Ипотека или аренда: что будет дешевле при ставке по кредитам в 12%
После того как Центробанк повысил ключевую ставку до 9,5%, а ведущие банки увеличили ставки по ипотечным кредитам до двузначных значений, спрос на вторичном рынке может переориентироваться с приобретения своего жилья на аренду.
Эксперты компании «Этажи» составили для «РБК-Недвижимости» рейтинг крупных городов России, где после того, как ипотечные ставки на вторичное жилье дойдут до 12% годовых, дешевле будет арендовать квартиру, чем покупать собственную в кредит.
Как считали
Для расчета была взята средняя цена 1 кв. м в крупных городах России, площадь квартиры — 35 кв. м, срок кредита — 20 лет с первоначальным взносом 15%. Эксперты оценили, в каких городах разница между ставками аренды за месяц и ежемесячным платежом по ипотеке при росте ставок со среднего значения 10,2% в начале февраля 2022 года до прогнозируемых этой весной 12% и неизменной средней цене 1 кв. м и ставок аренды будет максимальной. Выгоды от получения квартиры в собственность и расходы на нее не рассматривались.
Первое место в рейтинге городов, где аренда может стать выгоднее ипотечного кредита на вторичное жилье, заняла Уфа. Ежемесячный платеж по ипотеке при росте ипотечных ставок на вторичное жилье до 12% вырастет с 25,7 тыс. до 29,2 тыс. руб. Это в 1,67 раза превысит ставку аренды, которая составляет в этом городе 17,5 тыс. руб. в месяц.
На втором месте — Челябинск, где платеж по ипотеке при заданных условиях вырастет с 17,5 тыс. до 19,8 тыс. руб. В то же время средняя арендная ставка в городе составляет 12,19 тыс. руб. То есть плата за съем жилья окажется ниже в 1,63 раза.
На третьем месте — Казань, где аренда в среднем обойдется в 23,47 тыс. руб в месяц. Это в 1,58 раза ниже, чем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, который в случае увеличения ставки до 12% годовых вырастет с 32,7 тыс. до 37,083 тыс. руб.
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:
— Снижение доступности заемных средств для покупки вторичного жилья приведет к постепенному росту спроса на рынке аренды. Необходимо учитывать, что за прошлый год на фоне ограниченного объема предложения стоимость аренды в большинстве крупных городов показала рекордный прирост в сегменте однокомнатных квартир. Поэтому 2022 год на арендном рынке пройдет под эгидой поиска баланса между запросами арендодателей и ограниченными финансовыми возможностями арендаторов.
На четвертом месте — Волгоград, где за аналогичную квартиру ежемесячный платеж по ипотеке вырастет с 19,2 тыс. до 21,8 тыс. руб. При существующей в городе средней ставке аренды жилья 13,9 тыс. руб. платеж по ипотеке будет в 1,57 раза выше.
На пятом месте — Нижний Новгород, здесь ежемесячный платеж по ипотеке вырастет с 24,4 тыс. до 27,6 тыс. руб. Это в 1,55 раза выше, чем плата за аренду квартиры, которая составляет 17,9 тыс. руб.
Далее следует Пермь, где платеж по ипотеке 24,1 тыс. руб. при ставке 12% будет в 1,43 раза выше стоимости аренды однокомнатной квартиры, которая составляет 16,8 тыс. руб. В Ростове-на-Дону ежемесячный платеж 24 тыс. руб. будет в 1,36 раза выше, чем средняя ставка аренды жилья, зафиксированная на отметке 17,7 тыс. руб. В Санкт-Петербурге ежемесячный платеж по ипотеке 47,9 тыс. руб. при ипотечной ставке на вторичное жилье 12% будет выше средней ставки аренды в 1,34 раза (35,7 тыс. руб.). На девятом месте — Екатеринбург, в котором при росте ставок ежемесячный платеж по ипотеке вырастет до 29,9 тыс. руб. Это в 1,29 раза выше ставки аренды, которая составляет 23,16 тыс. руб.
Замыкает первую десятку Москва, где рост ежемесячного ипотечного платежа на вторичном рынке вырастет с 61,3 тыс. до 69,5 тыс. руб. Это в 1,22 раза выше средней платы за арендное жилье, которая составляет 57,1 тыс. руб.
«Новый уровень ипотечных ставок снизит число покупателей-инвесторов, закрывающих ипотеку с помощью сдачи жилья в аренду, но для покупки собственного жилья ипотека останется все же выгоднее съема, так как непосредственно переплата по процентам банку сопоставима или ниже арендной платы. При новом уровне ставок она составит от 75,7% до 110,2% от арендной платы в перечисленных городах. При снижении ипотечных ставок и рефинансировании, а также досрочном погашении или росте ставок аренды это соотношение будет меняться в пользу выгоды приобретения собственного жилья в ипотеку», — резюмирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики»:
— Общий тренд вполне объясним. При увеличении ставок по ипотеке заметно растет стоимость обслуживания кредитов. При этом ставки аренды вряд ли вырастут так быстро и за такой короткий промежуток времени. Отсюда и изменения в соотношении выгодности двух сценариев — покупать или снимать. Предпосылок для сильного роста арендных ставок нет — в России не увеличиваются реальные доходы населения, а ситуация на рынке труда остается непредсказуемой. Поэтому снимать квартиру в ближайшие годы с финансовой точки зрения будет в среднестатистическом случае выгоднее, чем покупать в ипотеку.
Ежемесячный платеж по ипотеке на новостройки за 2021 год с учетом роста ставок и цен повысился на 57%, а на вторичном рынке — на 31%. Аналитики прогнозируют, что в 2022-м тренд на удорожание ипотеки сохранится.
