Лучшее — детям: как изменился подход к инфраструктуре в новостройках

Фото: Shutterstock

Рынку жилья в Москве около 30 лет, и за это время подход к строительству и созданию социальной инфраструктуры в новостройках успел не раз поменяться. Рассказываем, как это было, какие подходы преобладают сейчас и почему, несмотря на существенные расходы на социалку и слабое законодательное регулирование, в проектах крупных девелоперов она сдается в срок.

Как это было: 1990-е, 2000-е, 2010-е

К началу 1990-х строительная отрасль в стране продолжала развиваться планово — понятия «частная собственность» тогда не существовало. О потребительских характеристиках жилья и вкладе, который вносит в привлекательность дома уровень инфраструктуры, тогда, в отсутствие рынка, никто не говорил, но сами объекты — школы, детские сады, поликликники и т. д. — строились в обязательном порядке.

К началу и середине 1990-х, с распадом СССР, начал формироваться рынок коммерческой застройки и в столице стали появляться ранее невиданные проекты. Строили оригинально, архитектура и планировки привлекали потребителя, привыкшего к типовой застройке позднего Союза, своей необычностью. А вот инфраструктура сохранялась прежняя, еще советская. Подобная ситуация характерна и для большей части 2000-х — период до кризиса 2009 года отмечался постоянным ростом спроса на новостройки, причем покупали практически все. В этих условиях у застройщика тем более не возникало стимула тратить средства на инфраструктуру. Наступила эпоха «человейников» — проектов с максимальной выдачей коммерческих площадей и минимальной инфраструктурной частью.

«Первый запрос со стороны жителей, покупателей на среду, качество жизни в проекте, полноценную инфраструктуру начал формироваться уже в 2010-е. До этого момента люди пользовались теми объектами, что были построены раньше, — говорит архитектурный продюсер, автор проекта Archipeople Людмила Малкис. — Тогда же начали появляться и первые протесты со стороны горожан, конфликты покупателей с застройщиками, которые пренебрегли строительством детских садов, школ и поликлиник».

Фото: Владимир Баранов / ТАСС

Как происходит сейчас

За последние десять лет важность инфраструктурной обеспеченности и комфортной среды в новых кварталах и микрорайонах перестала быть дискуссионным вопросом. «Существуют определенные отраслевые стандарты: например, Стандарт комплексного развития территорий (КРТ) и руководство по повышению качества городской среды, разработанные Минстроем и «Дом.РФ» совместно с КБ «Стрелка», — рассказывает генеральный директор ГК «МИЦ» Владимир Третьяков. Кроме того, предусмотрены различные программы государственного финансирования и субсидирования строительства инфраструктуры — программа «Стимул», инфраструктурные разделы госпрограммы «Развитие образования» и нацпроекта «Образование» и др. «Отдельно стоит отметить механизм инфраструктурных облигаций, запущенный правительством в 2021 году. Средства от размещения облигаций выдаются застройщикам на срок до 15 лет под льготную ставку, которая обеспечивается субсидией из федерального бюджета», — говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Но проблема со своевременной сдачей инфраструктурного минимума в новостройках сохраняется. По оценке Общественного совета при Минстрое, примерно 18% проектов сдается с задержкой ввода инфраструктуры: новостройка уже сдана и заселяется, а школы и детские сады еще не достроены. Основных причин, как говорят опрошенные редакцией участники рынка, две: необязательность стандартов и экономическая невыгодность.

Как напоминает Антон Глушков, основными бенефициарами программы инфраструктурных облигаций являются регионы. Это же касается и значительной части субсидий. В наиболее инвестиционно привлекательных регионах, а особенно в Москве и Подмосковье, эта задача в основном ложится на застройщика, подчеркивает эксперт Общественного совета при Минстрое Илья Пономарев.

«В большинстве регионов никакой проект жилой застройки не может обеспечить рентабельность, оправдывающую такие дополнительные затраты. При этом очевидно, что прибыль проекта, а именно из нее застройщик возводит социальные объекты, формируется не в начале, а соответственно, они строятся в догоняющем режиме», — продолжает Пономарев.

Стандарты есть, но их можно и не выполнять. Пока?

По сути, принятые стандарты остаются рекомендацией для застройщика, говорит заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева. «Разработанные «Дом.РФ» совместно с Минстроем стандарты учитывают пожелания и по строительству инфраструктуры, и по ширине улиц, по зелеными насаждениям и другим составляющим комфортной среды, — поясняет эксперт. — Но выполнять их или нет — добрая воля застройщика». Это же касается и сроков ввода: даже при КРТ договор может не регулировать конкретные обязательства по срокам и ответственным лицам, добавляет Разворотнева. «Законодательство сейчас не содержит четких обязательных требований к обеспечению жилых кварталов инфраструктурой именно для застройщика», — говорит эксперт, отмечая, что действующие рекомендации, ограничения и регламенты адресованы в основном местным властям, на которые закон и возлагает обязанность обеспечивать инфраструктуру.

Рифат Гарипов напоминает, что далеко не все проекты реализуются в рамках КРТ. «Зачастую земельные участки, на которых планируется строительство, находятся в собственности застройщика. И предоставление застройщику права строительства жилья на таком участке не является основанием обязанности застройщика строить за собственный счет социальную инфраструктуру. Не является таким основанием и утверждаемая документация по планировке территории», — подчеркивает он.

Фото: Наталья Чернохатова / ТАСС

Ситуацию регулирует спрос

И все же, если говорить о столичном регионе, ситуация с социальной инфраструктурой даже в отсутствие регулирования внушает оптимизм, что подтверждают и данные статистики, и сами участники рынка.

«Если смотреть статистику ипотечных сделок, то в массовом сегменте порядка 40% составляют покупки с использованием семейной ипотеки. Для этих покупателей наличие детского сада и школы часто становятся решающим аргументом в выборе новостройки. Поэтому девелоперы, создавая продукт, учитывают ожидания родителей», — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

В массовом сегменте покупатели обращают внимание прежде всего на размеры школы, на территории их комплексов, добавляет эксперт. И такие объекты в столице вводятся: «В Новой Москве, популярной у семей с детьми, в ЖК «Цветочные поляны» в июле завершилось строительство большой школы на 1200 учеников», — приводит пример Глазунова.

Новую Москву в качестве примера активного и опережающего строительства инфраструктуры приводит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Наиболее многочисленная группа покупателей квартир в Новой Москве — это миллениалы, то есть молодые люди, родившиеся с 1981 по 1996 год. На долю этих клиентов приходится свыше 50% сделок. Большинство из этих покупателей уже завели семью или планируют это сделать в ближайшей перспективе. Следовательно, при выборе жилья для них значимы не только транспортная доступность, локация, экология, эргономичная квартирография и наличие объектов ретейла, но и образовательная инфраструктура в шаговой доступности». Поэтому, говорит эксперт, большинство девелоперов, работающих в ТиНАО, инвестируют средства в строительство детских садов и школ. Обычно после ввода в эксплуатацию данные объекты переходят в муниципальную собственность.

«Вложения в социальную среду проектов очень значимы, так как являются одним из основных факторов его востребованности. Соответственно, такие инвестиции экономически оправданны, ведь повышают ликвидность жилья и ведут к росту потребительской активности. Например, компания «МИЦ» в жилом комплексе «Кленовые Аллеи» (Десеновское поселение, НАО) построила и передала государству школу на 1000 учащихся и детский сад на 225 воспитанников. Образовательные учреждения включают в себя актовые и спортивные залы, кабинеты с лабораторно-исследовательскими комплексами, классы робототехники», — рассказывает Руслан Сырцов.

Москва, как и всегда, остается точкой притяжения для многих экономически активных россиян, и в том числе для молодежи, поэтому спрос как на жилье, так и на социальную инфраструктуру в столице сохраняется, говорит и Владимир Третьяков. «Понимая это, ответственные застройщики выдерживают взятые обязательства и вводят все объекты в срок, — подчеркивает эксперт. — Да, не для всех застройщиков инфраструктура в приоритете, но, например, в первом полугодии 2023 года в Москве сдано более 40 социальных объектов. В их числе четыре детских сада на 850 мест и три школы на 3 тыс. учащихся в проектах ГК «МИЦ». Только за полтора месяца мы ввели детский сад в ЖК «Кленовые Аллеи», школу в ЖК «Цветочные поляны», детский сад и образовательный комплекс со школой и садом в ЖК «ЭкоБунино». Кроме того, в наших новостройках уже работают два детских сада и ведется строительство еще одной школы».

О том, что ответственные застройщики не ждут законодательного регулирования, чтобы сдавать инфраструктуру в срок, говорит и Светлана Разворотнева. «По моему наблюдению, самый главный гарант своевременной сдачи — это отношение застройщика к своей репутации и, соответственно, к обязательствам, — заключает депутат. — Как правило, крупные системные застройщики стремятся эти обязательства выполнить».