Рынок дорогих новостроек восстанавливается. Эксперты ожидают роста спроса

Фото: Shutterstock

В Москве зафиксирован рост спроса на элитные проекты недвижимости, подобных тенденций не было с конца 2021 года. Увеличение спроса на высокобюджетные новостройки отмечают в консалтинговых компаниях Intermark Real Estate, NF Group, тенденцию подтверждают и в девелоперской группе компаний «Стилобат».

По оценкам Intermark Real Estate, за апрель—июнь этого года всего было реализовано около 180 квартир и апартаментов (в сегментах премиум и де-люкс, в центре и за пределами центра Москвы) — общее количество сделок увеличилось на 21% в сравнении с первым кварталом. Впервые с конца 2021 года мы видим квартальный рост количества сделок на первичном рынке, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев.

Аналитики выделяют особое оживление на рынке проектов класса де-люкс. Доля сделок в этом сегменте занимает около 15% из числа всех сделок на рынке элитных новостроек Москвы в первом полугодии 2023 года, говорит CEO и управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. В первом полугодии 2022-го доля сделок с недвижимостью класса де-люкс была примерно в два раза меньше.

По данным ГК «Стилобат», число клиентских обращений по объекту класса де-люкс Lion Gate увеличилось на треть. При этом в компании отмечают, что обращения стали носить более целевой характер. «Если еще полгода назад большая часть клиентов обращалась с целью собрать информацию и на принятие решения уходило несколько месяцев, то сейчас приходят «теплые» клиенты, готовые к сделке в ближайшее время», — отмечает заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов.

Вместе с экспертами рассказываем, с чем связан рост спроса на квартиры и апартаменты в высокобюджетных проектах столицы и продолжится ли он этим летом.

Как изменились цены на элитные новостройки

Во втором квартале 2023 года средняя цена 1 кв. м в заключенных сделках, по данным Intermark Real Estate, составила 1,15 млн руб. За прошедший год средняя цена 1 кв. м выросла в рублях на 20%. Средний бюджет покупки составил 123,3 млн руб. и вырос на 15% по сравнению со вторым кварталом 2022 года. При этом в сегменте де-люкс аналитики отмечают более существенный рост: средняя цена сделки составила 1,59 млн руб. за 1 кв. м, за год рост цены — 38%.

По оценке специалистов ГК «Стилобат», темпы роста цен на объекты уступают показателям 2020–2021 годов, когда за весь период строительного цикла цены могли прибавить к первоначальным в диапазоне 50–100%. На данный момент наиболее вероятный рост цен в рамках полного строительного цикла для ликвидных квартир и апартаментов составит 35–50% (данные значения сравнимы с показателями 2017–2019 годов), что по-прежнему относит высокобюджетную жилую недвижимость Москвы к надежным антиинфляционным активам, считает Булат Алимов.

В целом при влиянии внешних факторов на рынок недвижимости, таких как рост себестоимости строительства, потенциальная инфляция, валютные колебания и геополитическая обстановка, недвижимость остается привлекательным активом как для сохранения капитала, так и для получения прибыли. Выбирая качественный продукт, локацию и надежного застройщика, можно гарантированно сохранить и приумножить денежные средства», — считает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев.

Фото: ГК «Стилобат»

Что выбирают покупатели

Важная тенденция последнего полугодия заключается в том, что самый высокий спрос приходится на объекты высокой стадии готовности или в готовых проектах. По данным Intermark Real Estate, более половины всех продаж в Москве (55%) — это покупки в уже готовых или почти готовых элитных домах (на этапе заключительной внутренней отделки).

«Такие варианты на данный момент наиболее предпочтительны для покупки и прямо конкурируют со вторичным рынком от собственников. Востребованность готовых объектов подтверждает и тот факт, что в них остаются нераспроданными всего 22% от изначально запроектированных лотов, тогда как в среднем по рынку этот показатель достигает 38%, что практически в два раза больше», — отмечает Дмитрий Халин. Для сравнения: в периоды ажиотажного спроса без нового предложения показатель мог составлять около 25% в среднем по рынку, в периоды до 2020 года наблюдался профицит предложения — более 45% лотов оставались нераспроданными. Такая диспропорция, с одной стороны, говорит об определенном фокусе интереса покупателей, а с другой стороны, показывает, что постепенно рынок пополняется новыми площадками и их пока не успели значительно раскупить, поясняет эксперт.

Немногим более половины продаж (53% в 2023 году) составили сделки в проектах, где застройщиком предусмотрена отделка лотов, такая же пропорция наблюдалась весной. На данный момент уже фактически устоявшееся значение интереса покупателей к квартирам с отделкой отмечают в девелоперской компании «Стилобат». «В последние три года стабильно растет спрос на рынке высокобюджетной недвижимости на проекты с отделкой и интерьером. Многие покупатели приобретают уже не первое жилье и не готовы тратить ресурсы и время на ремонт и обустройство. К этому добавляется проблема с доступностью премиальных отделочных материалов и меблировки, которую могут легко решить девелоперы», — говорит Булат Алимов.

Как девелоперы привлекают покупателей

Различные программы скидок и специальных условий приобретения недвижимости от девелоперов не теряют своей актуальности. Есть категория клиентов, которые рассматривают приобретение квартир с использованием программ рассрочек или ипотеки. Эксперты отмечают, что самые выгодные программы рассрочек предлагаются в проектах на ранних стадиях реализации.

«Сейчас застройщики ценят каждую возможность продажи, поэтому максимально настроены на сделки, предлагают скидки и рассрочки. Дополнительный фактор — появление новых проектов и постепенное завершение ранее стартовавших. Это разные группы покупателей, для вторых принципиально важно посмотреть и купить готовое жилье без рисков стройки», — говорит Дмитрий Халин.

Ипотечные продажи составляют примерно 16% всех сделок в целом по рынку элитного жилья, то есть ультрапремиальная недвижимость продается преимущественно без привлечения кредитных средств, отмечают аналитики. Квартиры в готовых проектах обычно приобретаются без ипотеки и рассрочек. Однако, если брать долю продаж с ипотекой для проектов на ранних и активных стадиях готовности, этот показатель будет выше — на уровне 25%, то есть каждый четвертый покупатель интересуется такими возможностями, отмечает Булат Алимов. По его словам, это объясняется тем, что ипотека для владельцев бизнеса выгоднее, чем изымание денег из оборота бизнеса.

Что будет со спросом этим летом

Говорить о полном восстановлении спроса на элитные новостройки пока рано, однако на протяжении второго квартала 2023 года отмечалось умеренное оживление сегмента, говорит Андрей Соловьев. По предварительной оценке NF Group, объем спроса суммарно за первое полугодие 2023 года окажется на 15% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Весенний рост спроса и продолжение динамики в первый месяц лета вселяет оптимизм среди опрошенных редакцией экспертов. Они ожидают активное лето на рынке высокобюджетных новостроек Москвы.

Эксперты компании «Стилобат» прогнозируют летом дальнейшее оживление спроса на рынке ультрапремиальной недвижимости. Их поддерживают эксперты из агентства Intermark Real Estate. Рост спроса, начавшийся весной 2023 года, продолжает демонстрировать положительную динамику. Специалисты ГК «Стилобат» отмечают стабильный рост количества обращений в компанию для покупки резиденций в ультрапремиальном комплексе Lion Gate.

«В целом вполне вероятным будет сценарий, при котором общее число первичных продаж от застройщиков и агентств недвижимости на московском рынке новостроек классов премиум и де-люкс будет сравнимо с летними месяцами 2022 года и превзойдет их», — говорит Булат Алимов. «На рынок элитных новостроек этим летом будут действовать несколько факторов в пользу увеличения спроса. Прежде всего, рост ВВП говорит о том, что бизнесы продолжают зарабатывать, а их владельцы — получать доходы, то есть деньги у целевой аудитории есть», — продолжает Булат Алимов. По его словам, другой фактор, направленный на повышение спроса, — рост курса доллара, соответственно, валютные сбережения можно выгодно поменять на квадратные метры, цены на которые зафиксированы в рублях.

Немаловажную роль при сделках играет фактор отсутствия альтернативных способов инвестирования крупных сумм с целью сохранения и защиты от инфляции, считает Дмитрий Халин. По его словам, те инструменты, которые сейчас предоставляют банки и фондовый рынок, способны обеспечить лишь покрытие текущей инфляции, уровень которой растет, поэтому владельцы крупных сбережений обеспокоены тем, чтобы сохранить и приумножить их, а недвижимость класса де-люкс потенциально готова эту возможность гарантировать.

Есть и сдерживающие спрос факторы, отмечают опрошенные эксперты. Прежде всего — нестабильность, которая заставляет покупателей дорогой недвижимости брать паузу. Негативную роль вносит удорожание финансирования для подобных покупок: цена ипотеки растет, на горизонте ближайшего месяца есть прогнозы повышения банками учетной ставки, что как раз и может сдерживать оживление спроса.

«Глобально эти противоречивые силы будут дестабилизировать рынок в ближайшие два-три месяца. В любом случае рынок не опустится ниже, чем мы наблюдали прошлым летом, в период сильной неопределенности. Поэтому можно как минимум говорить о сохранении прошлогодних показателей, а как максимум наличие и расширение денежной массы, которой располагают состоятельные покупатели, все-таки будет их стимулировать вкладываться в элитное жилье. По моим оценкам, это повышение не будет радикальным, возможно, от 10% до 20%», — резюмирует Дмитрий Халин.