса из центра в более спокойные и зеленые районы с относительно низкими ценами.
Районы на «допинге»
Realiste отдельно выделил районы, где медианная цена в течение года менялась на 15–20% без видимых причин: без введения в эксплуатацию новых ЖК или интересных градостроительных проектов. Аналитики компании определили их как локации «на допинге»: результат изменения цен связан с искусственным влиянием на них.
К таким районам в компании отнесли Очаково-Матвеевское. «Квадрат» жилья здесь за год подорожал на 35,2%, из них на 18% только за последний месяц, до 280,6 тыс. руб.
Аналитики отнесли к районам «на допинге» локацию рядом со станциями метро «Арбатская» и «Кропоткинская» (+12% за последний месяц и +27,6% за год, до 530 тыс. руб. за 1 кв. м) и район рядом с «Дмитровской» (+10% за последний месяц и +24,6% за год, до 323,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Сюда же вошли дома рядом с «Чеховской» и «Тверской»: цена «квадрата» выросла на 13% за месяц и на 18% за год, до 530 тыс. руб.
В таких районах серьезную часть предложения составляет новое жилье. «Все это еще раз подтверждает, что ценами в таких районах управляет не рынок, а девелоперы», — пишут авторы исследования.
