Источник: Knight Frank Research, 2022
Трафик упал на 20% — что будет дальше?
По подсчетам CMWP, снижение трафика после закрытия магазинов популярных иностранных брендов составило 20–22%. Это говорит о том, что клиент не готов ходить по темным коридорам, и подтверждает факт, что закрытые ретейлеры — это и есть основные драйверы принятия решения о шопинге, отметила руководитель департамента торговой недвижимости CMWP. «Многих из них называют якорями. Уже сегодня, если сравнить среднюю выручку ретейла в общей корзине с прошлым годом, можно видеть, что она снижена на 30–35% за счет закрытых магазинов. Это притом что большая часть компаний продолжает частично платить арендные платежи и заработные платы», — добавила Ольга Антонова.
По ее словам, наиболее пострадавшими в этой ситуации окажутся крупные торгово-развлекательные центры с высокой долей международных операторов, новые объекты, введенные в эксплуатацию в 2020–2022 годах, а также объекты с несбалансированной концепцией и исторически высокой долей свободных площадей. «Особенно пострадают новые ТЦ, открытие которых пришлось на период пандемии и следующего за ним нового кризиса. Текущая ситуация не позволяет им раскрыть свой потенциал и привлечь арендаторов — доля свободных площадей в таких объектах может достигнуть 45%», — допустила Ольга Антонова.
Пока убытки топовых торговых центров не столь велики. Это связано с тем, что приостановившие работу арендаторы находятся в лучших локациях и продолжают платить арендную плату. Исключением являются проекты, где доля приостановившихся арендаторов максимальная и превосходит 40%, пояснила партнер Nikoliers.
Пока цифры, связанные с приостановкой и возможным уходом иностранных брендов из московских ТЦ, не окончательные. Многое будет зависеть от политических факторов. «При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 17% к концу года», — считает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. Однако эта цифра будет достигнута при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов, пояснила эксперт.
Аналитики из CMWP настроены менее оптимистично. Их базовый прогноз по доле вакантных площадей в ТЦ Москвы на конец года — 20–30%. «Данный диапазон предполагает вариативность: если ключевые иностранные бренды уйдут из ТЦ, то вакансия может достигнуть 30%, если же часть из них найдет возможность продолжить работу, то показатель зафиксируется на уровне 18–20%», — уточнила Ольга Антонова.
Кто заменит H&M и IKEA
Место иностранных брендов, заявивших об окончательном уходе из России (например, H&M, который сейчас проводит прощальную распродажу), в первую очередь займут компании из России. «Мы увидим новые российские имена, а также выход новых брендов, возможно, из Турции, Индии, Китая. Полагаю, что многие девелоперы будут готовы стать ретейлерами (на время или навсегда), открывать на пустующих площадях интересные и генерирующие трафик проекты (культурного, спортивного, развлекательного формата)», — считает Ольга Антонова. Кроме того, возможно масштабирование больших fashion-проектов наподобие «Цветного» или «Стокманна». «В любом случае нас ожидает серьезное перераспределение игроков внутри сегмента», — добавила эксперт.
В первую очередь на смену иностранным ретейлерам придут российские бренды, согласна Анна Никандрова. «После официального объявления IKEA и H&M об уходе из России торговые центры в первую очередь нацелены на долгосрочные контракты с лидерами российского ретейла. Российские бренды сейчас имеют высокий потенциал развития. С мая некоторые ретейлеры фиксировали прирост выручки на фоне того, что покупатели стали искать для себя новые бренды», — сказала эксперт.
По ее словам, сейчас активно идут переговоры с ретейлерами из стран Азии, Африки, Латинской Америки. «Однако системный выход на рынок нового бренда занимает как минимум год. Соответственно, учитывая уже ведущиеся переговоры, новые иностранные бренды мы сможем увидеть не ранее первого-второго квартала 2023 года», — добавила представитель Nikoliers.
Какая трансформация ждет ТЦ
После ухода иностранных брендов торговые центры ждет трансформация. Помимо привычных магазинов одежды и обуви, в торговых центрах будет все больше расти доля общепита, а также различных услуг и сервисов. «Уже сейчас наблюдается рост доли фуд-холлов, фитнес-центров, beauty-сегмента, дарксторов, а также студий сайклинга, танцев и кроссфит-тренировок в торговых центрах», — говорит Анна Никандрова. «Конечно, они не смогут в полной мере заменить якорных трафикообразующих арендаторов, но смогут удачно повысить трафик в проблемных галереях, а также привлечь в объект новую целевую аудиторию», — добавила эксперт.
По словам Евгении Хакбердиевой, из возможных трендов в московских ТЦ в ближайшем будущем можно будет увидеть:
- развитие мультиформатных пространств. Такой формат, в частности, намного дешевле для стартапов, его проще продвигать, а трафик значительно выше, чем в монобутиках;
- разбивка крупных площадей, которые ранее занимали иностранные арендаторы, на более мелкие нарезки;
- появление на рынке новых брендов в перспективе: локальные марки и иностранные бренды, включая перепродажу бизнеса игроков из недружественных стран;
- развитие сервисных и спортивно-развлекательных услуг, сокращение площадей или оптимизация точек сетей кинотеатров.
«Если рынок пойдет по негативному сценарию, потребуется время на адаптацию и замену арендаторов, в некоторых случаях понадобится пересмотр площадей и концепции объектов», — считает представитель Knight Frank Russia. «Несмотря на царящую неопределенность в стране, игроки рынка с начала весны разрабатывают альтернативные сценарии для развития торговой недвижимости и стараются не допустить болезненный исход для рынка и самих потребителей», — добавила эксперт.
По мнению руководителя департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), с уходом иностранных брендов вакантность в ТЦ удвоится, появятся первые зомби-моллы в 2023–2024 году. «Это те, кто не успел подстроиться под потребительскую модель, произвести необходимые изменения и достичь необходимых показателей до 2022 года», — пояснила эксперт.
Кроме того, в девелопменте усилится роль банков и контроль со стороны кредитующих институтов. Но более значительное влияние в средней и долгосрочной перспективе на развитие ТЦ будет оказывать возможность связи с внешним миром для потребления инновационных решений, для понимания трендов и лучших практик. «Если мы застынем без возможности интеграции визионерских решений этих брендов, то последует отставание рынка. Это главный ущерб для индустрии, который пока никто не может оценить», — заключила Ольга Антонова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
