Недвижимости Дубая предсказали рост цен на 25%. Как на этом заработать
IT-компания с российскими корнями научилась распознавать самые перспективные районы для инвестиций в недвижимость. Технологию на основе искусственного интеллекта (ИИ) придумала компания Realiste, которую основал россиянин Алексей Гальцев. На примере Дубая — одного из самых быстрорастущих рынков недвижимости на планете — новый IT-игрок показал, как работает алгоритм, вычисляющий потенциальный ROI.
Аббревиатура ROI расшифровывается как return on investment, что означает «возврат инвестиций». Этот показатель отражает рентабельность сделанных вложений. Обычно ROI считают в процентах. Чем коэффициент выше, тем выгоднее оказалась сделанная инвестиция.
Модель Realiste на основе ИИ подсчитала: в ближайшие три года цены на недвижимость в Дубае вырастут на 25%. Каждый год стоимость будет прибавлять по 8%, в результате чего средняя стоимость лота увеличится с $400 тыс. до $500 тыс. (с ₽24,5 млн до ₽30,5 млн по текущему курсу ЦБ РФ), уверены в Realiste.
Алексей Гальцев, основатель Realiste:
— Дубай останется привлекательным для иностранных покупателей, которые стремятся защитить активы. Он будет укреплять свои позиции по мере усиления геополитической нестабильности и энергетического кризиса. Мы прогнозируем дальнейший рост спроса на местную недвижимость.
На чем построены расчеты: базовые цифры
Для того чтобы прийти к полученным выводам, Realiste агрегировал информацию из более чем 20 источников. Основой стали сведения Земельного департамента Дубая (DLD) — государственного органа, который регистрирует сделки в эмирате. Благодаря официальным данным о совершенных сделках в компании выявили, как менялась реальная цена на жилье в Дубае за последние четыре месяца — с начала июня до конца сентября 2022 года.
Оказалось, что в трех районах Дубая четырехмесячный прирост цен превысил 65%. Рекордсменом стал Вади аль-Сафа 3: здесь с начала лета стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке прибавила 155%. В районе Акойя Оксиджен динамика достигла +76%. Важно, что эти данные очищены от личных впечатлений и возможных искажений: все данные взяты в Земельном департаменте и базируются на официально зарегистрированных договорах купли-продажи.
На первичном рынке прирост цен оказался сопоставимым, однако в лидеры вышли другие районы. Лидером среди новостроек стал Палм-Джумейра, где четырехмесячный прирост превзошел 175%. Следом за ним в рейтинге расположился Аль-Фурджан с результатом +58,5%, третье место занял Варсан 1, где однокомнатные квартиры в строящихся домах подорожали на 40,6% с начала лета.
Цифры в контексте: на что обращать внимание
Помимо чистой динамики цен, в Realiste обратили внимание на то, где находятся районы-рекордсмены, и на абсолютную стоимость лотов. Наиболее дорогие объекты предсказуемо обнаружились в самых престижных районах Дубая: Джумейра-Бэй, Джумейра 2 и Аль-Сафух 2. Они находятся рядом с набережной или окружены водой, соседствуют с туристическими достопримечательностями и хорошо развиты с точки зрения жилой и транспортной инфраструктуры.
При этом ни одного из перечисленных районов нет в топ-10 по темпам роста цен на жилье за последние четыре месяца — ни на первичном, ни на вторичном рынке. Это показывает, что лоты в наиболее дорогих локациях Дубая не способны дорожать настолько же быстро, насколько в других локациях эмирата, а все преимущества уже заложены в цену.
Картина по самым доступным районам Дубая оказалась иной. В наиболее дешевых районах города традиционно проживают трудовые мигранты из стран Азии. Поток таких мигрантов не останавливается, поэтому спрос на жилье с их стороны остается стабильным. К тому же некоторые из районов, считавшихся отсталыми, переживают джентрификацию: в результате потока инвестиций некогда окраинные места начинают развиваться и застраиваться более современным жильем.
В результате район Варсан 1, занявший третье место с конца по доступности цен на жилье, одновременно оказался в топ-3 по темпам роста стоимости квартир в новостройках.
Все эти данные аккумулировал в себе инновационный продукт компании — искусственный интеллект Magic Realiste. Вместе с объективной картиной по ценам на разные типы недвижимости ИИ получил сведения о социальной инфраструктуре каждого района, транспортной доступности, наличию или отсутствию туристических достопримечательностей, а также о планах девелоперов по застройке тех или иных локаций. В результате обобщения всех вводных Magic Realiste рассчитал прогнозные цены на недвижимость в ближайшие три года и выбрал наиболее перспективные районы Дубая.
Какие прогнозы удалось получить
По данным Realiste, наиболее перспективными районами для инвестиций оказались те, что расположены в центральных локациях рядом с основными достопримечательностями, но отстают по темпам развития. Из-за меньшего количества жилых зданий и объектов важной социальной инфраструктуры (школ, детских садов, больниц) жилье в обнаруженных локациях стоит дешевле, чем в более развитых и известных районах.
Приток эмигрантов и инвесторов в Дубай позволит сократить этот ценовой разрыв в будущем, из-за чего отмеченные районы смогут почти сравняться с наиболее раскрученными локациями эмирата, уверены в Realiste. Наиболее перспективными алгоритм назвал Бизнес-Бэй, аль-Джаддаф и Над аль-Шеба 1. Согласно калькуляции Magic Realiste, жилье в этих районах способно прибавить в цене 25% в ближайшие три года при среднерыночном росте цен в Дубае на 8%.
Выбрать объект в одном из этих районов можно после бесплатной регистрации на Realiste. Эта платформа предоставляет доступ к множеству лотов в разных странах, позволяя купить недвижимость и воспользоваться всеми преимуществами, которые предоставляет такая сделка, — например, оформить вид на жительство (ВНЖ) в тех странах, которые его предоставляют.
В настоящий момент Realiste базируется в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) и в России. Помимо Дубая и Москвы, компания анализирует недвижимость и в других мегаполисах — например, в Лондоне, Нью-Йорке, Абу-Даби, Бангкоке и Эр-Рияде. В ближайшее время Realiste готовится к расширению: компания придет на Бали, в Стамбул, Тель-Авив и в другие локации.
Материалы статья не является персональной инвестиционной рекомендацией.
Реклама. АО «Реалист», https://realiste.io