Бизнесу не хватает небольших офисных площадей класса А
Согласно исследованию, почти весь объем небольших офисов — 90% площадей — сегодня сосредоточен в «Москва-Сити». При этом спрос со стороны компаний-арендаторов концентрируется не только в деловом центре, но и в других ключевых бизнес-локациях Москвы.
По итогам проведенного исследования было выявлено, что на май 2022 года предложение до 150 кв. м представлено только в бизнес-центрах, построенных до 2017 года. Тенденция обусловлена сокращением объемов спекулятивного строительства в классе А с 2018 года и полным отсутствием ввода бизнес-центров с мелкой нарезкой.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в диапазоне площадей до 150 кв. м составляет 41 800 руб. за кв. м в год с НДС и без учета операционных расходов. Для сравнения, по итогам первого квартала 2022 года средняя ставка аренды в столичных бизнес-центрах класса А оценивается на уровне 31 400 руб. за 1 кв. м в год с НДС и без учета операционных расходов.
«Небольшие офисные блоки в качественных бизнес-центрах как единичное предложение на рынке и востребованный продукт у компаний-арендаторов исторически предполагают существенную премию к базовой ставке аренды, — уточняет руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря. — Несмотря на высокую арендную ставку, у арендаторов сохраняется интерес к таким блокам, что только усиливает неоднородность вакансии и ее зависимость от площадей офисных блоков».
Учитывая ротацию арендаторов и активное развитие малого бизнеса, ожидается, что к концу 2022 года в классе А доля свободных офисных блоков до 150 кв. м будет стремиться к минимальным значениям.
Дефицит готового предложения в классе А в диапазоне до 150 кв. м продолжает смещать спрос в сторону строящихся проектов. При этом в новом предложении мелкая нарезка остается уникальным продуктом и представлена не в каждом бизнес-центре. В настоящий момент доля таких площадей в текущем объеме нового предложения на продажу составляет 8%, или 9300 кв. м, которые представлены в шести бизнес-центрах. Всего в классе А экспонируются восемь перспективных объектов, в которых на продажу выведено 112 000 кв. м.