Квартиры пустеют, ставки снизятся: санкции меняют рынок элитной аренды
Из-за ухода зарубежных компаний из России в Москве за месяц на 20% выросло предложение элитного жилья в аренду, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора рынка агентства недвижимости Savills. Рост экспозиции отмечается впервые за полтора года.
В четвертом квартале 2020 года, когда в Москве действовали ограничительные меры из-за пандемии коронавируса, предложение элитного столичного жилья в аренду выросло примерно на 10%. Сейчас рост экспозиции объясняют в первую очередь приостановкой арендных контрактов многими международными компаниями. «Корпоративная аренда занимала значительную долю в спросе, а договоры заключались от года и более, — поясняют в Savills. — Помимо того, в связи с переездом многие собственники предпочитают сдавать свою недвижимость во время отсутствия в стране. По той же причине арендаторы освобождают площади, а занимаемые ими квартиры вновь возвращаются на рынок». Предложение также пополнилось квартирами, владельцы которых планировали продать недвижимость, но в период неопределенности решили отложить эти планы и попробовать сдать свои объекты.
Спрос на элитную аренду в последние полтора года был крайне активным и затормозился только в последние недели, отмечают в Savills. В январе и феврале 2022 года в столице было заключено на 19% больше сделок, чем за тот же период 2021-го. «По нашим данным, число сделок могло быть еще выше, однако события последних двух недель скорректировали спрос в меньшую сторону, — поясняет директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Преимущественно текущий спрос сохранялся за счет конкурентного по цене предложения в отличие от прошлого года, когда цены поднимались до рекордных значений, а квартиры оставались востребованными».
Сейчас 75% сделок по элитной аренде в Москве заключается россиянами — по данным Savills, это максимальный показатель за все время наблюдений (компания работает на столичном рынке с 1993 года). «Рынок аренды сегодня в основном формируется внутренним спросом, — говорится в обзоре. — Самая активная возрастная группа потенциальных арендаторов — 35–49 лет (54% обращений), наибольшая часть запросов приходит от семейных клиентов с детьми».
Уход с рынка иностранных арендаторов элитного жилья подтверждают и другие игроки рынка. «Мы видим увеличение количества предлагаемых объектов из-за оттока экспатов, — говорит директор по продажам Kalinka Group Алексей Чумалов. — Также, в связи с ростом курса валют, инвесторы активнее вкладываются в недвижимость с целью дальнейшей сдачи ее в аренду». Рост предложения, по оценке эксперта, пока не сказался на ценах — ставки высокобюджетной аренды стоят на месте.
«В центре Москвы действительно освободилось достаточно большое количество квартир после приостановки работы иностранных компаний в РФ, — говорит генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова. — В связи с этим уже понизилась средняя ставка на элитные квартиры в среднем ценовом сегменте — от 300 тыс. до 600 тыс. руб. в месяц. В основном речь идет о старом фонде. Что касается квартир из высокого ценового сегмента, их в основном снимают состоятельные россияне, эта аудитория никуда не делась».
По оценке Savills, ставки в предложении пока остаются почти без изменений — сейчас это в среднем 390 тыс. за объект в месяц (+1% за месяц). Бюджет спроса при этом снижается — в середине марта это были 250 тыс. руб. в месяц, что на 9% меньше, чем в начале — середине февраля. За год (февраль к февралю) средний бюджет предложения вырос на 14%, спроса — сократился на 16%.
Самым востребованным бюджетом спроса остается 100–200 тыс. руб. в месяц — за год доля таких заявок, по данным Savills, выросла на 7 п.п. Второй по востребованности бюджет — 200–300 тыс. руб. в месяц, таких заявок за год стало больше на 16 п.п.
В перспективе, считает Алексей Чумалов из Kalinka Group, предложение будет адаптироваться под меняющиеся запросы потенциальных нанимателей. «Пока собственники элитных объектов в растерянности, ставки почти не меняются. Но мы полагаем, что уже в ближайшее время объем нового предложения сможет стабилизировать цены на аренду и уменьшить количество лотов со стоимостью выше рыночной», — говорит эксперт. Подтолкнуть ставки вниз может и спад спроса: сейчас, по словам Чумалова, многие арендаторы заняли выжидательную позицию. «Те, кто принял решение пока не покупать недвижимость, ждут пополнения ассортимента предложения на рынке аренды, что позволит им подобрать квартиру под любые параметры», — говорит он.
Ирина Могилатова из Tweed ожидает, что часть иностранного спроса «импортозаместится» за счет прихода в Россию компаний из стран, которые не поддерживают санкции. «Отток иностранцев из России идет с 2014 года. Но пустых мест не бывает. После ухода европейцев и американцев кто-то захочет оперировать на нашем рынке, им тоже нужны будут офисы и жилье для сотрудников, — говорит эксперт. — Скажем, если Zara и H&M заместятся китайским или турецким ретейлом, соответственно, руководителям бизнеса с иностранной стороны нужно будет где-то жить. Однако, вероятно, какое-то время на рынке элитной аренды Москвы будет стагнация».
Недавно столичные риелторы отметили рост предложения жилья в аренду и в массовом сегменте. За месяц — с середины февраля по середину марта 2022 года — экспозиция выросла на 41%.