Офисные этажи с панорамными видами: где в Москве разместить компанию
Сделки с офисами класса А в Москве бьют рекорды. Арендовать или купить качественную площадь в новом бизнес-центре — задача непростая, особенно если необходим целый офисный этаж площадью 1,5–2,0 тыс. кв. м и более. Такое предложение сейчас в дефиците и представлено в основном в строящихся бизнес-центрах. Например, в проектах STONE Towers и STONE Савеловская от STONE HEDGE.
Разбираемся, как будут устроены офисные этажи и почему сейчас инвесторам и потенциальным резидентам стоит обратить внимание на это предложение.
Сделки с офисами А бьют рекорды
Несмотря на пессимистические прогнозы в начале пандемии, офисный рынок восстанавливается быстрее, чем предсказывали эксперты. По данным Cushman & Wakefield, к концу октября объем сделок (аренда и покупка) с офисами уже приблизился к 1,6 млн кв. м, а по итогам года может достичь 1,75 млн кв. м. Для сравнения, в 2020 году спрос был на уровне 1,54 млн кв. м. «Наиболее крупными арендаторами остаются компании e-commerce, корпорации-экосистемы, IT-структуры, компании с госучастием и игроки банковского сектора. Эти компании продолжают демонстрировать потребность в аренде качественных площадей крупного объема», — отметила руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. Высокая активность арендаторов в свою очередь выступает драйвером роста ставок аренды в 2021–2022 году, добавила эксперт.
Аналитики из CBRE говорят о рекордных сделках с офисами класса А в Москве. По их данным, в третьем квартале объем новых сделок в сегменте офисов класса А стал максимальным за последние три года и составил 196,8 тыс. кв. м. Это на 56% больше относительно второго квартала 2021 года (125,8 тыс. кв. м) и в четыре раза — относительно аналогичного периода 2020 года (47,4 тыс. кв. м).
«Спрос на покупку качественных офисов в Москве исторически высок и стабилен. Несмотря на постпандемийный период, вакансия уменьшается, что позволяет игрокам, продающим качественные офисные блоки, показывать хорошие продажи», — подтвердил директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers Андрей Кухар.
Дефицитное предложение
Высокая активность компаний-арендаторов уже привела к нехватке качественных офисов. В частности, сложно купить или арендовать целый этаж в новых бизнес-центрах класса А. По словам Андрея Кухара из Colliers, особенно чувствуется дефицит крупных лотов площадью от 1 тыс. кв. м и выше. Согласна с коллегой и Наталья Никитина из Cushman & Wakefield: предложение офисных этажей на продажу в действующих бизнес-центрах представлено в ограниченном количестве и только в нескольких локациях. Объясняет сложившуюся ситуацию эксперт тем, что последние пару лет девелоперы были сосредоточены в основном на развитии земельных участков под строительство жилья и апартаментов. «Хотя в последние два года такое предложение растет, оно является недостаточным. Об этом свидетельствуют высокие показатели продаж офисной недвижимости на начальной стадии строительства. Таким образом, у инвесторов появилась возможность приобретать качественные помещения в современных бизнес-центрах класса А, которые долгое время будут сохранять высокий уровень ликвидности», — добавила Наталья Никитина.
Дефицит качественных офисов сохранится в ближайшем будущем, поскольку ввод новых объектов будет на невысоком уровне, считают эксперты. Согласно подсчетам CBRE, в 2022–2023 годах объем ввода прогнозируется на уровне 0,7–0,8 млн кв. м ежегодно. «При этом многие новые объекты либо строятся для конкретных компаний, либо площади контрактуются на этапе строительства. Так, на конец третьего квартала только треть объема, заявленного к вводу в 2021 году, доступна для аренды или покупки на рынке», — отметила старший директор отдела офисной недвижимости CBRE Елена Денисова.
По словам экспертов, чтобы приобрести офисный этаж в качественном бизнес-центре, компании и инвесторы могут рассчитывать только на новые строящиеся объекты, которых тоже немного. Среди них, к примеру, проекты компании STONE HEDGE. В 2023 году девелопер планирует достроить две офисные башни — Tower B и Tower C в премиальном офисном квартале на «Белорусской» STONE Towers, а в 2024 году бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Рассмотрим оба проекта от STONE HEDGE с позиции крупной компании или инвестора, который планирует арендовать или купить офисный этаж.
Читайте также
Офисы с террасами и панорамой Москвы
STONE Towers — это премиальный офисный квартал в Белорусском деловом районе. Он состоит из четырех офисных башен. Отдельно стоящее офисное здание Tower А, ввод в эксплуатацию которого запланирован на третий квартал 2022 года, реализуется единым объемом под монорезидента. 100-метровая Tower В станет архитектурной доминантой квартала, а Tower C — клубным бизнес-центром на пять — семь компаний-резидентов. Проект уже стал победителем ведущих российских и международных премий. STONE Towers признан лучшим бизнес-центром класса А по версии Arendator Awards 2021. Проект завоевал сразу три награды европейской премии European Property Awards в номинациях «Проект офисного девелопмента» (Office Development), «Офисная архитектура» (Office Architecture) и «Коммерческая высотная застройка» (Commercial High Rise Development).
У каждой башни свои уникальные видовые характеристики — это отличительная особенность STONE Towers. С верхних этажей Tower B — потрясающие панорамные виды на «Москва-Сити» и Тверскую. А с Tower С открывается вид на благоустроенную территорию и открытый парк площадью 5 тыс. кв. м.
На последних этажах офисных зданий STONE Towers предусмотрены панорамные видовые террасы по периметру. Террасы — редкое явление для бизнес-центров, в основном их можно встретить в премиальных жилых проектах. Офис с собственной террасой производит правильное впечатление на партнеров и станет источником вдохновения для сотрудников. На террасе компания-резидент сможет организовать дополнительное функциональное пространство для отдыха, встреч, проведения мероприятий и творческих активностей.
Tower С представляет собой клубный бизнес-центр на пять — семь компаний-резидентов — уникальный продукт на офисном рынке. Такой формат подойдет для компаний, которые ценят приватность и обособленность, но не нуждаются в отдельно стоящем офисном здании. Сам девелопер проекта STONE HEDGE разместит здесь свой центральный офис. В Tower С тоже есть офисный этаж с видовой террасой, которая станет статусным бонусом для компании-резидента десятого этажа.
Второй проект, где представлен выбор офисных этажей, — бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Он состоит из двух стильных 100-метровых башен, объединенных функциональным стилобатом. Помимо современных рабочих пространств, бизнес-центр имеет уникальную начинку. Например, приватная благоустроенная территория на открытом воздухе для резидентов на стилобате. На ней оборудуют рабочие места с зарядками для гаджетов и собственное кафе. Прекрасным дополнением для будущих офисов станут виды на город — они здесь тоже потрясающие — «Москва-Сити» и Останкинская башня.
Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield:
— Проекты STONE Towers на «Белорусской» и STONE Савеловская интересны крупным инвесторам за счет привлекательной инвестиционной стоимости, так как строящиеся объекты будут полностью соответствовать классу А. Они территориально расположены в активно развивающейся зоне Савеловская — Белорусская, в шаговой доступности от станций метро, ТПУ «Савеловская» и «Белорусская» с остановками МЦД. В целом продуманная инфраструктура проекта обеспечит основу для широкого спектра запросов со стороны резидентов.
Какими будут офисные этажи в бизнес-центрах STONE
Все бизнес-центры, которые реализует STONE HEDGE под брендом STONE, характеризуют функциональные стандарты планировок. Офисный этаж в STONE Towers и STONE Савеловская имеет глубину до 10 м, а высота потолка — 3,65 м. Площадь этажа в башнях STONE Towers — от 1100 (Tower C) до 1830 кв. м (Tower B), а в STONE Савеловская — 1800 кв. м.
На этаже расположено минимальное количество колонн — они идут с шагом 8,4 х 8,4. Такая конфигурация позволяет получить офисное пространство, в котором можно легко исполнить любые планировочные решения и сценарии рассадки без ущерба для комфорта сотрудников. Таким образом, продуманная планировка дает максимальную свободу по использованию рабочего пространства.
Оптимальный уровень инсоляции достигается благодаря остеклению в пол и грамотно рассчитанной глубине этажа. За комфортный микроклимат в помещении отвечают современные системы приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования и многоступенчатой очистки воздуха. Архитектурную концепцию самих проектов разработало бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».
Офисы для крупного бизнеса и инвестора
Офисные этажи подходят большим компаниям для консолидации активов и коммуникации всех отделов или размещения штаб-квартиры. Для инвестора покупка офисного этажа — это наиболее ликвидное вложение. В данном случае арендатором будет крупная компания, с которой заключается долгосрочный договор аренды с ежегодной индексацией арендной ставки. Кроме того, сам объект растет в цене за время строительства до 40%, а дефицитность офисных этажей и высокий спрос на них повышает ликвидность такого вложения.
Офисы для людей
Само рабочее пространство в STONE Towers и STONE Савеловская не ограничивается офисным этажом. Резидентам доступна высококлассная инфраструктура бизнес-центров. При их проектировании девелопер сделал акцент на человекоцентричном подходе. Он подразумевает создание комфортной среды на всех уровнях, включая инфраструктуру и общественные пространства.
В основу STONE Towers заложена идея Healthy building. Это новая тенденция в девелопменте, которая направлена на поддержание физического и ментального здоровья сотрудников в офисных пространствах. Поэтому большое внимание в проекте уделяется общественным зонам, благоустройству территории. Например, на территории офисного квартала предусмотрены кафе и рестораны, торговая галерея и community-зоны. Отличительная черта STONE Towers — парк площадью 5 тыс. кв. м для прогулок сотрудников компаний-резидентов и горожан. Остальные объекты инфраструктуры также будут доступны жителям района наряду с резидентами. Для арендаторов ретейла это несомненный плюс, который гарантирует, помимо стадиального постоянного трафика днем, дополнительный поток клиентов в вечернее время и выходные.
В основу STONE Савеловская легла концепция be CITIZEN, созданная после глубокого анализа потребностей современных жителей мегаполиса. Они посвящают много времени работе, поэтому им важно сохранять продуктивность и здоровье для достижения благополучия. А еще важно быть мобильным и экономить время.
Бизнес-центр STONE Савеловская изначально спроектирован так, чтобы удовлетворять этим запросам. Резиденты смогут легко восстанавливать концентрацию внимания во время перерывов, проведенных в функциональных общественных пространствах. Для переключения с рабочих процессов можно сделать перерыв на спорт — для этого реализован воркаут (зона для занятий спортом на открытом воздухе) на благоустроенной территории, а в стилобате разместится полноценный фитнес-клуб. Предусмотрена и инфраструктура для средств микромобильности. Девелопер учел все критерии для того, чтобы эта работа в офисе была максимально комфортной.
Резиденты также могут использовать зону коворкинга внутри бизнес-центра. При желании можно разместиться на открытом воздухе — здесь есть специальные павильоны с зарядными устройствами для гаджетов на закрытой территории стилобата. Помимо этого, на территории бизнес-центра обустроена общественная зона с кафе и ресторанами, магазинами, аптеками и полноценным фитнес-центром.
И конечно же, важная составляющая любого бизнес-центра — местоположение. Оба проекта — и STONE Towers, и STONE Савеловская — имеют в этом плане выгодные позиции. Они находятся в пешей доступности от станций метро «Белорусская» и «Савеловская», а также остановок МЦД-1 и МЦД-4. Благодаря этому можно быстро добраться до аэропорта Шереметьево или инновационного центра «Сколково». Таким образом, купив или арендовав офисный этаж в STONE Towers или STONE Савеловская, инвестор или крупная компания получает статусное рабочее пространство, до которого удобно добираться и в котором комфортно работать.