Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист
Вторичное жилье или новостройка — этот непростой выбор делает каждый, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Свои плюсы есть у каждого из вариантов, но в одном эксперты уверены практически единогласно: делать ремонт в новостройке обычно проще, чем во вторичном доме. Разбираемся вместе с профессионалами, в чем специфика ремонта во вторичной квартире и как подготовка к такому ремонту отличается от подготовки к ремонту в новостройке.
Конечно, вторичка вторичке рознь — технически под это определение подпадают и квартиры в домах, построенных в последние несколько лет, и даже квартиры во вчерашних новостройках, которые выводятся в продажу новыми собственниками. В последнем случае никаких особенных сложностей чаще всего не возникает — можно следовать правилам подготовки, которые действуют для ремонта в новостройке.
Но все же большая часть вторичного предложения — это квартиры с историей, и этот факт никак не получится игнорировать при разработке дизайн-проекта. По сути, ремонт в такой квартире начинается с разрушения — прежде чем создавать новое, придется демонтировать старое. Но начинать стоит даже не с этого: в первую очередь нужно выяснить, что в квартире уже меняли ее прежние владельцы.
Эксперты в этом материале:
Владислав Касаткин, руководитель отдела технического контроля строительно-ремонтной компании полного цикла Domeo;
Тигран Симонян, руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель».
Материал подготовлен при экспертной поддержке Центра дизайна и интерьера Expostroy на Нахимовском проспекте
Выясняем, не было ли незаконной перепланировки
Наличие перепланировок — обязательный пункт проверки вторичной квартиры перед покупкой. Все сведения о перепланировках отражаются в техпаспорте БТИ. Если перепланировка законна, в техпаспорте должна стоять пометка с актовым номером жилищной инспекции, которая засвидетельствовала изменения.
Иногда план конкретной квартиры сопровождается пометкой «Разрешение на переоборудование не предъявлялось в БТИ» — это значит, что перепланировка не узаконена. Такой же вывод следует, если никаких сведений о перепланировках в техпаспорте нет, но планировка квартиры в плане отличается от фактической. Кстати, даже при наличии пометки о законной перепланировке эксперты рекомендуют провести дополнительную проверку. Дело в том, что сама по себе пометка не дает понять, что именно было изменено в ходе перепланировки, вполне возможно, что собственник менял что-то уже «сверху» узаконенного ремонта. Сверить список архитектурных решений можно, ознакомившись с самим актом. Его надо требовать в архиве БТИ или жилищной инспекции.
Некоторые варианты перепланировки несложно узаконить постфактум, но есть случаи, которые не могут быть согласованы ни при каких условиях. Это, например, перенос «мокрой» зоны в жилую, перенос батареи на балкон, пристройка холодной лоджии или балкона к жилой площади и др. Единственный вариант для собственника такой квартиры не нарушать закон — вернуть ее в первоначальное состояние, иначе можно лишиться недвижимости, предостерегает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян. «Если о незаконной перепланировке становится известно соответствующему контролирующему органу — в Москве это Мосжилинспекция, — собственник получает штраф и предписание об устранении нарушений. Здесь важно понимать, что вернуть все на прежние места означает сделать еще один ремонт — «в обратную сторону». По сути, это малореально, не говоря уже о стоимости».
Если же не выполнить предписание, закон позволяет выставить квартиру на торги. По той же причине важно заранее уточнить законность и возможность согласования всех тех решений, которые хочется воплотить в квартире. «Если планируется капитальный ремонт (со сносом перегородок и возведением новых), то в любом случае нужно уведомить об этом управляющую компанию или ТСЖ — смотря какая форма управлении принята внутри дома, — говорит эксперт. — Их нужно уведомить о том, что планируется ремонт, и предоставить проект перепланировки. Этот проект также согласовывается в жилищной инспекции».
Косметический ремонт — переклейку обоев и перекраску стен, новый пол, смесители и сантехнику — согласовывать нигде не нужно. «И не забываем: на каком-то этапе потребуется отключение стояков горячего и холодного водоснабжения, чтобы произвести нужное подключение и замену кранов, — добавляет Тигран Симонян. — В этом случае не нужно никаких официальных документов, достаточно договоренности в устной форме с представителями УК или ТСЖ».
Уже на этом этапе имеет смысл начинать сотрудничать с дизайнером, советует Владислав Касаткин.
Оцениваем степень износа
Второе, что нужно сделать, планируя ремонт во вторичной квартире, — оценить степень износа. Это касается состояния стен, окон, проемов, пола, потолка, сантехники и — что особенно важно — инженерии и коммуникаций. «Коммуникации и их состояние довольно часто осложняют ремонт во вторичном жилье — за исключением современных домов, которые часто условно называют «новой вторичкой», — говорит Владислав Касаткин, руководитель отдела технического контроля строительно-ремонтной компании полного цикла Domeo. — С новостройками гораздо проще — например, электропроект готовится с чистого листа, а во вторичном жилье приходится оценивать, насколько подходят старые решения под новые задачи, в каком состоянии провода и выводы, можно ли ими пользоваться. Это же касается и остальных коммуникаций — водопроводных, газовых труб и т. д.».
Чем больше возраст дома, тем внимательнее надо проверять состояние коммуникаций — возможно, они десятилетиями служили прежним владельцам без замены. Скорее всего, устаревшие коммуникации придется заменять. И это тот пункт, на котором нельзя экономить ни в коем случае: повышенная вероятность выхода из строя как бомба замедленного действия поставит под угрозу весь будущий ремонт, подчеркивает Владислав Касаткин. На этом этапе эксперты рекомендуют привлечь профессионального инженера-сметчика, который даст свою оценку состоянию коммуникаций и рекомендации по их замене и переносу с учетом предварительного дизайн-проекта.
Семь раз обмерь
Следующий этап — обмер квартиры. На его основе, разобравшись предварительно с состоянием коммуникаций, уже можно делать предварительные выводы о допустимости тех или иных дизайнерских решений. Специфика вторичной недвижимости состоит в том, что обмер рекомендуется делать дважды — до и после демонтажа существующей отделки, техники и перекрытий (если планируется капитальный ремонт). «После демонтажа могут выявиться какие-то особенности, которые требуют коррекции, — поясняет Владислав Касаткин. — Все зависит от пожеланий клиента. Если, допустим, стена завалена на 2 см, но она остается пустой и для клиента небольшое отклонение некритично, ее можно оставить так. Но если рядом ставится шкаф или другая мебель, стену придется доводить до ума».
Финализировать дизайн-проект для вторичной квартиры не стоит до окончания демонтажных работ, подчеркивает и Тигран Симонян. «Дизайнер может сделать предварительный обмер помещения с существующей отделкой, но реальный обмер, на основе которого готовится детальный проект, возможен только после ее снятия», — говорит он.
Подробно о том, для чего нужен дизайн-проект и какие опции он может включать, читайте в нашем материале: «Не делай сам: от чего спасает дизайн-проект и за что мы платим дизайнеру»
Составляем смету и график работ
Когда все предыдущие этапы позади, готовятся подробная смета и график работ. Это — зона ответственности инженера-сметчика, который фактически разбивает на конкретные действия реализацию дизайн-проекта, воплощающего пожелания клиента, и детально просчитывает стоимость работ и материалов. «Сметчик знает особенности всех видов работ — от замены коммуникаций до демонтажа стен, от стяжки до отделочных работ и т. д., — говорит Владислав Касаткин. — Он составляет подробную смету со сроками по разным работам. Например, стяжка сохнет 28 суток, в это время нельзя укладывать финишное покрытие. Но уже через два дня в квартиру можно заходить и заниматься другими работами, которые не вредят стяжке, — сантехник делает канализацию, водоснабжение, отопление, электрик — разводку электрики. За счет такого «запараллеливания» некоторых работ, которое предусматривает опытный сметчик, можно существенно сократить сроки ремонта».
Оптимально, говорит он, если сметчик сотрудничает с дизайнером — обсуждает с ним конкретные решения, предлагает свои варианты оптимизации. «Сметчик дает хороший баланс между пожеланиями клиента и его же возможностями по бюджету», — заключает эксперт. На выходе заказчик получает подробную смету и детальный план работ.
Дальше выбирается бригада, которая будет заниматься ремонтом. На этом этапе имеет смысл следовать тем же правилам, что и при выборе подрядчиков для новостройки (подробнее об этом можно узнать в материале «Как подготовиться к ремонту в новостройке: инструкция»). Ну а затем делают закупки и приступают к работам — только не стоит забывать о том, что при ремонте во вторичном жилье не действуют послабления по шуму, которые в первые полтора года после ввода дома даются владельцам квартир в новостройке. Вести работы нужно строго в соответствии с Законом о тишине.
Перед началом работ по ремонту как во вторичной квартире, так и в новостройке эксперты Expostroy рекомендуют проверить себя с помощью чек-листа:
