Недвижимость в Дубае: реальные перспективы и ловушки для инвесторов

С точки зрения комбинации спроса, объема чеков и потенциала роста в ближайшие три — шесть месяцев Дубай станет главной точкой притяжения для россиян, которые двигают свои деньги за границу. Я думаю, что этой зимой мы увидим еще больший приток россиян в Дубай: свою роль сыграют комфортная погода и прямые рейсы из России. Поэтому многие россияне сейчас пытаются разобраться, где рынок Дубая реально имеет хорошие перспективы, а где есть ловушки для инвесторов.

Чем Дубай привлекает инвесторов со всего мира?

1. Минимальный комплаенс и приватность для инвестора

Главным магнитом являются невысокие требования к объяснению происхождения средств и то, что в Дубай достаточно легко перевести деньги из России. Покупатели недвижимости в Дубае могут оплачивать сделки хоть наличными, хоть криптовалютой.

Именно слабый комплаенс привлек в Дубай поток денег со всего мира и способствовал росту рынка недвижимости, а также обогатил местных банкиров и бизнес-элиту. Возможно это стало благодаря «административным лазейкам и слабой правоприменительной практике», считают в Фонде Карнеги. Впрочем, за последний год рынок Дубая стал более прозрачным — в рейтинге JLL Global Real Estate Transparency Index 2022 он занимает 31-е место.

От наиболее прозрачных рынков мира — США и Великобритании — Дубай отличает то, что в данных Земельного департамента Дубая нет информации о владельцах недвижимости. Дубай — это один из крупнейших рынков, где покупатель недвижимости до сих пор может остаться анонимным.

2. Доходность инвестиций в стройку

Другой двигатель спроса в Дубае — это желание заработать. Многие решают зайти на рынок Дубая после того, как они слышат рассказы о том, как чей-то друг купил там квартиру, а потом продал в два раза дороже.

Дубайские риелторы активно продают проекты в рассрочку и обещают прирост стоимости квартиры на каждом этапе строительства.

Представьте такой пример: сейчас квартира стоит 100 руб., люди кладут первый взнос в 20 руб. и верят рассказам риелторов, что квартира будет стоить в следующем квартале 105 руб. — и они на свои 20 руб. заработают 5 руб. Потом покупатель положит 30 руб., а квартира подорожает еще на 10 руб., затем ее перепродают.

Покупатели берут плечо у девелопера, потому что рассрочка — это, по сути, кредит. За счет него покупатели получают высокую доходность, потому что на любом растущем рынке с левереджем ты зарабатываешь. Но это оптический обман: многие покупатели попросту не видят, что берут плечо. А игры с плечом могут плохо закончиться, если рынок поедет вниз.

Мы видели подобное в Лондоне в 2013 году. Девелоперы рассказывали покупателям, что Лондон — это столица мира и недвижимость в нем никогда не подешевеет. Потом британские политики всерьез заговорили о референдуме о выходе из ЕС, повысился гербовый сбор (stamp duty) на элитные дома, подешевела нефть, снизилась активность арабов и русских. Рынок скорректировался, и люди, оплатившие 20% стоимости будущей квартиры, были вынуждены доплачивать еще 80%, когда стоимость их квартиры на рынке уже была 75%. Параллельно с этим сам фунт тогда еще подешевел по отношению к доллару на 15–20%.

Большинство людей не выбирают объекты сами, а просто покупают под давлением риелторов: в Дубае хороший маркетинг и агрессивные продавцы. Дубай — это как большой «Инстаграм», рассчитанный на туриста, — все яркое, красивое и повсюду предложения что-то купить.

Если инвестор все это понимает и осознанно играет в эту рулетку — почему бы и нет. Главное — не оказаться последним Леней Голубковым в этой очереди.

3. Рост рынка и экономики в целом

К подводным камням инвестиций в Дубай часто относят убеждение, что рынок перегрет. Однако финансовые аналитики пока не считают, что на рынке недвижимости Дубая образуется пузырь. Например, швейцарский финансовый холдинг UBS приводит аргументы, почему рынок Дубая оценен справедливо:

• во-первых, в Дубае растет стоимость аренды из-за роста иммиграции и постпандемийного восстановления экономики. Динамика располагаемого дохода населения впервые с начала пандемии стала положительной. Рост аренды даже опередил рост цен на жилье за последние четыре квартала;
• во-вторых, рынок жилья в Дубае тесно связан с ценами на нефть. По мере роста цен на нефть цены на жилье также выросли на 10% в период с середины 2021-го по середину 2022 года — постпандемийное восстановление экономики и рост иммиграции поддержали эту динамику. При этом рост на рынке новостроек был еще сильнее. Однако сейчас рынок вернулся только к уровню цен 2019 года и все еще на 25% ниже своего пика 2014 года;
• в-третьих, жилье относительно доступно в Дубае, что ограничивает риск коррекции цен. Квалифицированному работнику в Дубае нужно примерно шесть лет, чтобы заработать на квартиру площадью 60 кв. м / 650 кв. футов. Это один из самых низких показателей среди других крупных городов мира: например, в Мюнхене требуется на это десять лет, в Париже — 15 лет, в Гонконге — 25 лет.

В Дубае также один из наиболее низких показателей по окупаемости — периоду, в течение которого нужно сдавать квартиру, чтобы целиком заплатить за нее. Квартиру одной и той же площади в Дубае нужно будет сдавать 16 лет, в Лондоне — 26 лет, в Париже — 33 года, а в Мюнхене — 44 года.

Стоит еще отметить, что цены на недвижимость в Дубае находятся в интервале от $2,5 тыс. до $12 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества локации и этапа строительства, что в целом вполне коррелирует с себестоимостью производства этого метра и аналогами в других крупных мегаполисах мира.

Комфортные налоги и безопасность

Есть еще несколько пунктов, которые вполне оправданно привлекают людей в Дубае.

В первую очередь — это отсутствие налогов. Сейчас в Дубае нет налогов на доходы от работы по найму, сдачи недвижимости в аренду, на дивиденды и ценные бумаги, нет ежегодного налога на недвижимость и налога на наследство. Долгое время не было корпоративного налога на прибыль, но уже в 2023-м он будет введен. За таким комфортным налоговым режимом в Дубай приезжают многие предприниматели, а за ними едут партнеры и сотрудники. Это качественно новая волна иммиграции в регион, эти люди, как магниты, притягивают в Дубай новых сильных людей.

ОАЭ поддерживают дипломатические отношения со всеми: США, Россией, Израилем, Турцией, Африкой, Индией и Пакистаном, а в самих эмиратах проживают люди более 200 национальностей. Поверхностно можно объяснить это прагматизмом — «примем всех, лишь бы заносили кеш», но если посмотреть глубже, то для этого нужна большая человеческая сила, чтобы принимать разные стороны человечества и давать место всем людям, которые готовы уважать их законы.

Наконец, в Дубае попросту безопасно — там можно оказаться одному глубокой ночью в любой точке города и знать, что тебя никто не тронет. Одной моей коллеге в Дубае сразу же вернули потерянный кошелек, а другая оставляет технику в незакрытой машине.

Позитивный прогноз по рынку

Если говорить о перспективах рынка Дубая, то я не считаю, что в будущем цены продолжат расти с такой же скоростью, как сейчас, — скорее всего, они будут относительно ровными. Особенно если учитывать, что новое строительство в Дубае опережает рост населения и что скоро мы, возможно, увидим избыток предложения.

Хотя надо отметить, что чем больше нестабильности снаружи, тем больше денег устремляется сюда.

Важный риск — это отсутствие постоянной массы населения, большая часть спроса базируется на экспатах, которые живут в этой стране, пока у них есть работа и пока в Дубае есть экономика. Именно из-за них в Дубае есть реальный спрос на аренду. Если произойдет мировая коррекция, то количество рабочих мест в Дубае сократится, количество пользователей этих метров снизится и вместе с этим снизятся и цены. С другой стороны, если это произойдет, то одновременно подешевеют и все другие виды активов, поэтому нельзя сказать, что это проблема самого Дубая.

Власти Дубая вводят новые визовые программы с более мягкими требованиями для квалифицированных специалистов и новые правила, повышающие прозрачность транзакций. Дубай уже привлекает много квалифицированных и состоятельных мигрантов из других регионов. Сейчас там проживает 67 900 долларовых миллионеров и 13 миллиардеров, а Henley & Partners, например, считают, что количество богатых жителей в Дубае будет стремительно расти и к 2030 году Дубай войдет в двадцатку самых богатых городов мира. И это неудивительно, Дубай — одно из немногих мест в мире, где нет налогов.

В целом я осторожно, но позитивно смотрю на перспективы Дубая и считаю, что на горизонте следующих пяти — десяти лет экономика Дубая будет развиваться. Мы уже проинвестировали в строительство первого комплекса микроапартаментов на 500 квартир и планируем продолжать инвестировать в жилье для среднего класса — именно в этой сфере мы видим большой потенциал для развития.