Что будет с ценами на аренду в Москве осенью
В Москве начался высокий сезон на рынке аренды — игроки рынка отмечают рост спроса и некоторое повышение ставок. Столичные рантье, почувствовав интерес к своим квартирам, стали реже уступать потенциальным нанимателям в цене. Поговорили с экспертами о том, как складывалась ситуация на рынке летом этого года, какие квартиры еще можно снять с дисконтом, а какие могут подорожать в ближайшие месяцы.
Спрос растет с конца июля
В первом и втором кварталах интерес к съемным квартирам в столице был низким. При этом предложение росло за счет вывода в аренду квартир, которые изначально планировалось продавать либо которые сдавались в краткосрочную аренду. Эти планы перечеркнули крайне низкий спрос на вторичку и высокие ставки, а также уход с российского рынка используемых для краткосрочной аренды сервисов Booking.com и Airbnb.com. Кроме того, некоторые россияне и экспаты уехали из страны — кто-то из них освободил съемное жилье, кто-то впервые в жизни сдал свою недвижимость на время отъезда.
В результате в мае и июне предложение на рынке аренды, по оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», превосходило спрос в пять раз. Начиная с июля рынок постепенно начал оживать: в агентстве недвижимости «Миэль» отмечают, что сделок по аренде в этом месяце было на 30% больше, чем в предыдущем (но все равно на 20% ниже, чем в июле 2021-го). Цены стояли на месте — колебания отмечались в пределах от 1% до -1%.
Август был еще активнее, рассказывает заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. «В последней декаде июля начался рост спроса — на 12%, в августе он увеличился еще на 15% по отношению к июлю, — говорит эксперт. — Рынок постепенно оживает, но нынешнюю активизацию нельзя сравнить с прошлогодней, когда наймодатели могли устраивать кастинги для арендаторов. По спросу август 2022 года на 30% уступает августу 2021-го».
Представители крупных баз объявлений, где размещаются в том числе предложения по аренде, отмечают еще более высокий рост спроса. В ЦИАН говорят о росте активности потенциальных нанимателей примерно на четверть, в «Авито Недвижимости» — на треть. Но это не сделки по аренде — платформы оценивают спрос как число обращений за контактами собственника или риелтора.
Ставки пошли вверх
Рынок аренды всегда очень гибко реагирует на внешние обстоятельства, и собственники, видя рост спроса, начали переписывать ценники. В августе средняя столичная съемная однушка в базе ЦИАН подорожала на 8%, двушка — на 9%.
В ЦИАН обращают внимание, что, несмотря на довольно существенное повышение цен в объявлениях за последний месяц, стоимость аренды все еще ниже, чем в начале года. Средняя ставка для однушек в начале сентября, по данным компании, на 3,4% не дотягивает до февральского показателя, ставка для двушек от зимнего уровня отстает на 8,7%. Но реальные сделки могут заключаться и по более низким ставкам, чем указано в объявлениях, отмечают риелторы.
«Средние бюджеты практически не меняются — аренда на месяц однокомнатной квартиры в старых границах Москвы сейчас составляет 44 тыс. руб., двухкомнатной — 60 тыс. руб., трехкомнатной — 85 тыс. руб.», — отмечает Оксана Полякова.
«Сегодня основной фактор влияния на арендные ставки — торг, торг и еще раз торг с необоснованными «хотелками» собственников. Клиенты-наниматели и сами торгуются, и риелторы им помогают, — рассказывает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. — Квартиры собственников, которые соглашаются на скидки, как и объекты, соответствующие пониманию нанимателя по соотношению цены-качества, улетают быстро».
Вместе с тем собственники в августе, по словам Оксаны Поляковой, торгуются уже значительно менее охотно, чем в июле. Это отмечает и руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко — по ее словам, скидки сейчас даются в основном на квартиры, которые простаивают из-за какого-либо недостатка.
«Чаще всего квартиры остаются невостребованными из-за следующих причин: завышенная ставка найма, жилплощадь в плохом состоянии, район с неблагоприятной репутацией, плохая транспортная доступность (далеко от станции метро или МЦК) или расположение на последнем этаже хрущевки без лифта, — поясняет эксперт. — Спрос ниже и на лоты с неудобными планировками — например, со смежными комнатами». Средний собственник сейчас соглашается скинуть не более 2–3% от изначальной ставки, говорит эксперт (еще в июле речь шла о 5–10%).
Что касается скидок — все зависит от ряда факторов: насколько адекватна цена предложения, готов ли арендодатель пойти навстречу арендатору, говорит эксперт риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Также многое зависит от мастерства переговоров самого съемщика, пользуется ли он услугами грамотного агента и т. д. Но в целом сейчас собственники не спешат предоставлять скидки, отмечает эксперт.
Читайте также: ЦИАН зафиксировал скачок цен на аренду в Москве в августе
Как будет развиваться ситуация осенью
Эксперты сходятся во мнении, что спрос, вероятнее всего, сохранится на сегодняшнем уровне как минимум до середины октября. «Спрос на аренду квартир осенью останется высоким, особенно в сентябре, в октябре уже возможно небольшое снижение интереса к аренде», — прогнозирует Елена Мищенко. По ее мнению, в ноябре-декабре спрос, скорее всего, продолжит снижаться. В «Авито» ожидают дальнейшего повышения спроса и ставок в сентябре и новой волны их снижения — к зиме.
«Осенью и зимой рынок останется в текущем коридоре цен, исключение составят самые ликвидные объекты (студии и малогабаритные квартиры), которые могут прибавить в сентябре до 15–20% в зависимости от локации», — прогнозирует ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. Предложение таких малогабариток в Москве постепенно растет, добавляет Елена Мищенко. «В сегменте аренды появляется все больше лотов нового типа — малогабаритных апартаментов по 14–15 кв. м, — рассказывает эксперт. — Это связано с большим объемом проектов редевелопмента — бывшие здания общежитий, промышленных предприятий и т. д. переделываются под апарт-комплексы. Особенным спросом такие объекты пользуются у студентов, которые зачастую ищут бюджетные варианты найма, причем в определенных локациях, где сосредоточены крупные вузы (запад — юго-запад и север — северо-запад столицы)».
Мария Жукова отмечает, что, несмотря на рост спроса и вымывание части предложения, ситуация на рынке аренды далека от прошлогоднего ажиотажа. «Пока мы не ожидаем повторения сценариев прошлого года, когда спрос превышал предложение. На многие объекты выстраивалась очередь на просмотр, и квартиры находили арендатора в течение нескольких часов», — говорит эксперт. По ее словам, сейчас объем предложения пока превышает спрос, и выбор у потенциального арендатора есть — на рынке порядка 46,2 тыс. квартир (без учета комнат). Для сравнения: в январе было 22,3 тыс. квартир, в марте — 35 тыс. Средний срок, за который столичная квартира сейчас находит арендатора, одна-две недели, отмечают участники рынка; в июне-июле показатель приближался к месяцу.
Оживление в сегменте аренды выглядит существенным в первую очередь на фоне провала спроса в первом полугодии, отмечают опрошенные эксперты. Получается, что рынок аренды жилья в Москве пока лишь частично восстановился после весеннего падения. И, как считают участники рынка, сейчас не видно явных предпосылок к тому, что до конца высокого сезона он восстановится полностью.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»