Девелоперы, чиновники и банкиры обсудили вопросы развития отрасли
Строительство жилья в России вступает в новую фазу вместе с экономикой всей страны. Новая реальность заставляет застройщиков вносить коррективы в уже запущенные проекты, а чиновников — адаптировать государственные программы и сферу регулирования. Как эти меры отражаются на всей отрасли и на покупателях квартир и чего ждать девелоперам в ближайшее время?
Эти и другие вопросы обсудили участники конференции по жилой недвижимости Сбербанка «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития». Она прошла 20 апреля 2023 года в Сочи.
Поддержка государства: позиция Минстроя и Центробанка
Одной из основных тем для обсуждения на конференции стала господдержка отрасли. В своем выступлении заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал, что два года подряд государство субсидировало низкомаржинальные проекты и кредиты. В 2022 году на поддержку последних потратили порядка ₽35 млрд, что позволило профинансировать возведение 21–25 млн кв. м жилья. По мнению Стасишина, эта инициатива стала наиболее серьезной антикризисной мерой, которая эффективно сработала на восстановление рынка.
В 2023 году Минстрой ставит перед собой несколько новых задач, одна из которых — увеличить объем раскрытых проектных финансирований за счет вовлечения новых земельных участков. Никита Стасишин оценил работу в этом направлении как сложную. Он также призвал девелоперов соблюдать баланс между ставками по ипотеке и ценой 1 кв. м: по мнению замминистра, рынку важно учитывать финансовые возможности покупателей. Отдельно Стасишин призвал критически относиться к предположениям о том, что те или иные меры господдержки не будут продлены.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ:
— Говорю и для застройщиков, и для банков: единственный человек, принимающий решения о мерах поддержки и их продлении, — это президент. Каждый год мы выходили на уровень президента с иногда диаметрально противоположной позицией с финансовым блоком в правительстве. Но принимались компромиссные решения. Если кто-то говорит, что есть инсайт о том, что мера продлеваться не будет, знайте — нет никаких инсайтов, есть обсуждения. В жилищном строительстве это работает только так. Поэтому у нас с вами есть результат.
Позицию Центробанка (ЦБ) относительно ипотечных программ господдержки на конференции Сбера транслировал директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. По его словам, ЦБ не выступает против снижения ставок по ипотеке, но считает важным оказывать поддержку точечно — исключительно там, где она несет социальную функцию.
«Мы всегда акцентируем внимание, что из послаблений надо своевременно выходить. Если они растягиваются на длительный срок, то появляются побочные эффекты. Применительно к строительной отрасли это рост цен. Нужно честно это признать», — считает Данилов. По его словам, Банк России выступает за стабильное развитие отрасли, при котором нет резких подъемов и спадов, а рост цен на недвижимость не отрывается от роста доходов населения.
Тренды рынка жилой недвижимости
Собственный взгляд на тренды в жилой недвижимости представили застройщики и банки. Вице-президент по региональному развитию группы компаний «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков обратил внимание на конкуренцию за потребителя. По его словам, за последние годы покупатель эволюционировал и стал более избирательным по отношению к продукту. Из-за этого застройщики стали уделять больше внимания качеству новых объектов.
Еще один тренд — выход в регионы игроков из Москвы. Региональное развитие, по словам Алексея Вострикова, изменило рынок в лучшую сторону и позволило отрасли расти в разных регионах страны.
О тенденциях на рынке проектного финансирования участникам рассказал заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. По результатам Сбера, к 1 апреля 2023 года портфель девелоперов жилья составил ₽3,2 трлн, в том числе проектное финансирование с эскроу — ₽2,8 трлн. Одним из важных изменений в отрасли топ-менеджер назвал рост уровня доверия покупателя к первичному рынку.
Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбербанка:
— Мы видим, что проектное финансирование позволяет строить вовремя. Казалось бы, прошлый год стал годом ограничений, рвались логистические цепочки, и мы должны были увидеть какое-то замедление в строительстве и реализации. Но отставание от графика в проектах, финансируемых Сбером, произошло только в 15%. Почти 60% проектов соответствуют плану строительства, а четверть проектов даже опережают график. Мы стали в наши модели закладывать более высокие темпы строительства. Раньше традиционно их растягивали, потому что понимали, что застройщик может не успеть продать объект. Поэтому вместо трех лет закладывали в модель четыре года строительства, что увеличивало процентную нагрузку. Уже сейчас мы видим в моделях, что застройщики стали работать быстрее, и это очень ценно, потому что покупатели быстрее получают ожидаемое ими жилье. Уровень их доверия к отрасли вырос.
Анатолий Попов отметил, что программа субсидирования застройщиков Сбера сокращается. Ранее каждый второй кредит выдавался с субсидированием, тогда как сейчас его объем составляет 20%. Если говорить о динамике изменений средств на эскроу-счетах застройщиков, то в январе 2023 года показатели наполнения были отрицательными. К марту поступления превысили раскрытия, это говорит о том, что отрасль работает уверенно и устойчиво, заключил Попов.
До конца текущего года Сбер планирует подключить ИИ к процессу принятия решения по девелоперским проектам, благодаря чему срок рассмотрения заявки на финансирование от девелоперов сократится до пяти дней. Анатолий Попов сообщил, что до конца 2023 года банк сможет протестировать готовность системы на первых заявках, а в 2024 году полностью перейдет на новую технологию.
Цифровая трансформация: кадровый голод и внедрение ТИМ
Одну из сессий конференции Сбера участники посвятили цифровой трансформации в строительной отрасли. В начале обсуждения управляющий партнер Strategy Partners Валерия Плотникова поделилась данными опроса клиентов. Согласно его результатам, 96% компаний полностью или отчасти согласны с тем, что цифровая трансформация (ЦТ) — это приоритетная задача бизнеса в сфере строительства.
Доля компаний, ощущающих финансовый эффект от ЦТ, значительно выросла за последние четыре года. В 2019 году только 4% игроков замечали прирост прибыли более чем на 10% благодаря переходу в цифру, в 2023-м их число увеличилось до 19%. Ключевыми областями, где цифровизация в приоритете, девелоперы считают подготовку финансовой модели, управление проектом, закупки, продажи и контроль реализации строительных работ. Среди наиболее значимых ограничений для цифровизации своей работы компании называют отсутствие гарантированного эффекта, недостаток квалифицированных сотрудников и средств для реализации инициатив.
О нехватке знаний ЦТ в сфере недвижимости и кадровом голоде рассказала сооснователь компании Profitbase Оксана Дунина. Она привела данные, согласно которым число вакансий в сфере IT превышает количество соискателей с необходимым опытом более чем на 3 тыс. По оценке Profitbase, строительной отрасли сложно конкурировать за кадры с IT-компаниями, банками и развлекательной индустрией. При этом цифровую трансформацию в отрасли Дунина оценила как сложный, но необходимый путь.
Еще один вызов на пути к цифровой трансформации — внедрение ТИМ-инструментов, которые станут обязательными для застройщиков в середине 2024 года. О значимости перехода рассказал руководитель комиссии по цифровизации общественного совета при Минстрое, президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов.
В своей презентации Викторов обратил внимание, что работа информационных моделей способна полностью вернуть затраты на их внедрение. Экономия исчисляется в десятках и сотнях миллионов рублей, так как сроки строительства сокращаются, а контроль растет. К тому же ТИМ позволяет избавиться от проектных коллизий и ошибок, что также помогает экономить, уточнил глава НОТИМ.
Пример практического внедрения ТИМ на конференции представила компания «Sminex-Интеко». Специалисты компании рассказали о плюсах цифровизации строительного процесса, особенностях внедрения ТИМ-инструментов и создании единой экосистемы решений в рамках бизнес в разных регионах — в Москве и Ростове-на-Дону.
О работе банка с ТИМ на разных этапах проекта рассказала Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. В перечне ожиданий банка от информационных моделей эксперт перечислила онлайн-осмотр объекта, доступ к документам по проекту, возможность наблюдать за актуальными сроками строительства и стоимостью, а также автоматическое формирование отчетов для банка.
К весне 2023 года Сбер провел четыре пилота по использованию элементов ТИМ в восьми регионах страны. Эксперимент показал: банк легко получает доступ к документам по проекту, что говорит о прозрачности работы застройщиков. При этом визуализация работ на модели, автоматический ввод данных и другие функции пока ограничены и требуют доработки.
«Нюансов много, но решения есть. Есть компании, которые замотивированы это делать. Не только из-за финансовой выгоды, но и потому, что они видят эффект. Пока мы в начале пути, самые важные вопросы только предстоит решить», — рассказала Светлана Назарова. В своей презентации она подытожила, что развитие ТИМ перспективно, но требует заметных ресурсов со стороны банков и застройщиков.
Как меняется покупатель
В завершении конференции участники обсудили изменение трендов в покупательском поведении. Главной тенденцией заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин назвал доступность. Причем касается она не только финансовых возможностей покупателей жилья, но и создания доступной среды, увеличения доступности сервисов и услуг.
«Доступные сервисы — те, что дают возможность легко ими пользоваться. Доступная среда в девелоперских проектах — это и комфортные зоны отдыха на прилегающих к дому территориях, и удобство для маломобильных групп», — пояснил Жабин.
По словам исполнительного директора по работе с рынком первичного жилья «Домклик» Алексея Чапика, количество уникальных клиентов, которые берут ипотеку, за последние три года увеличилось в два раза. «Это говорит о том, что ипотека становится доступным и простым инструментом. Нет такой волокиты, как три-четыре года назад, когда нужно было собрать кипу документов, принести ее в банк, получить одобрение. Сейчас в Сбербанке в среднем на рассмотрение заявки уходит десять минут. 90% заявок рассматривают за две-три минуты благодаря системе моделей, которую мы построили для этого», — резюмировал Чапик.
Реклама: ПАО «Сбербанк». ЕРИР токен 4CQwVszH9pSaLkVpzTS