Дачи в России: аномалия на 2 трлн рублей
В России около 87 тыс. садовых некоммерческих товариществ (СНТ), где расположено более 16 млн участков общей площадью в пять раз больше Москвы. И 99% этих СНТ не отвечают современным потребностям городских жителей в дачном отдыхе. Где же лучше всего строить современные поселки, чтобы обеспечить их жителям комфорт, а участкам — ликвидность и инвестиционную привлекательность?
Примерно 75% СНТ в России — это поселки советского типа для личного подсобного хозяйства, 25% — постсоветские поселки, которые отличаются от советских более крупным размером участка и дома. Сейчас, особенно после пандемии, рынок недвижимости России ожидает массового выхода новых проектов, которых так ждет покупатель. По моим оценкам, только в Московском регионе отложенный спрос превышает 100 тыс. домовладений — это около 1 трлн руб. при средней цене нового домовладения в 10 млн руб. Если посмотреть на все города-миллионники, то отложенный спрос — около 2 трлн руб. Однако девелоперы не спешат инвестировать в этот сегмент.
По данным Росстата, в 2022 году объем жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м. Объем ввода индивидуального жилья (ИЖС) — 57,2 млн кв. м. Внутри ИЖС около 50% приходится на дачные дома в СНТ — это 27,8% от общего объема.
Почему нет предложения
Несколько взаимосвязанных причин. Первая — доходность дачного и коттеджного девелопмента ниже малоэтажного и многоэтажного, поэтому профессиональные застройщики обходили вниманием этот сегмент. В основном дачным девелопментом занимаются небольшие частные застройщики с дефицитом ресурсов для развития стандартов и центров компетенций. В этом году в сегменте ИЖС появились первые проекты у группы «Самолет», но это не дачи, а коттеджные поселки для постоянного проживания.
Вторая — отсутствие проектного финансирования. До сих пор банки отказываются не просто финансировать дачные проекты, а даже рассматривать заявки. В последнее время в кредитном портфеле «Дом.РФ» появились первые проекты ИЖС, но там нет дачных поселков. Поэтому девелоперы вынуждены строить на собственные средства, что ограничивает масштаб деятельности и доходность инвестиций.
Третья — дефицит ипотеки. Как правило, дачные поселки строятся в сельской местности, где работает сельская ипотека со ставкой до 3% (70% выдачи приходится на РСХБ). Проблема в лимите. Лимит за пределами Московской области всего 3 млн руб. при минимальной стоимости качественного дачного домовладения в 6 млн руб.
Появилась льготная ипотека до 8%, где 75% выдачи приходится на «Сбер». Развитие этой ипотеки сдерживают отсутствие стандартных проектов и низкая ликвидность залога.
Четвертая — дефицит качественных, быстровозводимых и дешевых дачных домокомплектов. Если зайти на сайт «Свое село» (спецпроект РСХБ) или «Строим дом» (спецпроект «Дом.РФ»), то можно увидить сотни проектов, но абсолютное большинство из них — «бумажные», не серийные и не являющиеся продуктом отлаженной домостроительной технологии. На рынке не более десяти производителей дачных домов, которые реально гарантируют точную цену, сроки ввода и качественный сервис по гарантии. В итоге у покупателя, несмотря на видимое разнообразие предложений, ограниченный выбор домов.
Покупка дачи: смена цели
В советских и постсоветских дачных поселках единственным центром притяжения было само домовладение. Сегодня главная функция дачи для современного покупателя — полноценный отдых на природе. Не только внутри своего участка, но прежде всего за его пределами: на прогулках, во время занятий спортом, в общении с соседями, общих активностях. Для этого нужны и локации (свободные пространства), и управление. Однако большинство предложений загородной недвижимости остается сейчас в рамках простейшего и наиболее дешевого продукта — это нарезанные в поле участки без подряда, в поселках без инфраструктуры и управления. А они не могут обеспечить нужное покупателю качество жизни.
11 правил для курортной дачи
Выделим главные отличия, большинство из которых были придуманы в дореволюционной России, когда появилась знаменитая культура дачного отдыха, отраженная в литературе, театральных пьесах и живописи.
Базовые условия:
1. Большие пространства (участок >12 соток).
2. Отдых круглый год (зимний дом).
3. Городские удобства (отопление, водопровод, канализация, интернет).
4. Безопасность (круглогодично).
5. Визуальный комфорт (архитектура, благоустройство, озеленение, низкие заборы или их отсутствие).
Условия для общения:
6. Общественные пространства (не менее 30% территории).
7. Пешеходный дорожки (не вдоль автодорог).
8. Просторные веранды (для общего пользования).
Сервисы:
9. Правила (соблюдения законодательных ограничений).
10. Доход от аренды (с соблюдением интересов соседей).
11. Управляющая компания (уборка, безопасность, конфликты, события поселка).
Курортные дачи
Проблемы с дачным девелопментом связаны еще и с недостаточностью инфраструктуры. Речь не только о дорогах, газе или социальных учреждениях, но и о нехватке туристической инфраструктуры и «якорей», которые станут центром притяжения туристов и позволят потенциальным покупателям дач получать объекты, стоимость которых со временем вырастет. И конкретно сейчас, на мой взгляд, наилучшие перспективы развития имеют локации вокруг курортов и малых городов с туристическим потоком.
Курортная дача — продукт, на первый взгляд, несложный, но предложение отсутствует. Есть интересные дачные отели (аренда), но поселков на продажу почти нет. Хотя сложно отрицать, что иметь дачу рядом с развитой инфраструктурой, поддержание которой оплачивают туристы, а не владельцы дач, — это выгодно и удобно.
В случае соседства с курортом у дачи появляется еще одно важное качество, которого раньше не было, — доход от сдачи в аренду туристам. Это позволяет окупать затраты на дачу, но, что еще важнее, превращает ее из пассива в актив, привлекает инвесторов, создает залоговую стоимость для банков. Загрузка качественных дачных отелей близка к 100% в высокий сезон — это выходные, праздники и летние месяцы.
Сейчас главные игроки в дачном девелопменте — это застройщики курортов и производители домокомплектов. Скоро к ним присоединятся многочисленные девелоперы жилья. И вокруг Москвы около 100 перспективных туристических локаций. Борьба за 2 трлн руб. развернется серьезная.
