Низкий спрос и кризис: при каких условиях жилье в Москве подешевеет
Стоимость жилья в Москве на протяжение почти двух последних лет растет высокими темпами. По данным ЦИАН, новостройки Москвы за 2021 год подорожали на 30,7%, до 305,5 тыс. руб. И рост цен продолжается.
Спросили у экспертов, при каких условиях цены на жилье в Москве могут снизиться и насколько это реальный сценарий.
Снижение цен на вторичке
Фундаментальный экономический фактор, регулирующий цену любого товара в рыночных условиях, — баланс спроса и предложения. Применительно к рынку жилья индикаторами спроса выступают темпы роста экономики, динамика реальных доходов населения, доступность кредитов на покупку жилья, рассказывает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Индикаторы предложения — число квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, а также темпы его поглощения.
«Основным драйвером роста цен на жилье, начавшегося весной 2020 года, стала мягкая денежно-кредитная политика. Льготная программа ипотеки еще больше поддержала спрос. Соответственно, любые меры сокращения поддержки спроса окажут давления на цены», — отмечает эксперт. В базовом сценарии ЦБ темпы роста ВПП страны ожидаются на уровне 2–3% в 2022-м и 1,5–2,5% в 2023-м. Предпосылок к существенному росту реальных доходов населения эксперт тоже пока не видит. Доступность ипотечных продуктов, не считая льготные программы, тоже снижается. При этом объемы строительства остаются на исторически высоких уровнях.
«В базовом сценарии (без сильных внешних и внутренних шоков) баланс спроса и предложения продолжит выравниваться, и не исключено, что в первом полугодии 2022-го рынок недвижимости станет рынком покупателя. Все основные условия для этого уже сформированы», — прогнозирует замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. «Вероятнее всего, цены предложения начнут снижаться сначала на вторичном рынке и лишь затем на первичном», — добавляет она.
Снижение цен на вторичное жилье в Москве в случае заметного спада спроса допустил и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Спад, в свою очередь, может быть вызван существенным снижением уровня доходов и потребительской уверенности, а также доступности жилья. «Уход рыночных ипотечных ставок в диапазон 12–13%, безусловно, скажется на активности покупателей на вторичном рынке. Это мы увидим уже в ближайшие два-три месяца, и этот факт должен сказаться на ценах реальных сделок — они замедлят рост, а в перспективе полугода начнут корректироваться вниз», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН.
Вместо снижения цен на новостройки — скидки
На рынке новостроек эксперты пока не ожидают падения цен, поскольку в отличие от вторички здесь есть специальная ипотека от застройщика. Снижение цен на новостройки также возможно при существенном падении покупательского спроса. Именно высокий спрос больше всего разгонял среднюю стоимость предложения в течение последних полутора лет, отмечает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Пока покупатели продолжают активно приобретать новостройки. На текущих условиях (ценах/ипотечных ставках) застройщики и дальше будут повышать цены», — считает эксперт.
В январе была зафиксирована аномально высокая активность покупателей. За месяц столичный Росреестр зарегистрировал 10,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 35% больше, чем годом ранее. Прирост к январю 2020-го составил 54,6%. Однако некоторую коррекцию в сторону снижения председатель совета директоров «Бест-Новостроя» допускает — за счет точечных скидок и фиксации цен в проектах с изначально завышенным ценником. «Такую тенденцию мы наблюдаем в отдельных объектах еще с конца прошлого года. Не исключаю, что подобный тренд сохранится и в дальнейшем», — отметила Ирина Доброхотова.
По словам Татьяны Школьной, сейчас у застройщиков жилья есть много инструментов регулирования доступности их продукции в виде программ субсидирования ипотеки, уровня отделки и пр. Застройщики предпочтут начинать с этих программ, скидки будут применяться в последнюю очередь, считает эксперт. У продавцов вторички есть только один инструмент — снижение цены, добавил она.
Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов не исключает снижения цен на определенные московские новостройки. Например, на ЖК в неудачных локациях Новой Москвы, которые начали строиться во время повышенного спроса на новое жилье, а также дома с неудачными планировками, расположенные в районах, где есть транспортные, экологические или социальные проблемы. «Здесь можно ожидать снижения цен или предоставления скидок в 2022 году», — прогнозирует эксперт.
Мнение застройщика
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
— В условиях роста себестоимости строительства, дефицита рабочей силы, инфляции, изменений в законодательной политике сложно ожидать снижения цен на новостройки в течение всего 2022 года. Вероятнее всего, в этом году рост стоимости жилья будет гораздо более умеренным и составит порядка 10%. Рынок возвращается к стандартным, допандемийным показателям, а спрос будут поддерживать ипотечные программы, в том числе разрабатываемые девелоперами совместно с банками.
Кризисы и цены
Еще один важный фактор, который влияет на рынок жилья и цены, — это внешние потрясения и экономические кризисы. Практически во время всех финансовых кризисов столичные квартиры теряли в цене. «Существенное снижение цен на московские новостройки фиксировалось ранее, практически всегда было связано с неблагоприятными событиями, негативно повлиявшими на социально-экономические условия в нашей стране. Такие «черные лебеди» всегда возможны, и в этом случае недвижимость будет дешеветь», — говорит Александр Цыганов.
Если понимать под снижением достаточно длительный (от полугода) период, когда цены становились значимо ниже, чем раньше, то такие явления были зафиксированы не менее пяти раз, добавил Алексей Попов. По его словам, в 1998–1999 годах цены упали на 30–35% после дефолта, в 2008–2009 годах они снижались на 25–30% на фоне глобального финансового кризиса, в 2015 году коррекция цен составила 10–15% после девальвации рубля и роста ключевой ставки ЦБ.
Менее выраженная коррекция цен имела место в 2004 году (на фоне кризиса банковской ликвидности) и в 2016 году (когда на фоне стагнации цен предложения падали цены реальных сделок, так как подавляющая часть продаж проходила с заметным дисконтом к заявленной в объявлении цене). «Таким образом, в четырех из пяти случаев к снижению приводил набор внешних (по отношению к рынку) факторов», — отметил эксперт.
Пока отечественный рынок жилой недвижимости нельзя причислить к самым стабильным в мире, продолжила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. Но в то же время, по ее словам, сейчас рынок регулируется значительно лучше, чем в 2014 году. «У регуляторов есть достаточно инструментов для сглаживания сильных шоков. Вопрос только в том, насколько оперативно регуляторы будут их применять и насколько слаженно будут действовать», — отмечает она.
Читайте также
Что еще может снизить цены на жилье в Москве
Снизить цены на жилье могут расширение строительства, увеличение предложения и рост конкуренции между застройщиками, считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России. Ранее похожую точку зрения озвучивал вице-премьер России Марат Хуснуллин. По словам вице-премьера, с ростом цен на жилье можно бороться только с помощью увеличения объема предложения, подчеркнул Хуснуллин, призвав регионы начинать как можно больше проектов жилищного строительства.
Впрочем, для Москвы здесь есть естественные рамки — ограниченность объемов земли под застройку и миграционные потоки в столицу, отметил Александр Цыганов. По его мнению, строительство жилья в Новой Москве должно было снизить цены на новостройки. Это частично произошло или хотя бы притормозило рост цен, оттянув часть покупателей на новые локации. Но сегодня в удобно расположенных у станций метро ЖК разница с новостройками в Старой Москве не столь значительна. Поэтому условие для снижения цен на московские новостройки — развитие региональных центров, считает эксперт. Нужно создавать там новые рабочие места и комфортное жилье, чтобы с притягательностью Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи могли конкурировать еще 15–20 российских городов.
