Минстрой представил законопроект об эскроу для ИЖС. Что это значит
Минстрой России разработал законопроект о строительстве индивидуальных жилых домов при использовании счетов эскроу. Соответствующий документ размещен на официальном портале правовых актов.
Документ должен урегулировать отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для строительства малоэтажного жилья. Привлекать средства граждан застройщики индивидуальных жилых домов смогут по тем же правилам, что и при долевом строительстве новостроек. Все расчеты в связи с привлечением средств девелоперы и покупатели домов обязаны будут проводить через уполномоченные банки и с использованием эскроу-счетов.
Таким образом, если закон будет принят, то дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. Распространение эскроу на комплексные малоэтажные проекты сделает рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и привлекательным для девелоперов.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги замораживаются до выполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Услуги по открытию счетов эскроу оказывают банки. Средства за купленный объект недвижимости вносятся на счет после регистрации договора долевого участия в строительстве и остаются на нем до момента регистрации права собственности.
Подробнее: Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Как отмечается в пояснительной записке к документу, новый закон позволит обеспечить к 2030 году объем ежегодного ввода объектов малоэтажного жилищного строительства до 50 млн кв. м.
В законопроекте речь идет о введении стандартных правил оформления земель и участков для ИЖС по аналогии с многоэтажным строительством, а также об оформлении прав на построенные объекты, пояснил председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. По его словам, переход ИЖС на проектное финансирование с использованием счетов эскроу обсуждается давно, но для того чтобы перейти к работе застройщиков индивидуальных домов с кредитными организациями, сначала необходимо привести этот сегмент рынка в соответствие с требованиями банков.
«Долгое время сегмент индивидуального жилья в России считался сложным для стандартизированного проектирования и домостроения — непрозрачным и условно ликвидным. Системное развитие ИЖС включает в себя стандартизацию рынка, обеспечение проектов необходимой инфраструктурой, распространение ипотечных госпрограмм на рынок индивидуального жилья, а также обеспечение доступности земельных ресурсов под комплексное строительство», — пояснил Гарипов.
Законопроект Минстроя касается лишь индивидуальных домов в составе малоэтажных жилых комплексов, строящихся специализированным застройщиком. «То есть если вы частное лицо, приобрели земельный участок и решили построить на нем частный дом, то для вас этот законопроект значения не имеет, вы как и прежде либо получаете разрешение на строительство либо строите без него (при определенных законом условиях)», — объяснил адвокат АО «БОН Инвестиции» Михаил Игнатьев.
Данная законодательная инициатива конкретизирует реализацию проектов ИЖС с использованием механизма эскроу-счетов, считает руководитель аналитического отдела ЦИАН Алексей Попов. Он подчеркнул, что и сейчас ничто не мешает девелоперам продавать комплексы таунхаусов или коттеджные поселки таким способом.
«Единичные проекты по эскроу уже продаются (в частности, в Московском регионе на примерно 500 многоэтажных ЖК приходится около 15 ЖК из сегмента ИЖС). Реализуемые через такой механизм проекты должны будут оформлять стандартную проектную документацию, что потребует от девелоперов закрепления обещаний по размещению объектов инфраструктуры, особенностям благоустройства территории, сроков строительства, конструктивных параметров строений и т. д. Это увеличит их привлекательность в глазах покупателей (для многих действительно важен критерий надежности). Одновременно это упростит и сделки с привлечением ипотечного кредитования», — пояснил Попов.
Вместе с тем проект Минстроя в моменте не решает проблемы с дефицитом доступного предложения в этом сегменте, считает эксперт. «Цена загородного дома, обладающего всей инженерией городской квартиры, остается заметно выше цены лота в комфорт-классе, и при всем возросшем интересе к загородному образу жизни этот сегмент не станет массовым в обозримом будущем. Загородное жилье (в большей степени, чем городское) ориентировано на семьи с детьми, которым в пригородах по-прежнему непросто решить проблемы с доступностью к объектам социальной инфраструктуры», — пояснил аналитик ЦИАН.
В законопроекте также уточняется, что будущие жильцы будут владеть имуществом на праве общей долевой собственности и оплачивать его содержание. «Собственники домов будут своими силами обеспечивать обслуживание и ремонт водонапорных башен, элементов транспортной инфраструктуры, а также платить за содержание детских площадок, тротуаров и прочих элементов благоустройства. По сути, граждане будут платить за свой комфорт, поддержание чистоты и состояния общего имущества», — комментирует аналитик, руководитель агентства недвижимости Kobaladze realty Ярослав Кобаладзе.
Интерес к загородному рынку проявляют и застройщики городского жилья. За последнее время о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных столичных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолет».